서울중앙지방법원 2024타경122955. 봉천동 신안온누리 5층 503호, 전용 29.6㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 191,000,000원이 11회 유찰되어 최저가가 16,407,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.
임차인 고나경은 2021.08.02. 확정일자를 받고 2021.08.30. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.05.10. 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 배당요구도 했습니다. 따라서 보증금 233,000,000원 중 배당으로 회수하지 못한 금액은 매각으로 사라지지 않고 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 16,407,000원 중 집행비용 695,326원을 제외한 15,711,674원만 임차인에게 배당되고, 나머지 217,288,326원을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 국회단지10길 12, 5층 503호 (봉천동, 신안온누리) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.6㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤재환 (2021.11.04. 매매 · 2021.11.05. 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 16,407,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,711,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
2014년 설정됐던 하나은행 근저당권과 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리되는 기준권리는 2023.05.10. 잠실세무서장의 압류이며, 이후 의정부세무서·국민건강보험공단· 관악구·도봉세무서 등의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 미배당 보증금은 별도입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고나경 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 233,000,000원 | 전입·점유 2021.08.30. 확정일자 2021.08.02. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 217,288,326원 |
배당요구와 우선변제권이 있어도 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작기 때문에 보증금 전액 회수는 불가능합니다. 현재 추정 배당액은 15,711,674원이고, 부족분 217,288,326원이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어나므로 총취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
신안온누리 전용 29.56~29.6㎡ 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 198,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 196,500,000원, 최신 거래는 2025.09. 203,000,000원이며, 최근 구간의 가격 추세는 -1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.56㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2024.12 | 29.56㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.02 | 29.56㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 29.56㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2023.01 | 29.56㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2021.11 | 29.6㎡ | 5 | 233,000,000원 |
| 2021.10 | 29.6㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2021.09 | 29.6㎡ | 5 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 196,500,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 8.3%에 불과하지만, 이 비율은 투자 메리트를 설명하지 못합니다. 현재 회차 실질취득은 233,695,326원으로 최근 12개월 평균 196,500,000원과 최신 거래 203,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 추세까지 -1.5%이므로, 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 695,326원 |
| 1. 임차인 고나경 보증금 | 233,000,000원 | 15,711,674원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 245,711,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | - | 217,288,326원 |
국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 우선 배당되면 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다. 위 인수액은 현재 제시된 배당 추정 기준이며, 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 9%) | 16,407,000원 | 217,288,326원 | 233,695,326원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 7%) | 13,125,600원 | 220,510,661원 | 233,636,261원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 5%) | 10,500,480원 | 223,088,529원 | 233,589,009원 |
낙찰가가 16,407,000원에서 10,500,480원으로 내려가도 인수액은 217,288,326원에서 223,088,529원으로 늘어납니다. 따라서 총부담은 233,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰이 가격 메리트로 직결되지 않는다는 점이 숫자로 확인됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 세장형 토지의 다세대주택 부지로, 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며 동일 단지 경매 통계는 평균 유찰 11.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 16,407,000원과 임차보증금 인수 217,288,326원을 합산한 233,695,326원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 대조해 고나경의 보증금, 전입·점유, 확정일자와 미배당 인수 범위를 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 우선 배당되는 세금이 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 12회·13회 유찰 시에도 총부담은 233,000,000원대에 머물러, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 196,500,000원, 최신 거래 203,000,000원, 추세 -1.5%를 응찰 상한 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 전유부분 전체의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득가는 싸지 않다”
이 사건의 최저가는 16,407,000원으로 감정가 191,000,000원의 약 9%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 233,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 총부담은 233,695,326원이고, 추가 유찰 시에도 233,000,000원대에서 사실상 고정됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 196,500,000원, 최신 거래는 203,000,000원이며 추세도 -1.5%입니다. 여기에 11회 유찰, 12세대 규모, 조세 압류에 따른 인수액 증가 가능성까지 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높은 물건입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가에 속지 말고 임차보증금 인수까지 합산해야 합니다.
