서울중앙지방법원 2024타경110204. 서울 관악구 봉천동 국회단지12길 26에 위치한 '행복한집' 2층 202호입니다. 전용면적 29.88㎡의 다세대주택으로, 2013년 사용승인을 받은 지하 1층·지상 4층 건물에 속합니다. 전체 7세대 규모의 소형 공동주택입니다.
첫인상은 놀랍습니다. 감정가 298,000,000원이었던 물건의 최저매각가가 8,388,000원으로 내려왔기 때문입니다. 감정가 대비 약 2.81% 수준입니다. 하지만 경매에서 최저가가 낮다는 사실과 실제로 싸게 살 수 있다는 사실은 전혀 다릅니다.
이 사건에서는 임차인 김효민의 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 갖추었고 임차권등기까지 마쳤습니다. 특히 매각물건명세서에 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 838만원으로 부동산을 취득하는 경매가 아니라, 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합쳐 사실상 약 3억원을 부담하는 경매로 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경110204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-279, 국회단지12길 26, 2층 202호 |
| 건물명 | 행복한집(635-279) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.88㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 4층 · 총 7세대 |
| 사용승인일 | 2013.09.02 |
| 소유자 | 장성철 (2021.07.09 소유권이전, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 8,388,000원 (16회 유찰, 감정가 대비 약 2.81%) |
| 신청채권자 | 김효민 / 청구금액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2021.09.16 하나은행 가압류 36,493,537원 (갑구 7번) |
| 임차보증금 | 김효민 300,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 292,162,984원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2021년 9월 16일 하나은행의 가압류입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 대아신용협동조합 근저당은 이미 2013년에 말소되었습니다.
그러나 임차인 김효민은 말소기준권리보다 먼저 점유와 주민등록을 갖추었습니다. 이후 등기된 주택임차권에는 기존 임차관계의 날짜가 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3억원
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
김효민 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
300,000,000원 |
전입 2021.06.21 확정 2021.06.03 점유개시 2021.06.19 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 없음 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계에 따른 별도 중복 임차인은 없습니다. 임차권등기 접수일은 2023.07.14(을구 3번)이며 배당요구가 확인됩니다.
| 임대차계약일 | 2021.06.02 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.06.03 |
| 점유개시일 | 2021.06.19 |
| 전입신고일 | 2021.06.21 |
| 임차권등기 | 2023.07.14 · 을구 3번 · 접수 제101439호 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 점유·전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증금 | 300,000,000원 |
| 예상 배당 | 7,837,016원 |
| 예상 미배당 인수 | 292,162,984원 |
임차인이 대항력을 보유하고 있으면서 배당요구까지 했다는 점을 주의해야 합니다. 배당요구를 했다고 해서 부족한 보증금에 대한 인수책임까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명확히 제시되어 있습니다.
③ 가격 분석 — 838만원이 아니라 실질취득 약 3억원
최저매각가 8,388,000원만 보면 감정가 대비 약 97.19% 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 더하면 계산은 완전히 달라집니다.
| 현재 최저매각가 | 8,388,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 총액 | 300,000,000원 |
| 예상 배당액 | 7,837,016원 |
| 매수인 인수액 | 292,162,984원 |
| 실질취득비용 | 300,550,984원 |
| 감정가 대비 | 약 100.86% |
| 과거 실거래 대비 | 약 96.95% |
+ 임차보증금 인수 292,162,984원
= 300,550,984원
보증금 300,000,000원에서 예상 배당액을 제외한 잔액을 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아갈 배당도 감소하므로, 매수인의 실질취득비용은 보증금 약 3억원 부근에서 사실상 고정됩니다. 현재 계산에서는 집행비용 추정액이 더해진 효과로 총액이 보증금을 조금 웃돕니다.
④ 시세 비교 — 과거 거래가 3.1억, 현재 시세로 단정 금지
행복한집(635-279)의 동일 전용면적 29.88㎡에 대해 확인되는 실거래는 2021년 7월 310,000,000원입니다. 이 거래는 현재 소유자 장성철의 소유권 취득 시점 및 등기상 거래가액과도 일치합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 29.88㎡ | 2층 | 310,000,000원 |
2021년 실거래 310,000,000원과 현재 예상 실질취득비용 300,550,984원을 비교하면 차이는 9,449,016원으로, 과거 거래가 대비 약 3.05% 낮은 수준입니다.
그러나 이 거래는 2021년 7월의 기록입니다. 2026년 매각기일을 기준으로 약 5년 전의 거래이므로, 현재 시세를 뒷받침하는 최신 비교 사례로 사용하기 어렵습니다. 비교 가능한 거래도 1건에 불과해 가격 신뢰도가 낮습니다. 최근 시장가격의 상승·하락 여부 역시 이 한 건만으로 확정할 수 없습니다.
여기에 현재 물건이 16회 유찰되었다는 사실도 고려해야 합니다. 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 13.5회로 집계되어 있습니다. 낮은 최저가격에도 응찰이 원활하지 않았던 이유를 선순위 임차보증금 부담과 실제 환금성 측면에서 검토해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 8,388,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에, 집행비용 추정액과 임차보증금 우선변제액을 반영한 예상배당 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 550,984원 |
| 1. 임차인 김효민 · 우선변제 | 300,000,000원 | 7,837,016원 |
| 2. 가압류 · 하나은행 | 36,493,537원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 20,783,256원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,924,748원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 9,133,016원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 김효민 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엠메이드대부 | 8,649,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 550,984원은 추정액입니다. 임차인 김효민의 우선변제액 7,837,016원을 반영하면 매각대금은 전부 소진됩니다. 김효민의 경매신청채권 300,000,000원은 별도의 추가 임차보증금이 아니며, 동일 채권의 중복 회수를 전제하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 취득비용은 거의 그대로
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 이 물건의 구조가 더욱 분명해집니다. 낙찰가가 감소하면 임차인의 예상 배당액도 줄어들고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 오히려 증가합니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 16회 유찰(현재) | 8,388,000원 | 292,162,984원 | 300,550,984원 |
| 17회 유찰 시 | 6,710,400원 | 293,810,387원 | 300,520,787원 |
| 18회 유찰 시 | 5,368,320원 | 295,128,310원 | 300,496,630원 |
각 회차별 배당 추정액과 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 등은 추정치로 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 18회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 8,388,000원에서 5,368,320원으로 감소합니다. 하지만 실질취득비용은 300,550,984원에서 300,496,630원으로 거의 변하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관광고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 4층 건물로 사용승인일은 2013.09.02입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형·완경사 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 179.0㎡이며 북측으로 폭 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 입찰 전 확인 대상입니다.
- 공시지가. 3,113,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 토지의 공시가격 지표로, 해당 다세대 호실의 현재 매매 시세를 직접 나타내지는 않습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2021년 7월 1건으로 거래 비교자료가 제한적입니다. 경매에서도 16회 유찰되어 실제 매수수요와 가격 형성에 대한 별도 검증이 중요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 을구 3번 주택임차권등기와 미배당 보증금 인수 조건을 확인하세요. 이 사건의 핵심 권리입니다.
- 대항력 요건. 김효민의 점유개시일 2021.06.19, 전입일 2021.06.21, 확정일자 2021.06.03 및 실제 주거 점유관계를 확인하세요.
- 보증금 실재 여부. 보증금 300,000,000원에 대한 임대차계약서, 지급내역, 반환채권 및 관련 법원기록을 대조하세요.
- 동일인 채권관계. 김효민이 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 이유, 청구금액과 보증금의 관계, 채권 중복 여부를 확인하세요.
- 배당 재계산. 현재 추정 배당 7,837,016원과 인수 292,162,984원은 실제 집행비용, 우선채권, 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 총액. 입찰금액만이 아니라 인수보증금을 포함한 약 300,550,984원을 기본 검토금액으로 삼고 추가 취득부대비용도 별도 산정하세요.
- 최신 시세 조사. 2021년 거래가 310,000,000원은 현재 시세를 확정할 근거가 아닙니다. 실제 호가와 인근 유사 다세대의 최근 거래를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 점유자가 누구인지 단정할 수 없습니다. 현장점유와 인도 조건, 보증금 반환 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 건물 상태. 내부 상태, 누수, 유지보수, 공용시설 및 관리비 체납 여부를 확인하세요. 현장 확인이 어려운 부분은 별도 비용위험으로 고려해야 합니다.
- 법적 규제. 토지거래허가구역 적용 여부, 교육환경보호구역 등 관련 규제의 구체적 적용 사항을 관할기관 및 원본 공부로 확인하세요.
맺으며 — “838만원 낙찰”과 “3억원 취득”은 완전히 다르다
이 사건을 이해하는 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 감정가의 2.81%로 내려왔다고 해서 부동산을 감정가의 2.81%에 취득하는 것은 아닙니다.
김효민은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고, 보증금 300,000,000원 중 예상 배당액을 제외한 292,162,984원이 매수인 인수 대상입니다. 따라서 최저매각가 8,388,000원에 낙찰되더라도 실질취득비용은 300,550,984원에 이릅니다.
유찰이 더 진행되어도 보증금 잔액 인수액이 증가하기 때문에 총 취득비용은 보증금 3억원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 이 점이 일반적인 저가 낙찰 물건과 결정적으로 다른 부분입니다.
유일하게 확인되는 동일 면적 거래는 2021년 7월 310,000,000원으로, 현재 실질취득비용과의 차이는 약 3.05%입니다. 그마저도 오래된 거래이기 때문에 실제 가격 우위가 있다고 평가하기 어렵습니다. 총 7세대 소형 다세대라는 특성과 16회 유찰 이력까지 고려하면 환금성 검증도 필수입니다.
결론은 '최저가는 낮지만 실질취득비용은 낮지 않다'입니다. 이 사건은 경매 초보자가 최저가만 보고 접근하기에 특히 위험한 유형입니다. 입찰 여부는 보증금 반환채권의 실재·대항력·최종 배당액과 현재 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 타당합니다.
