20,616,000원
서울중앙지방법원 2024타경124760. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 현황 도시형생활주택으로 추정된 서울 중구 신당동 ‘엘바움’ 9층 904호입니다. 감정가 240,000,000원에서 11회 유찰돼 최저매각가가 20,616,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 임차인 왕연지는 2021.09.02 전입하고 2021.09.03 점유를 시작했으며, 말소기준 근저당권 설정일 2023.06.30보다 앞서 대항력을 취득했습니다.
왕연지의 임차보증금은 240,000,000원이고 확정일자는 2021.08.19입니다. 배당요구도 했지만 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 19,844,912원만 배당될 것으로 계산됩니다. 나머지 220,155,088원은 매수인이 인수하므로, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 240,771,088원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 9층 904호 |
| 사건 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 전용면적 / 건물 | 14.54㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 · 사용승인일 2020.11.03 |
| 소유자 | 임대현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 20,616,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.06.30 설정된 박기석의 근저당권 18,200,000원입니다. 이후의 임차권등기·주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 왕연지는 근저당 설정 전에 전입과 점유를 갖췄기 때문에, 임차권등기의 순위가 을구 2번이라는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 왕연지 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.09.02 2021.09.03 | 2021.08.19 | 240,000,000원 | 배당요구 2023.11.10 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 |
보증기관이나 대위변제 기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았으며, 실제 임차인은 왕연지 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 등기돼 있지만 임차인 수에는 포함되지 않습니다.
③ 최저가 착시 — 유찰돼도 총부담은 약 240,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 · 8.59% | 20,616,000원 | 220,155,088원 | 240,771,088원 |
| 12회 유찰 시 6.87% | 16,492,800원 | 224,204,070원 | 240,696,870원 |
| 13회 유찰 시 5.50% | 13,194,240원 | 227,443,256원 | 240,637,496원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 기준, 면적 불일치 주의
엘바움 거래자료의 최근 12개월 평균은 301,750,000원, 최신 거래는 2023.06의 302,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 240,771,088원은 이 평균의 약 79.8%입니다. 다만 대상 전용면적은 14.54㎡인데 거래 표본은 모두 18.7㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 2023.06에 집중돼 있으므로, 이 평균만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 20,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 771,088원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 왕연지 보증금 | 240,000,000원 | 19,844,912원 | 220,155,088원 인수 |
| 2. 근저당권 · 박기석 | 18,200,000원 | 0원 | 미배당 · 등기는 소멸 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 | 미배당 · 등기는 소멸 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 | 신청채권 미충족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용 771,088원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금은 전액 회수되지 않습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 아파트, 학교와 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 2·6호선 신당역, 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 2020.11.03 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·기계식주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외의 퇴계로73가길과 접하며, 토지는 인접 도로와 등고평탄합니다.
- 규제. 일반상업지역, 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 서울도심 및 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 400.0㎡이며 공시지가는 10,400,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 20,616,000원이 아니라 인수액을 합친 240,771,088원을 입찰가격 판단 기준으로 사용해야 합니다.
- 인수자금 준비. 낙찰대금 외에 왕연지 보증금 미배당 잔액 220,155,088원을 반환할 자금계획이 필요합니다.
- 면적별 시세 재확인. 제공된 거래는 모두 18.7㎡로 대상 14.54㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·현황과 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차보증금 반환과 인도 시점이 연결될 수 있으므로 배당금 수령·잔액 반환·점유 이전 절차를 함께 계획해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “20,616,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 20,616,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 선순위 대항력을 가진 왕연지의 보증금 240,000,000원 중 현재 배당으로 회수되지 않는 220,155,088원을 인수해야 하므로, 실질취득은 240,771,088원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 240,000,000원 수준에 머뭅니다.
실질취득은 제공된 최근 거래 평균 301,750,000원보다 낮지만, 해당 거래는 대상보다 큰 18.7㎡ 표본이고 거래월도 2023.06에 집중돼 있습니다. 여기에 11회 유찰, 단지 평균 9.5회 유찰, 근린시설과 도시형생활주택의 용도 표시 차이, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 권리와 환금성까지 반영한 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
