서울중앙지방법원 2024타경123842. 관악구 남현동 씨에스타운 비동 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 공부상 다세대주택이며 현재 소유자는 김대진입니다. 김대진은 2021년 2월 1일 거래가액 271,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 관련 압류, 가압류, 임차권등기가 이어졌고, 임차권자와 같은 이름의 강민호가 신청채권자로 기재된 강제경매가 2024년 12월 3일 개시되었습니다.
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아닙니다. 감정가 271,000,000원에서 13회 유찰되어 최저가가 14,898,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채무가 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다. 실제 투자금 판단은 낙찰대금뿐 아니라 인수 보증금, 별도 임차인, 선순위 압류와 건축물 상태를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경123842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층 201호 (남현동, 씨에스타운) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 면적 참고 | 거래정보상 대상 면적 26.49㎡ · 비교 거래 22.51㎡로 면적 불일치 |
| 현황 이용 | 공부상 201호 · 현황 201(A), 201(B)로 분리 · 위반건축물 등재 |
| 소유자 | 김대진 (2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 271,000,000원) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,898,000원 (13회 유찰 · 감정가의 약 5.5%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민호 / 165,510,547원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 갑구 9번 압류 · 국(처분청 용산세무서장) |
| 예상 보증금 인수 | 강민호 130,770,164원 · 김동용 추가 인수 가능성 미확정 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심이다
등기상 과거 노량진새마을금고 및 이현일 근저당권은 이미 말소되었습니다. 그러나 말소기준권리 이전의 압류와 임차인의 선행 전입이 남아 있어 후순위 권리가 대부분 소멸한다는 설명만으로는 안전한 물건이 아닙니다. 특히 강민호의 임차권등기는 2022년에 접수됐지만, 실제 전입과 확정일자는 2019년이므로 등기 접수순위만으로 보증금 인수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민호 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2019.03.21 2019.08.07 |
145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 김동용 점유·보증금 확인 필요 |
2021.05.04 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
매각물건명세서에는 2022.04.12 접수된 을구 5번 주택임차권등기에 대해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차에서는 145,000,000원 중 14,229,836원만 배당될 것으로 추정되므로, 130,770,164원이 매수인 부담으로 남습니다.
실제로 대항력이 인정되고 보증금이 남는다면 강민호와 별도로 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 145,668,164원은 강민호의 인수액만 반영한 실질취득 추정액이며, 김동용 관련 추가 부담은 포함하지 않았습니다.
이 관계는 권리의 진정성 검토가 필요한 사정이지만, 이름과 청구금액만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
가격을 비교할 때는 최저매각가 14,898,000원을 그대로 시장가격과 비교해서는 안 됩니다. 현재 배당 추정에 따른 강민호의 보증금 미배당액을 합하면 실질취득액은 약 145,668,164원입니다.
시세 참고 거래로 확인되는 것은 씨에스타운 관련 2022년 2월 거래 1건입니다. 하지만 이 거래는 경매 대상과 면적이 다르고, 현재 매각기일과도 상당한 시차가 있습니다. 따라서 이 가격을 현재의 검증된 시세로 취급할 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2022.02 | 22.51㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 경매 대상 | 2026.11.05 | 26.49㎡ | 2층 | 감정가 271,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 2026.11.05 | — | 2층 | 145,668,164원 |
실질취득액 145,668,164원은 2022년 거래금액 220,000,000원의 약 66.2%입니다. 단, 두 물건은 면적이 일치하지 않으며 해당 실거래는 2022년 거래입니다. 가격 차이만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다. 더욱이 무단 대수선으로 분리된 현재 건축물 상태와 임차인 문제는 정상 거래 사례와의 직접 비교를 어렵게 합니다.
과거 220,000,000원 거래를 근거로 큰 할인율을 주장하거나 감정가 대비 낙찰가 하락폭만을 가격 가점으로 삼을 수 없습니다. 현재 시장가치가 확인되기 전까지 가격 메리트 평가는 보류하는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 14,898,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 668,164원 |
| 1. 임차인 강민호 (우선변제) | 145,000,000원 | 14,229,836원 |
| 2. 근로복지공단 가압류 | 38,644,820원 | 0원 |
| 3. 강민호 경매신청 청구 | 165,510,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 강민호 보증금 미배당 | 145,000,000원 | 130,770,164원 |
집행비용은 추정치입니다. 강민호의 보증금 미배당액은 매수인 인수 대상으로 별도 표시했으며 배당액에 합산하지 않았습니다. 근로복지공단 및 경매신청 청구에 대한 미배당, 강민호의 보증금 부족분은 서로 다른 계산 항목으로 구분해야 합니다. 당해세와 조세채권 우선순위, 김동용의 권리 및 최우선변제 등은 확정 배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 크게 낮아지지 않는다
이 사건의 가장 중요한 가격 구조는 최저가가 내려가면 강민호 보증금의 미배당액이 늘어난다는 점입니다. 따라서 다음 회차에서 최저가가 낮아져도 강민호의 보증금 반환 부담을 포함한 실질취득액은 약 145,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 14,898,000원 | 130,770,164원 | 145,668,164원 |
| 14회 유찰 시 | 11,918,400원 | 133,696,131원 | 145,614,531원 |
| 15회 유찰 시 | 9,534,720원 | 136,036,905원 | 145,571,625원 |
실질취득액은 각각 145,668,164원과 145,571,625원으로 큰 차이가 없습니다. 차이는 주로 회차별 집행비용 추정액에서 발생합니다. 낙찰대금만 낮아지는 것을 투자수익의 증가로 해석해서는 안 됩니다. 김동용 관련 인수금이 발생한다면 총취득 부담은 여기서 더 커질 수 있습니다.
세금의 법정기일, 당해세 여부, 실제 채권액에 따라 배당순서와 임차인의 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 강민호의 배당액이 감소하면 그만큼 보증금 미배당액이 커질 수 있습니다. 배당표는 확정 금액이 아니라 현재 회차의 추정 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 남현동 소재 사당역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스 정류장 및 지하철 접근성을 고려한 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 관련 거래정보상 19세대, 준공일은 2015.02.13입니다.
- 토지. 사다리형 평탄지이며 남측 세로에 접합니다. 제2종일반주거지역으로 공시지가 참고금액은 5,237,000원/㎡, 토지면적은 375.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항을 검토해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로 확인되는 비교 실거래가 2022년 1건에 그치며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 10.6회입니다. 정상적인 시장가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반건축물. 공부상 201호가 현황상 201(A), 201(B)로 분리되어 있고, 집합건축물대장에 201호의 2세대 무단 대수선에 따른 위반건축물로 등재되어 있습니다.
이는 단순한 인테리어 상태의 차이가 아니라 원상복구 명령, 이행강제금, 금융기관 담보심사, 향후 매매 및 임대 활용에 영향을 줄 수 있는 문제입니다. 실제 시정명령과 부담액은 별도로 확인해야 합니다.
또한 단일 등기목적물 안에 복수의 현황 세대가 존재하므로 강민호와 김동용의 실제 점유 구역과 현장 이용관계를 확인하지 않으면 명도 및 인도 계획을 정확히 세우기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강민호 보증금 인수. 매각물건명세서에 명시된 임차권등기 잔액 인수 조건을 확인하고, 배당액이 변동될 경우 매수인 부담도 달라지는지 검토해야 합니다.
- 김동용의 대항력·보증금. 전입일 2021.05.04만으로 대항력 확정을 해서는 안 됩니다. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 선순위 압류. 갑구 8번 2021.04.20 서울특별시 압류의 금액과 법적 처리, 매각 후 말소 가능성을 확인해야 합니다. 조세채권 배당순위와 매수인의 실제 책임 범위를 구분해야 합니다.
- 임차권자와 신청채권자의 관계. 강민호 명의 임차권등기와 강제경매 청구의 채권원인 및 중복 여부를 확인해야 합니다. 임차보증금과 청구금액을 무조건 합산하면 안 됩니다.
- 201(A)·201(B) 점유. 분리된 현황 세대별 점유자, 출입구, 내부구조, 임대차관계를 확인해야 합니다. 두 임차인이 실제로 어느 공간을 사용하는지가 중요합니다.
- 위반건축물 시정. 관할 행정청에 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 적법화 또는 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 가격 상한. 낙찰대금만으로 응찰가를 판단하지 말고 강민호 인수액, 김동용 추가 인수 가능성, 건축물 시정비용, 기타 거래비용을 반영해야 합니다.
- 시세 재검증. 2022년 22.51㎡ 거래 1건은 현재 시장가치의 충분한 근거가 아닙니다. 현황과 면적이 비교 가능한 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 및 체납. 기존 공매공고의 취소 처리, 잔존 압류, 당해세 및 조세채권 배당요구를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장, 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 대조해야 합니다.
다만 이러한 입지·건물 특성은 선순위 임차보증금, 별도 임차인, 압류 및 위반건축물 위험을 상쇄할 근거가 아닙니다.
13회 유찰에도 불구하고 실질취득액은 보증금 규모에 묶여 있고, 무단 대수선에 따른 위반건축물 위험도 존재합니다. 현재 시장가격을 확인할 충분한 최신 실거래 근거도 없습니다.
따라서 권리와 건축물 문제를 해소하기 전까지는 최저가의 매력만을 근거로 한 입찰을 피해야 합니다.
맺으며 — “1,489만원에 사는 집이 아니다”
이 사건은 경매 투자에서 감정가 대비 낙찰가 할인율이 얼마나 쉽게 착시를 만들 수 있는지 보여주는 사례입니다. 감정가 271,000,000원짜리 다세대주택이 13회 유찰되어 최저가 14,898,000원까지 내려왔지만, 그것이 곧 해당 금액으로 집을 취득한다는 뜻은 아닙니다.
강민호의 대항력 있는 보증금 145,000,000원 가운데 대부분이 배당받지 못하는 구조이므로, 현재 회차의 실질취득액은 145,668,164원으로 추정됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
여기에 김동용의 보증금 미상, 2021.04.20 선순위 압류, 세금배당 불확실성, 201(A)·201(B) 무단 분할에 따른 위반건축물 등재까지 겹쳐 있습니다. 2022년 실거래 1건으로 현재의 적정가격을 증명하기도 어렵습니다.
종합 결론은 고위험·입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 회차가 아니라, 매수인이 최종적으로 부담할 보증금·압류 관련 책임·건축물 시정비용을 얼마만큼 명확하게 확정할 수 있느냐에 있습니다. 그 문제가 해소되기 전에는 낮은 최저매각가를 가격상의 이익으로 평가하기 어렵습니다.
