부산지방법원 2026타경5101. 기장읍 대라리 페리투 2층 202호가 감정가 그대로 경매에 나왔습니다. 분류상 근린시설이지만 감정요항표에는 건축물대장상 오피스텔이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 67.61㎡, 건물은 철근콘크리트조 13층 중 2층입니다. 소유자는 주식회사청맥으로, 2023년 1월 19일 180,000,000원에 취득했습니다. 임의경매는 해운대신용협동조합이 신청했으며 청구액은 53,000,000원입니다.

처음에는 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 2024년에는 같은 건물의 72.35㎡, 10층이 220,000,000원에 거래됐기 때문입니다. 하지만 이 사건은 단순한 가격 비교보다 어떤 임차보증금과 선순위 권리가 낙찰자에게 남는지를 확인하는 일이 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

자료상 말소기준으로 표시된 권리는 2025년 1월 14일 기장군 압류입니다. 다만 이보다 앞선 2020년 해운대신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도, 2026년에는 같은 근저당권의 이전 및 부채권 질권설정 기록이 존재합니다. 이 두 기록을 정합성 검증 없이 함께 확정 사실로 취급할 수 없습니다.

또한 을구 2번 부산은행 근저당권(최초 채권최고액 220,000,000원)은 2022.12.13 일부포기를 원인으로 말소 처리된 기록이 있습니다. 현재 권리 판단에서 중요한 대상은 이보다 해운대신용협동조합 근저당권의 실제 상태와 임차인의 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금 승계 가능성을 열어둬야 한다

임차·점유와 관련하여 김대웅과 유창우, 두 명의 이름이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의인은 포함되어 있지 않습니다. 다만 두 사람이 현재 각각 독립된 임대차관계를 갖는지, 실제 점유가 어떻게 이루어지는지는 확인이 필요합니다.

유창우는 배당요구가 있는 것으로 표시되어 있으며 관련 날짜는 2025.03.26입니다. 다만 배당요구 사실과 배당액이 확정되는 것은 별개의 문제입니다. 배당순위와 배당충족 여부가 확인되기 전까지 매수인 실질취득금액은 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 85.9%라는 숫자의 한계

페리투(실거래 표기 페리II)의 비교 거래는 총 3건입니다. 최근 거래로 확인되는 가격은 220,000,000원이지만, 모두 2024년 10층·전용 72.35㎡ 거래입니다. 경매 대상인 2층·67.61㎡와는 층과 면적이 모두 다릅니다.

전체 평균은 206,666,666원이고 최저가의 전체 평균 대비 비율은 91.5%입니다. 2024년 두 거래 평균 220,000,000원을 기준으로는 85.9%입니다. 수치만 놓고 보면 낮아 보이지만, 2026년 매각을 앞둔 현재 2024년 거래를 최신 시세로 간주하기에는 시차가 큽니다.

반면 경매 대상과 면적·층이 일치하는 2023.01 거래는 180,000,000원으로, 현재 최저매각가 189,000,000원보다 낮습니다. 동일 조건에 가까운 거래는 오히려 경매 가격에 대한 신중한 판단을 요구합니다.

④ 예상배당표 (189,000,000원 매각 가정 · 제한적 시뮬레이션)

위 계산의 가압류 청구액 합계는 15,454,360원입니다. 계산상 잔여액 170,099,640원은 실제 소유자에게 지급될 금액으로 확정된 것이 아닙니다. 세금·보험채권, 근저당 관련 채권, 임차보증금 및 다른 우선배당 대상의 실제 금액과 순위를 반영하면 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 별개

회차가 내려가면 최저매각가는 189,000,000원에서 151,200,000원, 다시 120,960,000원으로 낮아집니다. 그러나 이는 입찰가격의 변화일 뿐, 낙찰자가 부담하는 실제 취득원가가 같은 비율로 낮아진다는 의미는 아닙니다.

⑥ 압류·세금 — 배당순위에 영향을 줄 수 있다

이 사건에는 일반 가압류 외에 세금 및 공적 채권에 관한 압류가 확인됩니다. 단순한 후순위 압류라는 이유만으로 실제 배당에서 모두 후순위 처리된다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 기장중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 주거용 오피스텔, 다세대·단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 동해선 기장역과 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.09.13 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 도시가스, 급배수 및 소방설비 등이 있습니다.
• 도로. 남측 약 12m 포장도로에 접하며 대지 형상은 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역(75m)에 해당합니다. 건축물대장상 오피스텔이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 시세·환금성. 실거래 표기상 12세대 규모로, 비교 가능한 거래가 많지 않습니다. 2023년 동일면적·동일층 거래와 2024년 다른 면적·층 거래의 가격차가 있어 현재 매도가격을 산정할 때 표본 한계가 큽니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,238,000원/㎡이며 해당 토지의 면적은 289.5㎡입니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 2020년 근저당권 상태. 해운대신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2026년 채권양도·질권설정 기록을 대조해 현재 존속 여부 및 말소기준을 확정해야 합니다.
• 유창우의 임차권. 2023년 계약·전입·확정일자와 2025년 임차권등기, 미반환 보증금 110,000,000원, 배당요구 및 실제 배당가능액을 확인해야 합니다.
• 김대웅의 임대차관계. 전입 2024.03.19의 근거, 실제 점유, 계약서, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 판단해야 합니다.
• 점유관계 중첩. 유창우의 임차권은 건물 전부를 대상으로 합니다. 김대웅의 전입과 어떤 관계인지, 동일 임대차의 관련인인지 별개의 임차인인지 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 해운대신용협동조합의 청구액 53,000,000원이 계산상 배당되지 않는 이유를 확인하고, 이후 채권양도가 경매절차에 미친 영향을 점검해야 합니다.
• 조세 및 공적 채권. 기장군·금정세무서·국민건강보험공단 압류의 채권액과 법정 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액. 낙찰가격에 실제 승계되는 미배당 임차보증금을 더해 판단해야 합니다. 인수액 미확정 상태에서 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
• 현재 실거래 확인. 2024년 비교 거래만으로 2026년 매각 시점의 할인 여부를 판단하지 말고 동일 면적·층 및 인근 유사 오피스텔의 현 시세를 점검해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고, 인도 절차 및 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 조사해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 기록 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “189,000,000원이 실제 취득가라는 보장은 없다”

부산 기장 페리투 202호의 가장 큰 특징은 경매 최저가격보다 취득 이후 어떤 채무와 임차보증금이 남을 수 있는지 불분명하다는 점입니다.

2024년 거래가격 220,000,000원과 비교하면 최저가 189,000,000원은 낮아 보입니다. 그러나 그 거래는 대상보다 면적이 넓고 층도 높으며, 현재 매각 시점과 시간차도 큽니다. 동일면적·동일층의 2023년 거래는 오히려 180,000,000원이었습니다. 이를 근거로 신건 가격이 확실히 저렴하다고 보기 어렵습니다.

무엇보다 유창우의 미반환 임차보증금 110,000,000원과 김대웅의 전입관계, 선행 근저당권의 존속 여부는 실질취득액을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다. 계산상 배당 잔여액이 크더라도 실제 배당과 매수인 승계를 검증하지 않았다면 안전성을 확보한 것이 아닙니다.

결론은 ‘가격 검토보다 권리 원본 확인 우선’입니다. 이 사건은 단순히 유찰을 기다려 낮은 금액에 응찰할 물건이 아니라, 먼저 말소기준권리와 임차보증금 승계 여부를 확정해야 하는 물건입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.