16,382,000원
서울중앙지방법원 2024타경110204. 관악구 봉천동 국회단지12길의 7세대 다세대주택 ‘행복한집’ 2층 202호, 전용 29.88㎡입니다. 숫자만 보면 감정가 298,000,000원에서 최저가 16,382,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 경매의 핵심은 낙찰대금이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 김효민은 2021.06.03. 확정일자를 받고, 2021.06.19. 점유를 시작한 뒤 2021.06.21. 전입했습니다. 말소기준권리인 하나은행 가압류 접수일은 2021.09.16.이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금 300,000,000원 중 15,687,124원만 배당되고, 나머지 284,312,876원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경110204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 국회단지12길 26, 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.88㎡ · 지하1층/지상4층 건물 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2013.09.02 · 총 7세대 |
| 소유자 | 장성철 (2021.07.09. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 16,382,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효민 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
등기부상 과거 대아신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.09.16. 접수된 하나은행 가압류 36,493,537원입니다. 그 뒤의 서울보증보험·서민금융진흥원·한빛자산관리대부·엠메이드대부 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 사실상 취득원가를 결정한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김효민 | 전유부분의 전부 주거·임차권등기 | 300,000,000원 | 2021.06.21 2021.06.03 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 임차인 김효민은 배당요구를 했고 확정일자도 갖췄지만, 현재 매각대금으로는 집행비용을 제외한 15,687,124원만 배당받습니다. 보증금 부족분 284,312,876원이 그대로 남기 때문에, 낙찰자는 최저가 16,382,000원 외에 이 잔액까지 부담해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1,638만원이 아니라 300,694,876원으로 비교
확인된 동일면적 거래는 2021.07. 2층 29.88㎡의 310,000,000원 거래 1건입니다. 단순 최저가는 이 거래가의 5.3%에 불과하지만, 매수인 인수액을 더한 실질취득액은 300,694,876원입니다. 실거래보다 낮은 금액은 9,305,124원, 비율로는 약 3.0%뿐입니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 16,382,000원 | 5.3% | 인수액을 제외한 표면가격 |
| 임차보증금 인수 | 284,312,876원 | 91.7% | 낙찰 후 추가 부담 |
| 실질취득 | 300,694,876원 | 97.0% | 가격 여유 약 3.0% |
| 확인 실거래 | 310,000,000원 | 100.0% | 2021.07 · 2층 · 29.88㎡ |
④ 예상배당표 (매각가 16,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 694,876원 |
| 1. 임차인 김효민 보증금 | 300,000,000원 | 15,687,124원 |
| 2. 가압류 · 하나은행 | 36,493,537원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 20,783,256원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,924,748원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 9,133,016원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김효민 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엠메이드대부 | 8,649,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 300,000,000원 중 배당되지 않는 284,312,876원을 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 김효민 명의의 임차보증금과 신청채권은 동일인·동일 금액으로 표시되므로 단순 합산해 별도 600,000,000원 채권으로 해석해서는 안 됩니다.
회차가 더 내려가도 총부담은 약 3억원
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 16,382,000원 | 15,687,124원 | 284,312,876원 | 300,694,876원 |
| 14회 유찰 시 | 13,105,600원 | 12,469,699원 | 287,530,301원 | 300,635,901원 |
| 15회 유찰 시 | 10,484,480원 | 9,895,759원 | 290,104,241원 | 300,588,721원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 건물. 2013.09.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로 위생·급배수·도시가스·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형·완경사 토지이며 면적 179.0㎡, 공시지가 3,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이며 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 11.5회, 매각률은 0.0%로 표시돼 환금성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 매수인 인수 보증금을 합한 총부담으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원인 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 금융자료, 전입세대확인서, 점유자료와 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김효민이고 금액도 300,000,000원입니다. 신청채권의 법적 원인과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구. 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 기재가 변경되지 않았는지 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2021.07. 1건이므로 현재 물건 상태와 주변 다세대의 최신 거래·매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 확인되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 교육환경보호구역 등 관련 제한의 적용 범위를 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려갈수록 싸지는 경매가 아니다”
이 물건의 최저가는 감정가의 약 5.5%인 16,382,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 실질취득액은 300,694,876원이고 15회 유찰 가정에서도 300,588,721원입니다. 총부담은 사실상 약 3억원에 고정됩니다.
확인된 실거래 310,000,000원과의 차이는 현재 회차 기준 9,305,124원에 불과합니다. 총 7세대 다세대, 13회 유찰, 동일면적 거래 1건이라는 환금성 조건까지 고려하면 충분한 가격 안전마진으로 보기 어렵습니다. 임차인과 신청채권자의 동일인 관계가 원본 자료를 통해 명확하게 해소되지 않는 한, 표면 최저가는 매력적이지만 실질취득과 권리 불확실성은 무거운 물건입니다. 결론은 최저가 착시 경계, 인수관계 확인 전 보수적 접근입니다.
