창원지방법원 2024타경3201. 밀양시 가곡동 소재 사무실·창고형 집합 물건으로, 감정평가상 이용상태는 사무실과 창고입니다. 주위는 일반주택, 물류창고, 농경지 등이 섞인 지역이고 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다. 표면상 매력은 가격입니다. 감정가 1,546,320,080원짜리가 2회 유찰되어 최저가 757,697,000원, 즉 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 점유와 임차인입니다. 말소기준은 2019.05.13. 접수된 하나은행 근저당권이고, 명확히 그 이후 전입한 황주연·주식회사 씨앤원·김난주 3명은 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 손봉우·장인기·오성환·손미동은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되는 미상 점유자의 보증금만 합쳐도 70,000,000원이고, 김난주의 보증금은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3201 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 349-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사시엘 |
| 감정가 / 최저가 | 1,546,320,080원 / 757,697,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,243,985,353원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 2019.05.13.
등기 흐름의 기준점은 2019.05.13. 하나은행 근저당권입니다. 이후의 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번·2번 국민은행 근저당은 같은 날 해지 말소 등기가 표시되어 있어, 선순위 인수권리로 단순 처리하지 말고 등기 원본과 매각조건을 대조해야 합니다. 예상배당은 최저매각가 757,697,000원을 기준으로 작성되어 있으며, 채권 전액을 만족시키지 못해 4,443,758,044원의 미배당이 발생합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 7명, 미상 4명
| 이름 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황주연 | 미상 · 창고 | 15,000,000원 | 150,000원 | 2024.10.07 | 없음 | 배당요구 2025.01.02 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨앤원 | 2층 · 창고 | 30,000,000원 | 150,000원 | 2024.11.01 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 김난주 | 2층 | 미상 | 미상 | 2023.01.18 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 손봉우 | 1층 | 10,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 장인기 | 2층사무실,창고 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.01.03 | 해당 없음 |
| 오성환 | 2층사무실,창고 | 15,000,000원 | 100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 손미동 | 1층 · 창고 | 15,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 7명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없어 보증금은 임차인별로 구분해 보되, 전입일 미상 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 대항력 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 물건의 응찰 전 핵심 확인은 미상 점유자의 전입·사업자등록·확정일자·배당요구 여부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 757,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,976,970원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 75,720,030원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,254,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 426,000,000원 | 0원 |
| 5. 후순위 가압류·압류 등 | 2,167,478,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 기준 총 채권액 5,191,478,074원 중 747,720,030원만 배당되고, 4,443,758,044원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 가곡동 소재 멍에실복지회관 남서측 인근으로, 일반주택·물류창고·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호3은 사무실, 기호6은 창고로 조사됐습니다. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 기호3에는 급배수설비, 위생설비, 천정형 시스템냉난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 일부는 소로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 특이사항. 일부가 도시계획도로에 저촉되고, 일부 지상에는 타인점유 LPG저장소 1식이 소재합니다. 점유면적은 약 12㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 손봉우·장인기·오성환·손미동의 전입신고일, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
- 보증금 인수 가능성. 전입일 미상 점유자는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금이 확인되는 금액만 70,000,000원이고, 김난주의 보증금은 확인되지 않습니다.
- LPG저장소 점유. 약 12㎡로 면적은 작게 평가됐지만, 타인점유 시설이므로 철거·사용관계·안전관리 부담을 따로 확인해야 합니다.
- 도로 저촉. 일부 도시계획도로 저촉은 면적이 미미하다고 평가됐지만, 실제 사용계획이 물류·창고라면 동선과 활용면적을 현장 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반주택·물류창고·농경지 혼재지의 사무실·창고형 물건입니다. 임대수요와 재매각 가능성을 아파트식으로 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·현황·감정 내용을 바탕으로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 “누가 점유하나”가 먼저다
이 물건은 감정가 대비 49.0%라는 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 그러나 사무실·창고형 부동산은 가격표만으로 판단할 수 없습니다. 후순위 권리 대부분은 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인 7명 중 4명의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 남겨둬야 합니다. 여기에 타인점유 LPG저장소와 일부 도시계획도로 저촉까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만, 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.
