서울중앙지방법원 2024타경124760. 신당동 엘바움 9층 904호입니다. 사건의 핵심은 감정가 240,000,000원이 13회 유찰돼 최저매각가가 13,194,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 왕연지는 2021.09.02. 주민등록, 2021.09.03. 점유개시, 2021.08.19. 확정일자를 갖췄고 보증금은 240,000,000원입니다. 말소기준인 박기석 근저당은 2023.06.30. 설정됐으므로 임차인의 대항력이 더 빠릅니다.
따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도, 매각물건명세서에 명시된 대로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상배당에서는 왕연지에게 12,556,508원만 배당되고 227,443,492원이 남습니다. 낙찰가 13,194,000원과 합치면 실질취득 부담은 약 240,637,492원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 보증금 240,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 9층904호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정평가 현황 도시형생활주택 |
| 전유면적 | 14.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 · 사용승인 2020.11.03. |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 13,194,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.30. 박기석 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 이 사건 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 왕연지의 전입신고는 2021.09.02.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.08.19.입니다. 등기된 임차권은 2023.11.10.이지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 이미 2021년에 갖춰졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 왕연지 | 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.09.02. | 우선변제 확정 2021.08.19. · 배당요구 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
엘바움 실거래 자료는 12건이며 최근 12개월 평균은 301,750,000원, 최신 거래는 302,000,000원입니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 18.7㎡이고 이 물건의 전유면적은 14.54㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 평균을 그대로 동일 조건 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
가격 비교의 기준은 최저가 13,194,000원이 아니라 실질취득 약 240,637,492원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 301,750,000원과 최신 거래 302,000,000원보다는 낮지만, 비교 표본의 면적이 18.7㎡로 본건 14.54㎡와 다릅니다. 따라서 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기보다 면적 차이와 용도·현황 차이를 추가 확인해야 하는 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 637,492원 |
| 1. 임차인 왕연지 보증금 | 240,000,000원 | 12,556,508원 |
| 2. 근저당 · 박기석 | 18,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 왕연지의 보증금 부족분 227,443,492원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 유찰돼도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 13회 유찰 현재 회차 | 13,194,000원 | 227,443,492원 | 약 240,637,492원 |
| 14회 유찰 시 | 10,555,200원 | 230,034,794원 | 약 240,589,994원 |
| 15회 유찰 시 | 8,444,160원 | 232,107,835원 | 약 240,551,995원 |
유찰로 매각가가 13,194,000원에서 10,555,200원, 다시 8,444,160원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 227,443,492원에서 230,034,794원, 232,107,835원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당분이 커지는 구조라 총 부담은 계속 240,000,000원대에 머뭅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 감정평가상 기호1은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 사건의 용도 표기는 근린시설입니다.
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장, 신당역, 동대문역사문화공원역이 인근에 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 약 5미터 내외의 퇴계로73가길과 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성 점검. 엘바움은 24세대이며 경매 평균 유찰 10.4회, 매각률 0.0으로 집계돼 있습니다. 본건 전유 14.54㎡와 실거래 표본 18.7㎡가 일치하지 않는 점도 가격 판단 시 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 현재 회차 기준 왕연지 보증금 미배당분 227,443,492원을 낙찰대금 외 부담으로 반영하세요.
- 최저가 착시 금지. 최저가 13,194,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 약 240,637,492원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재확인. 14회·15회로 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 240,000,000원대에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 12건은 전용 18.7㎡이고 본건은 14.54㎡이므로 301,750,000원 평균을 동일면적 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 현황은 도시형생활주택으로 추정돼 실제 이용·공부·관련 규제를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차보증금 배당·인수 조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “5% 최저가”가 아니라 “2.4억 보증금 사건”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 13,194,000원이라는 최저가입니다. 감정가 240,000,000원의 일부까지 떨어진 것처럼 보이지만, 왕연지의 보증금 240,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있어 미배당분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 227,443,492원을 인수해 실질취득 부담이 약 240,637,492원이고, 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 총 부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 실거래 평균 301,750,000원과 최신 거래 302,000,000원보다는 실질취득 부담이 낮게 보이지만, 비교 거래 면적 18.7㎡와 본건 14.54㎡가 다릅니다. 여기에 13회 유찰, 엘바움 경매 평균 10.4회 유찰, 매각률 0.0이라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 실제 용도·면적·환금성을 함께 검토해야 하는 대항력 인수형 사건입니다.
