22,656,000원
서울중앙지방법원 2024타경124883. 태양오피스텔 7층 706호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전유면적은 12.6㎡이며, 소유자는 김건회입니다. 김건회는 2021.11.05. 거래가 221,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 10회 유찰이나 22,656,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 노희지는 2021.10.23. 임대차계약을 체결하고, 2021.10.25. 확정일자를 받은 뒤 2021.11.05. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 팜스코 근저당권은 2022.02.04. 설정됐으므로, 임차인의 대항력이 더 빠릅니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 제7층 제706호 (신림동, 태양오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 전유면적 / 층 | 12.6㎡ · 지하1층/지상8층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김건회 (2021.11.05. 거래가 221,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 22,656,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,810,854원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금 잔액은 인수
말소기준은 2022.02.04. 접수된 주식회사팜스코 근저당권입니다. 그 뒤의 힘찬푸드 근저당권 2건, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 노희지의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.11.05.이므로, 임차권등기가 2023.11.13. 접수됐다는 이유만으로 인수위험이 없어지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노희지 전유부분 전부 · 주거 | 2021.11.05 | 2021.10.25 | 221,000,000원 | 있음 | 있음 | 승계 아님 | 199,151,808원 |
노희지는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 대부분이 배당되지 않습니다. 배당요구일은 임차권등기 접수일과 같은 2023.11.13.입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가+인수액은 보증금 부근에서 고정됩니다. 현재 회차에서 낙찰가만 보면 22,656,000원이지만, 실제 부담은 221,807,808원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 22,656,000원 | 199,151,808원 | 221,807,808원 |
| 11회 유찰 시 | 18,124,800원 | 203,601,446원 | 221,726,246원 |
| 12회 유찰 시 | 14,499,840원 | 207,161,157원 | 221,660,997원 |
실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액의 합계입니다. 매각대금에서 집행비용이 먼저 공제되므로 현재 배당 가정의 합계는 보증금 221,000,000원보다 807,808원 높게 나타납니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 221,807,808원과 비교
태양오피스텔 동일 면적 중심의 거래 12건은 2022.01.~2022.04.에 215,000,000원~221,000,000원으로 형성됐고, 평균은 218,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.04. 8층의 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 12건 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
현재 회차 실질취득액 221,807,808원은 거래 평균보다 3,557,808원 높아 평균의 약 101.6%입니다. 최신 거래 221,000,000원보다도 807,808원 높습니다. 따라서 감정가 대비 10.7%라는 할인율을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 또한 최신 거래월이 2022.04.이므로 2026.07.16. 매각기일과 시차가 있어, 현재 거래 가능가격은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 22,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 807,808원 |
| 1. 임차인 노희지 보증금 | 221,000,000원 | 21,848,192원 |
| 2. 근저당 · 주식회사팜스코 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사힘찬푸드 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사힘찬푸드 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 233,810,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 21,848,192원을 배당받고 보증금 부족분 199,151,808원을 매수인에게 인수시키는 가정입니다. 후순위 근저당권과 신청채권자에게는 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 신림역 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물이며, 승강기·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 태양오피스텔은 29호이며 준공일은 2021.01.28.입니다. 대상 전유면적은 12.6㎡입니다.
- 경매 흐름. 현재 10회 유찰로, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 7.8회를 웃돕니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설이지만 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 사용·대출·세금 적용은 관련 원본과 현장을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 22,656,000원에 199,151,808원을 더한 221,807,808원을 가격 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에 머뭅니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표·배당요구·채권변동에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조건 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 협의 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 존속·말소 및 적용관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 근린시설 등기와 다세대주택 이용상태가 대출·취득세·사용 가능 범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 제시된 최신 거래가 2022.04.이므로 현재 매매·임대가격은 현지 중개업소와 최신 신고자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수와 할인율은 착시다”
감정가 211,000,000원이 10회 유찰돼 최저가가 22,656,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 싸진 것이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 221,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실질취득액은 221,807,808원으로 거래 평균 218,250,000원보다 높고 최신 거래 221,000,000원도 웃돕니다.
후순위 등기권리는 소멸하지만, 가격과 임차보증금 인수위험은 소멸하지 않습니다. 10회 유찰이라는 숫자나 감정가 대비 10.7%라는 할인율에 의미를 두기보다, 인수액을 포함한 총부담과 공부상 근린시설·현황 다세대주택 이용이라는 조건을 함께 검토해야 합니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상인 고위험 인수형입니다.
