서울중앙지방법원 2024타경124364. 관악구 신림동 레미안아트빌 2층 201호, 전용 29.15㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김건회이며, 2021년 6월 25일 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 취득했습니다. 현재 유효한 담보권은 없고, 2021년 설정됐던 신신새마을금고·원신새마을금고 근저당권은 2021년 7월 19일 이미 말소됐습니다.
문제는 담보권이 아니라 선순위 임차권입니다. 임소정은 임대차계약일과 점유개시일이 2021년 7월 19일이고, 확정일자는 2021년 7월 20일, 주민등록일자는 2023년 1월 2일입니다. 2023년 10월 19일 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 이 권리는 말소기준인 2024년 12월 3일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금 대부분이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21, 2층 201호 (신림동, 레미안아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.15㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 2층 201호 |
| 건축 / 규모 | 2021.04.30 준공 · 총 15세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김건회 (2021.06.25 매매, 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 28,562,000원 (10회 유찰, 감정가의 10.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,475,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2024년 12월 3일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 임소정의 주민등록과 임차권등기가 존재하므로 대항력이 인정된 임차인입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차 매각대금 28,562,000원에서 집행비용을 제외하면 보증금 중 27,647,884원만 배당됩니다. 나머지 221,352,116원은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 기준일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 임소정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 249,000,000원 | 계약·점유 2021.07.19 확정 2021.07.20 전입 2023.01.02 배당요구 2023.10.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 221,352,116원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
레미안아트빌의 최근 12개월 거래는 2026년 2월 전용 28.15㎡ 4층 269,000,000원 2건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 269,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 7.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.15㎡ | 2건 | 269,000,000원 |
표면 최저가 28,562,000원은 최근 12개월 평균의 10.6%에 불과하지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 비교 대상은 실질취득 249,914,116원이며, 최근 시세 269,000,000원의 약 92.9%입니다. 최근 시세보다 19,085,884원 낮지만 할인 폭은 약 7.1%에 그칩니다. 10회 유찰된 다세대주택의 권리·명도·환금성 부담을 감안하면 최저가 숫자만으로 큰 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 914,116원 |
| 1. 임차인 임소정 보증금 | 249,000,000원 | 27,647,884원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 267,475,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 221,352,116원은 매수인 인수로 분석됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 267,475,951원은 현재 회차에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 전용면적은 29.15㎡입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·학교 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 4미터 도로에 접하고, 완경사지에 조성된 토지입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규모·환금성. 2021년 준공된 총 15세대 규모로, 거래 표본과 수요층이 대단지 공동주택보다 제한적일 수 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 합한 총 부담을 최근 실거래 269,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 임소정의 보증금 249,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당액 변동 점검. 현재 계산상 임차인 배당액은 27,647,884원, 인수액은 221,352,116원이지만 실제 배당표와 비용에 따라 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유자, 열쇠 인도 및 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.11 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대이며 경매 집계상 평균 9.3회 유찰, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,856만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 10회 유찰된 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 회차에서 낙찰대금은 28,562,000원이지만, 임소정에게 배당되지 않는 221,352,116원을 인수하면 실질취득은 249,914,116원이 됩니다. 최근 12개월 실거래 269,000,000원보다 약 7.1% 낮지만, 10회 유찰·15세대 소규모 다세대·대규모 인수금이라는 부담을 감안하면 할인 폭이 크다고 단정하기 어렵습니다.
가격은 시세보다 조금 낮지만 권리구조는 무겁습니다. 최저가 2,856만원에 현혹되지 말고, 약 2.50억원의 총 취득부담을 감당할 자금력과 임차권 인수·명도 절차를 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
