서울중앙지방법원 2024타경124883. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 7층 706호, 전용 12.6㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 211,000,000원에서 최저매각가 168,800,000원으로 내려온 상태지만, 이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다.

핵심은 선순위 임차권입니다. 임차인 노희지는 2021.11.05. 전입·점유를 시작했고, 2021.10.25. 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리인 2022.02.04. 팜스코 근저당보다 앞섭니다. 임차보증금은 221,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.

확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 회차의 추정 미배당액은 55,363,200원입니다. 그러나 이 사건에서는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 유효한 적용을 전제로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

말소기준권리는 2022.02.04. 설정된 주식회사팜스코 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 힘찬푸드 근저당 2건, 국가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 임차인 노희지는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 것으로 기록되어 있습니다. 임차권등기는 2023.11.13. 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 개시일은 2021.11.05.입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 노희지 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 등장하는 기관이며 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 노희지 보증금 221,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 233,810,854원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래가보다 낮지만 현재 가치는 불확실

태양오피스텔의 비교 실거래는 2022년 1~4월 총 12건입니다. 표본 평균은 218,250,000원이고, 최저매각가 168,800,000원은 그 77.3% 수준입니다. 그러나 이 거래들은 현재 시점의 신규 거래가 아니므로 최근 시장가격보다 22.7% 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

기록된 거래가격 범위는 215,000,000~221,000,000원입니다. 최종 기록 거래는 2022.04.의 221,000,000원이며, 과거 표본에서 거래가 편차는 비교적 작은 편입니다. 다만 12건 중 전용 11.5㎡ 거래도 포함되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 집행비용과 선순위 임차보증금 배당만으로 매각대금이 소진되는 추정입니다. 후순위 근저당권자와 경매신청채권자의 배당액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 등장하므로 기관 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 취득비용을 바꾼다

선순위 임차보증금 인수형 물건은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 이 사건은 확약으로 그 인수 위험을 해소하는 특수성이 있으므로 확약 적용 전후를 구분해야 합니다.

규칙상 인수액은 각 회차의 제공된 추정값이며 집행비용 등 배당 가정에 따라 변동됩니다. 확약 후 인수 0원은 해당 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 제시된 후속 회차는 실제 확정 매각 일정이 아닌 조건부 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 지하철 2호선 신림역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 승강기, 난방, 기본 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 7,009,000원/㎡입니다.
• 이용 상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가 당시에는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 공부상 용도와 실제 이용에 따른 사용·금융·임대상 제약을 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 태양오피스텔은 29세대 규모입니다. 동일 면적대의 과거 거래는 확인되지만 2022년 이후 최신 비교 거래가 확인되지 않아 현재 매도 가능 가격과 매수 수요를 별도로 조사해야 합니다.
• 경매 이력. 본건은 12회 유찰되었고 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다. 반복 유찰의 구체적 원인을 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 대상 권리의 일치 여부를 확인하세요.
• 임차권 승계관계. 실제 임차인 노희지와 주택도시보증공사 사이의 권리 승계 범위 및 확약 효력을 확인하세요. 동일 보증금에 대한 중복 계산을 피해야 합니다.
• 미배당 보증금. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 55,363,200원의 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 확약이 유효할 때에만 실질 인수 0원으로 평가하세요.
• 현재 실거래 검증. 비교 실거래는 2022년 자료입니다. 입찰 전 최근 거래, 실제 매도 호가 및 유사 물건의 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 12회 유찰 원인. 감정가와 시세의 괴리, 금융 취급 가능성, 점유관계, 권리관계에 대한 입찰자들의 우려 등 유찰 원인을 확인하세요. 원인은 단정할 수 없습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 다세대주택 이용 상태를 비교하여 건축물대장상 용도 및 실제 사용의 적법성을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 확약이 있다고 해서 실제 점유자가 자동으로 퇴거한 것은 아닙니다. 현재 점유 상태, 인도 가능성 및 필요한 절차를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 취득세 및 기타 부담 가능 항목을 별도로 검토하세요.
• 등기 변동. 말소기준권리 이후 근저당권·압류·경매개시결정 외에 새로 발생한 권리나 변동 사항이 있는지 입찰 직전 등기부를 재확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일의 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 12회 유찰의 이유는 남는다”

이 사건의 첫인상은 복잡합니다. 감정가 211,000,000원, 최저가 168,800,000원, 12회 유찰. 여기에 최저가보다 높은 보증금 221,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 확약이 없었다면 낮아진 최저가가 실질취득비용의 하락으로 곧바로 이어지지 않는 구조였습니다.

하지만 주택도시보증공사의 2026.06.19.자 확약서가 상황을 바꿉니다. 해당 승계 임차권의 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 확약의 유효한 적용을 전제로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 최저가가 과거 거래 평균의 77.3%라는 수치는 긍정적인 비교 요소지만, 해당 거래는 2022년에 집중되어 있습니다. 현재 시장에서 그 가격을 받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. 특히 29세대 규모의 건물에서 12회나 유찰되었다는 사실은 환금성과 매수 수요를 신중하게 살펴야 한다는 신호입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약을 통해 가장 큰 보증금 인수 위험은 해소되는 것으로 평가하지만, 확약 효력 확인의 중요성, 반복 유찰, 현재 시세 자료의 부족과 소규모 건물의 환금성 불확실성을 반영했습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 완화됐지만, 가격과 출구전략은 추가 검증이 필요합니다.