서울중앙지방법원 2024타경122955. 서울 관악구 봉천동에 있는 신안온누리 5층 503호입니다. 건물은 2014년 준공된 총 12세대 규모의 다세대주택입니다. 최저매각가는 152,800,000원으로 감정가 191,000,000원의 80% 수준입니다. 그런데 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 233,000,000원의 임차보증금과 그 반환책임입니다.

임차인 고나경은 2021.08.30. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.08.02. 확정일자를 갖추었습니다. 말소기준권리인 2023.05.10. 압류보다 앞선 권리관계이므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 원래라면 낙찰대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못할 경우 그 부족분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

이 사건의 결정적인 차이는 주택도시보증공사의 확약입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 우선변제권만 행사하고, 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기했으며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 해당 확약의 효력을 전제로 하면 낙찰자가 보증금 부족분을 인수하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부에는 현재 유효한 근저당권이 남아 있지 않습니다. 과거 하나은행 근저당권과 우리은행 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 이 사건에서 말소기준으로 지정된 권리는 2023.05.10. 국의 압류입니다.

그 뒤의 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 압류가 말소된다는 사실과 체납 조세가 배당에서 우선할 가능성은 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 233,000,000원

확인되는 실제 임차인은 고나경 1명입니다. 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인이자 경매 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금도 한 번만 산정합니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인보다 환금성이 문제

신안온누리는 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 약 29.6㎡ 면적의 실거래는 총 8건으로, 전체 평균은 198,750,000원입니다.

다만 과거에는 233,000,000원에 거래된 사례도 있어 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하면 현재 시세가 높게 추정될 수 있습니다. 따라서 최근 거래 집계 평균 196,500,000원과 최신 거래를 우선 비교합니다.

확약이 유효하다는 전제에서 실질 인수액은 0원이므로, 최저매각가 152,800,000원을 기준으로 시세를 비교할 수 있습니다. 이는 최근 거래 평균 196,500,000원의 77.8%입니다.

수치상 할인 폭은 존재합니다. 그러나 거래 추세가 -1.5%로 하락하고 있으며, 최신 확인 거래도 2025.09.로 매각기일과 시간 차이가 있습니다. 최근 집계 표본이 2건에 불과하므로 과거 평균가격이 현재 매도 가능가격을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,800,000원 가정)

다음은 최저매각가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 우선 차감하고 임차보증금에 배당하는 계산이며, 국세·지방세의 실제 우선순위와 당해세는 반영되지 않았습니다.

임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표는 제공된 추정 순서에 따른 계산이며, 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 취득 부담

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약의 적용 여부에 따라 회차별 실질취득 부담이 완전히 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관광고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 최상층 503호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 북측 포장도로에 접한 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 228.0㎡이며, 지형은 완경사로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 있으며, 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다. 실제 해당 거래의 허가대상 여부는 지정 범위와 토지 지목을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,931,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 전체 12세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 가격 추세는 -1.5%이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 13.0회, 매각률 0.0%로 표시됩니다. 매도 소요기간과 적정 매도가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.06. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 내용과 적용범위를 확인하세요. 실질 인수 0원 판단의 가장 중요한 근거입니다.
• 권리승계 관계 확인. 고나경의 보증금 233,000,000원에 관한 주택도시보증공사의 승계 범위를 확인하고, 별도로 존속하는 임차보증금반환청구권이 없는지 대조하세요.
• 조세 압류 확인. 국세·지방세·국민건강보험공단 압류 6건과 각 채권의 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세 우선배당이 반영되어 있지 않습니다.
• 13회 유찰 원인. 최저가가 감정가의 80%임에도 유찰 횟수가 많습니다. 물건 자체의 하자, 점유관계, 매각조건, 시장 수요 등 유찰 원인을 다시 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.09.입니다. 최근 가격 추세도 -1.5%로 하락하고 있어 과거 거래 평균만으로 현재 환금가치를 확정할 수 없습니다.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 의한 보증금 인수위험 해소와 현실적인 명도 부담은 구별해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 최상층의 누수·방수 상태, 내부 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 및 소규모주택정비 관리지역 관련 지정 범위와 적용사항을 확인하세요.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.11.05. 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 최신 매각물건명세서, 등기부 및 현황조사서를 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다

이 사건의 핵심은 233,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 대항력만 보면 현재 회차의 계산상 미배당 보증금 83,139,200원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그렇게 되면 실질취득 부담은 235,939,200원으로 최근 거래 평균보다 높아집니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026.08.06. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로, 해당 확약의 효력이 유지되는 한 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 시세 비교 기준은 보증금이 아니라 최저매각가 152,800,000원이 됩니다.

가격은 최근 거래 평균 대비 77.8%로 낮지만, 최근 거래 추세가 하락하고 13회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점을 무시할 수 없습니다. 세금·공과금 압류 6건과 실제 점유관계도 별도 점검 대상입니다.

결론은 “확약에 따른 권리위험 해소, 그러나 환금성과 유찰 이력 때문에 신중 접근”입니다. 확약서 원본과 매각조건을 먼저 확인하고, 현재 실거래 수준과 명도·수선 비용을 보수적으로 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.