서울중앙지방법원 2024타경124364. 관악구 신림동 레미안아트빌 2층 201호, 전용 29.15㎡의 다세대주택입니다. 2021년 준공된 15세대 규모 건물로, 소유자 김건회가 2021.07.19. 거래가 249,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임소정 명의의 보증금 249,000,000원짜리 임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 긴장할 수밖에 없습니다. 임차인의 전입일과 임차권등기일이 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 현재 최저매각가를 웃돕니다. 그러나 이 사건에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하겠다는 확약서가 있습니다. 바로 이 문서가 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 이 사건을 구분하는 결정적인 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21, 2층 201호 (신림동, 레미안아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.15㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 중 2층 201호 |
| 건물 규모 / 준공 | 15세대 · 2021.04.30. |
| 소유자 | 김건회 (2021.07.19. 소유권이전 · 거래가 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 212,800,000원 (감정가 80% · 13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,475,951원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.03. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 임소정 · 보증금 249,000,000원 · 2023.10.19. 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.06.19.자 · 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.12.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 임차인 임소정은 2023.01.02. 전입했고, 2023.10.19. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 확정일자는 2021.07.20.로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다.
한편 2021.06.04. 설정됐던 신신새마을금고 근저당권(채권최고액 996,000,000원)과 원신새마을금고 근저당권(채권최고액 480,000,000원)은 모두 2021.07.19. 이미 말소됐습니다. 해당 근저당권 금액을 현존 채무나 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
임차인 명의는 임소정 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별개의 추가 세입자가 아니라 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 보증금 249,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
임소정
전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기
|
249,000,000원 |
전입 2023.01.02. 확정 2021.07.20. 점유개시 2021.07.19. 임차권등기 2023.10.19. |
대항력 있음
우선변제권 있음
승계 · 주택도시보증공사
대항력 포기 확약
우선배당 후 잔액 청구 포기 · 말소 동의
|
| 실제 임차인 | 1명 (임소정) |
|---|---|
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 보증금 채권 관련 승계 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.19. |
| 보증금 | 249,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 209,020,800원 |
| 추정 미배당 보증금 | 39,979,200원 |
| 확약 미적용 시 인수위험 | 39,979,200원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 20.9% 낮은 실질취득
레미안아트빌의 실거래 전체 평균은 254,555,555원이지만, 상당수가 2021년 거래입니다. 가격 비교의 우선 기준은 더 최근인 2026.02. 거래와 최근 12개월 평균 269,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +7.4%로, 하락 추세가 아니라 상승 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 254,555,555원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 269,000,000원 |
현재 최저매각가 212,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 269,000,000원보다 56,200,000원 낮습니다. 실질 인수액 0원을 전제로 하면 취득가격은 최근 거래 기준 79.1%, 즉 20.9% 낮은 수준입니다. 전체 평균 대비 비율인 83.6%만으로 판단한 것이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 비교한 결과입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,779,200원 |
| 1. 임소정 임차보증금 우선배당 | 249,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 267,475,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,779,200원과 임차보증금 우선배당 209,020,800원으로 매각대금 212,800,000원이 모두 소진되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구금액 267,475,951원은 별도 배당 0원으로 추정됩니다. 승계된 임차보증금 채권을 중복 계산하지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약의 가치가 더 커진다
보증금 인수형 물건은 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금이 증가해, 매수인의 실제 부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 반면 이 사건에서 확약의 효력이 유지된다면 미배당 보증금을 매수인이 떠안지 않으므로, 회차별 낙찰가격의 하락이 실질취득가격에도 반영됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 확약 없을 때 추정 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 감정가 80% |
212,800,000원 | 39,979,200원 | 212,800,000원 |
| 14회 유찰 시 감정가 64% |
170,240,000원 | 81,943,360원 | 170,240,000원 |
| 15회 유찰 시 감정가 51.2% |
136,192,000원 | 115,514,688원 | 136,192,000원 |
회차별 인수위험 금액은 집행비용을 반영한 추정 미배당액입니다. 확약 없는 경우 낙찰가와 인수위험을 합산하면 보증금 249,000,000원에 집행비용이 가산되는 수준으로 계산됩니다. 확약 유효 시 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 같으며, 취득세·등기비용·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 신림동 남강고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.04.30. 준공, 지하 1층·지상 4층의 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 완경사지를 조성한 형태입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,787,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 건축물 위반사항은 확인되지 않습니다. 등기에는 2021.11.11. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 해당 등기의 처리 및 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 15세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택과 달리 동일 조건의 비교거래가 제한적입니다. 최근 12개월 집계 거래도 2건뿐이라 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.19.자 주택도시보증공사 확약서의 원문을 확인하고 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 모두 포함되어 있는지 대조하세요.
- 승계 범위. 임소정의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 승계 범위를 확인하세요. 실제 임차인 1명과 승계기관을 중복 채권으로 계산하면 안 됩니다.
- 말소기준과 임차권. 2024.12.03. 강제경매개시결정보다 앞선 2023.10.19. 임차권등기의 처리 방법을 확인하세요. 확약이 없다면 선순위 임차권 인수위험이 있는 사건입니다.
- 점유·명도. 등기상 임차인의 점유개시일은 2021.07.19., 전입일은 2023.01.02.입니다. 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하고, 명도 협의 및 인도 절차를 검토하세요.
- 13회 유찰 원인. 반복 유찰이 선순위 임차권 때문인지, 물건 상태나 수요 부족 때문인지 매각 이력과 현장 사정을 함께 확인하세요.
- 실거래 비교. 최근 269,000,000원 거래는 전용 28.15㎡·4층입니다. 본건은 전용 29.15㎡·2층이므로 층수, 일조, 내부 수리상태 및 거래 중복 여부를 확인해 실제 매도가격을 추정하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1번 등기의 현재 효력과 낙찰 후 관련 절차를 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 반영하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류, 확약서 원본 및 실거래 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건의 가격은 확약서가 결정한다”
관악구 신림동 레미안아트빌 201호는 단순히 감정가 266,000,000원이 212,800,000원으로 내려온 물건이 아닙니다. 보증금 249,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 주택도시보증공사가 그 임차권을 승계한 뒤 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출한 사건입니다.
이 확약이 없다면 현재 회차에서 추정 인수액 39,979,200원을 포함한 실질 부담은 252,779,200원 수준입니다. 낙찰가만 보고 큰 폭으로 할인됐다고 판단하기 어려운 구조입니다. 그러나 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원이고, 실질취득금액은 212,800,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 269,000,000원이며, 거래 추세는 +7.4%입니다. 따라서 확약 반영 취득가격은 최근 거래 대비 20.9% 낮아 가격상 여유가 존재합니다. 다만 최근 거래가 2건에 불과하고, 해당 건물은 15세대 규모이며, 이미 13회 유찰됐다는 점은 등급을 제한하는 뚜렷한 요소입니다.
종합 판단은 B등급, 58점. 확약의 효력이 확인된다면 권리상 부담과 최근 거래 대비 가격은 긍정적입니다. 그러나 확약 원본 및 말소 이행 확인, 반복 유찰 원인, 실제 점유관계와 매각 가능 가격 검증이 끝나기 전까지는 공격적인 입찰보다 보수적인 접근이 적절합니다. 핵심은 최저가의 낮음이 아니라, 확약의 확실성과 실질취득가격의 적정성입니다.
