서울중앙지방법원 2025타경755. 종로5가역 인근 효성주얼리시티 2층 제이2082호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있지만, 감정평가 이용상태는 기타판매시설입니다. 말소기준권리는 2006.12.28. 설정된 신한은행 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 남아 있는 종로구 압류, 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에서 확인된 박천용(유원한복)의 전입일은 2015.05.20.로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 자체보다 더 중요한 문제는 용도와 환금성입니다. 최저가는 감정가의 26.21%까지 내려왔지만, 동일 건물 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 12.3회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 2층 제이2082호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 / 기타판매시설 |
| 대상면적 / 건물 | 14.57㎡ · 철골철근콘크리트구조 19층 건물 내 2층 · 사용승인 2006.10.27. |
| 소유자 | 김규희 (100분의 99 및 100분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 67,895,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 72,439,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2024.02.22. 종로구 압류와 2024.11.07. 삼성카드 가압류도 모두 그보다 뒤에 설정됐습니다. 경매신청채권자의 청구액은 72,439,696원이고, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 공제한 신한은행 예상배당액은 66,272,890원입니다. 채권의 미배당은 남지만, 이는 소멸하는 담보권자의 부족액으로서 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 확인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박천용(유원한복) | 현황조사 | 2015.05.20. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일이 2006.12.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 회수되지 않더라도 조사 내용상 매수인에게 승계되는 대항력 보증금은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교할 시세가 아니다
효성쥬얼리시티의 최근 거래자료 12건이 확인되지만, 대상면적은 14.57㎡이고 거래 표본은 67.19㎡부터 169.86㎡까지로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 전체 거래 평균의 6.9%, 최근 12개월 평균의 6.4%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 169.86㎡ | 19 | 1,410,000,000원 |
| 2026.05 | 169.86㎡ | 19 | 1,410,000,000원 |
| 2026.04 | 92.81㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 17 | 1,070,000,000원 |
| 2025.10 | 92.81㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.07 | 98.39㎡ | 8 | 950,000,000원 |
| 2025.06 | 67.19㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.03 | 98.39㎡ | 9 | 1,000,000,000원 |
| 2025.03 | 92.81㎡ | 10 | 980,000,000원 |
| 2025.02 | 84.64㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 17 | 630,000,000원 |
| 2024.11 | 84.64㎡ | 12 | 945,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 1,052,857,142원 |
최신 거래는 2026.05. 169.86㎡, 1,410,000,000원이고 최근 12개월 평균은 1,052,857,142원입니다. 최근 표본은 이전 표본보다 20.9% 높은 흐름이지만, 이는 대상보다 훨씬 큰 면적의 거래입니다. 대상 14.57㎡ 기타판매시설의 단위면적 가격, 임대수익, 실제 매매사례가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 67,895,000원의 적정성을 판정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,110원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 130,000,000원 | 66,272,890원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,459,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 143,459,942원 중 예상배당은 66,272,890원이며, 미배당액은 77,187,052원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 67,895,000원 | 66,272,890원 | 77,187,052원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,316,000원 | 52,938,312원 | 90,521,630원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 43,452,800원 | 42,270,650원 | 101,189,292원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종로5가역 북서측 인근으로 광장시장, 세운스퀘어, 종묘공원이 주변에 있고, 대로변을 따라 약국·은행·귀금속전문상가 등 상업용부동산이 밀집합니다.
- 교통. 대로에 접해 차량 주정차가 용이하며, 인근에 지하철 1호선 종로5가역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기타판매시설로 이용 중입니다. 사건상 도시형생활주택 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 19층 건물로 급배수·위생·냉난방·소화전·화재탐지·승강기· 에스컬레이터·도시가스·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 지구단위계획구역에 포함되며, 서울도심·과밀억제권역· 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 24,400,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대상면적과 일치하는 거래가 확인되지 않고, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 12.3회·매각률 0.0%로 재매각 난도가 높게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 도시형생활주택 표기와 기타판매시설 이용상태가 함께 존재합니다. 건축물대장·집합건축물대장·관리규약·사용 가능 업종을 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 대상 14.57㎡의 실제 임대료, 보증금, 공실 기간과 관리비를 확인해 수익가격으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 비교사례 재검증. 현재 거래자료는 67.19㎡부터 169.86㎡까지로 대상면적과 다릅니다. 동일 층·동일 용도·유사 면적의 매매 또는 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 박천용(유원한복)은 대항력이 없지만 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 상업시설은 공용관리비 부담이 클 수 있으므로 관리단에 체납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 종로구 압류가 존재하므로 당해세와 실제 배당순위를 원본 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 우량물건”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2006.12.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자의 전입일은 2015.05.20.이므로 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰돼 감정가의 26.21%까지 내려왔고, 감정평가상 기타판매시설로 이용 중입니다. 대상 14.57㎡와 맞는 실거래가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 단순 비교도 유효하지 않습니다.
권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 최저가 67,895,000원이 싸다는 결론보다, 해당 호실의 실제 임대수익·공실·관리비·용도 적합성·재매각 가능성을 확인한 뒤 그 수익가치 안에서 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
