서울중앙지방법원 2024타경123842. 사당역 남서측 근거리에 있는 씨에스타운 비동 2층 201호 다세대주택입니다. 소유자 김대진은 2021.02.01. 이 물건을 거래가 271,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 10회 유찰을 거쳐 29,099,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 약 11%이므로 매우 싸 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 가격을 결정합니다.
임차권자 강민호의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 최저가로 매각될 경우 예상배당액은 28,175,218원입니다. 배당받지 못하는 116,824,782원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 확정 가능한 최소 부담은 낙찰가 29,099,000원과 인수액을 합친 145,923,782원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 김동용과 말소기준보다 앞선 압류 위험이 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경123842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층 201호 (남현동, 씨에스타운) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 26.49㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 현황 이용 | 다세대주택 · 현황상 201(A), 201(B) 2세대로 구조 변경 |
| 소유자 | 김대진 (2021.02.01. 거래가 271,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 29,099,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민호 / 165,510,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류가 남는다
말소기준은 2021.05.07. 용산세무서장 압류입니다. 그 이후의 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단과 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.04.20. 서울특별시 압류는 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정상 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 압류액은 확인되지 않아 입찰 전 체납액과 인수 범위를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1억1,682만원 + 미상 위험
| 점유·권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민호 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2019.03.21 2019.08.07 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 인수 116,824,782원 |
| 김동용 현황조사·배당요구 | 2021.05.04 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 금액 미상 |
강민호는 2019.03.21. 전입했고 2019.08.07. 확정일자를 받았습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권자이며 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
김동용은 2021.05.04. 전입해 말소기준일 2021.05.07.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 존재하고 대항요건을 갖췄다면 강민호 인수액 외의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 실질취득액이 약 145,735,220원~145,923,782원 범위에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 강민호 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 10회 유찰 | 29,099,000원 | 116,824,782원 | 145,923,782원 |
| 11회 유찰 시 | 23,279,200원 | 122,539,826원 | 145,819,026원 |
| 12회 유찰 시 | 18,623,360원 | 127,111,860원 | 145,735,220원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 최소 1억4,592만원으로 비교
가격 비교 표본은 CS타운B동의 2022.02. 거래 1건입니다. 거래면적 22.51㎡, 2층, 거래가는 220,000,000원입니다. 대상 면적 26.49㎡와 일치하지 않고 거래 시점도 2022.02. 한 건뿐이므로 최근 가격 추세나 대상 호수의 적정가를 단정하기에는 제한이 큽니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2022.02 | 22.51㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.07.16 | 26.49㎡ | 2층 | 29,099,000원 |
| 최소 실질취득 | 현재 회차 | 26.49㎡ | 2층 | 145,923,782원 |
현재 최저가 29,099,000원만 보면 비교 거래 220,000,000원의 13.2%이지만, 이는 실제 취득비용을 반영하지 않은 수치입니다. 강민호 인수액을 더한 최소 실질취득액은 145,923,782원입니다. 비교 실거래보다 낮기는 하나, 김동용 보증금·선순위 압류액·위반건축물 정비비용이 빠져 있고 거래 표본도 1건이라 시세보다 확실히 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 29,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 923,782원 | - |
| 1. 임차인 강민호 보증금 | 145,000,000원 | 28,175,218원 | 116,824,782원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 38,644,820원 | 0원 | 38,644,820원 미배당 |
| 3. 경매신청채권 · 강민호 | 165,510,547원 | 0원 | 165,510,547원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 강민호 보증금에 배당되며, 부족분 116,824,782원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 건축물·입지·환금성 메모
- 이용상태. 공부상 비동 2층 201호이나 현황은 201(A), 201(B) 두 세대로 구조가 변경되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 201호를 두 세대로 무단 대수선한 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 입지. 사당역 남서측 근거리에 위치하며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철 접근성으로 보아 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층으로 외벽은 석재 등 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지이며 남측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공매 이력. 2022.01.24. 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐다가 2023.11.10. 공매취소공고로 말소됐습니다.
- 환금성. 19세대 규모이고 비교 실거래는 1건뿐이며, 경매 통계상 평균 9.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강민호 인수액 확인. 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 배당 후 잔액 인수 문구를 다시 대조하세요.
- 김동용 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 선순위 압류액 확인. 2021.04.20. 서울특별시 압류의 체납액, 당해세 여부와 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 강민호 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 임대차보증금과 신청채권의 관계를 확인하세요.
- 현황 2세대 점유 확인. 201(A), 201(B)의 각 점유자, 출입구, 계량기, 우편함과 실제 사용관계를 현장 조사하세요.
- 위반건축물 비용 확인. 원상복구 명령, 이행강제금, 대출 제한 및 향후 매도 시 환금성 저하 가능성을 관할 관청에 확인하세요.
- 명도비용 반영. 임차권등기와 별도로 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도 기간을 산정하세요.
- 가격 기준 변경. 응찰가는 29,099,000원이 아니라 최소 실질취득액 145,923,782원에 미상 인수액과 정비비용을 더해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 세금 압류 내역과 배당요구서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 감정가 271,000,000원에서 10회 유찰돼 29,099,000원까지 내려왔습니다. 그러나 강민호의 보증금 145,000,000원 중 116,824,782원이 미배당되어 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차의 최소 실질취득액은 145,923,782원입니다. 추가 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 1억4,570만~1억4,592만원에서 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 계산 밖에 있습니다. 김동용은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 2021.04.20. 선순위 압류도 인수 대상으로 분류되어 있으나 금액이 미상입니다. 현황상 201호가 201(A)·201(B)로 나뉜 위반건축물이라는 점도 명도·대출·매도 위험을 키웁니다. 최저가만 보면 초저가, 실질취득과 미상 권리까지 보면 고난도 사건입니다. 원본 확인 전에는 응찰 상한을 정할 수 없는 물건입니다.
