서울중앙지방법원 2024타경114251. 서초구 서초동 1603-53 제2동과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 물건 표시는 연립·다세대와 토지로 구성되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조, 슬래브 위 기와지붕의 지상 2층·지하 1층이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
현재 최저매각가는 3,722,442,000원으로 감정가 5,816,316,300원의 64%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 물건은 공동주택의 표준화된 한 세대가 아니라 토지와 단독주택이 결합된 형태입니다. 확인 가능한 동일·유사 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경114251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-53 제2동 · 서울특별시 서초구 효령로61길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 · 지상 2층·지하 1층 |
| 토지 | 대 3,716.3㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 성병호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,816,316,300원 / 3,722,442,000원 (5회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한강새마을금고 / 3,250,898,300원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.11. 을구 33번 동해중앙새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 등기된 변효정의 가압류 1,600,000,000원, 한강새마을금고의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·서초구의 압류, 이영선의 가압류 50,000,000원 및 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
1996년 이후의 과거 근저당권·가압류·가처분·압류 가운데 선행 권리들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당표에서 채권자에게 발생하는 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아니라, 소멸하는 채권의 미회수분으로 산정되어 있습니다.
② 점유·임차 분석 — 최신 기록은 세대주 없음, 과거 전입은 확인 필요
| 2024.08.01 조사 | 세대주 권재금 · 전입일자 2020.08.25 / 동거인 신문석 · 전입일자 2016.09.07 |
|---|---|
| 2025.12.18 조사 | 세대주 신문석 · 전입일자 2016.09.07 |
| 2026.03.05 조사 | 해당 주소의 세대주가 존재하지 않음 |
| 현재 판단 | 확인된 임차인 없음 · 실제 점유 및 임대차관계는 현장 확인 필요 |
* 실질취득액과 인수액은 현재 확인된 배당 산정 기준입니다. 과거 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 대항요건이 별도로 확인되면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없다
감정가는 5,816,316,300원이고, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 3,722,442,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 감정평가상 이용상태가 단독주택이고 토지 3,716.3㎡ 및 제시외 건물이 포함되는 비표준 물건입니다. 공동주택처럼 동일 평형의 반복 거래를 단순 비교하기 어렵기 때문에 감정가 대비 64% 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,722,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 39,624,420원 |
| 2. 근저당 · 동해중앙새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 변효정 | 1,600,000,000원 | 1,600,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 한강새마을금고 | 3,250,898,300원 | 1,362,817,580원 |
| 5. 가압류 · 이영선 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 엠씨아이대부주식회사 | 3,250,898,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 8,871,796,600원, 예상 배당액은 3,682,817,580원, 미배당액은 5,188,979,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 주상복합건물, 오피스텔, 학교와 관공서가 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 벽돌조, 슬래브 위 기와지붕의 지상 2층·지하 1층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으나 현황상 사용 가능 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 대 3,716.3㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 ㎡당 7,848,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 제3종일반주거지역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택 이용의 토지 결합형 물건이고 5회 유찰된 만큼, 표준 공동주택보다 매수층과 적정가격 판단 범위가 좁을 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현장 확인. 2026.03.05에는 세대주가 없는 것으로 확인되었지만, 신문석·권재금의 과거 전입과 실제 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 신문석의 전입일 2016.09.07이 말소기준보다 빠르므로 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 연속성을 확인하기 전까지 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 감정가 의존 금지. 최저가는 감정가의 64%이지만 실거래 시세와 동일한 의미가 아닙니다. 토지와 건물의 개별 가치 및 개발·이용 제한을 별도로 산정하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 구조, 면적, 사용 상태와 철거·보수 필요성을 확인하세요.
- 설비 상태. 위생·급배수·난방설비의 사용 가능 여부가 확인되지 않았으므로 수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 토지 규제. 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역의 적용 내용을 관할기관에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 5,188,979,020원이 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 다만 당해세와 점유자 권리는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 전입세대확인서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸형이지만 가격과 점유는 별도 문제”
등기상 구조만 보면 말소기준인 2023.12.11 동해중앙새마을금고 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 권리보다 가격·점유·환금성입니다.
감정가 5,816,316,300원에서 5회 유찰되어 최저가가 3,722,442,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가의 64%라는 이유만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 단독주택 이용의 토지 결합형 물건, 제시외 건물, 설비 상태 미상, 각종 토지 규제도 함께 검토해야 합니다.
또한 2026.03.05에는 세대주가 없는 것으로 확인되었으나, 말소기준보다 이른 2016.09.07 전입 이력이 존재합니다. 실제 점유와 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 권리 소멸은 긍정적이지만, 가격과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
