서울중앙지방법원 2025타경755. 서울 종로구 인의동 효성주얼리시티 2층 제이2082호입니다. 2006년 사용승인된 19층 건물 내 물건으로, 종로5가역 인근 상업시설 밀집지역에 자리합니다. 소유자는 김규희이며, 2006년 신한은행 근저당권 설정 이후 세금 관련 압류와 카드사 가압류가 이어졌고 결국 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 물건의 특징은 감정가와 현재 최저가 사이의 극단적인 격차입니다. 감정가는 259,000,000원인데 9회 유찰된 현재 최저가는 34,762,000원입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 할인율보다 무엇을 실제로 취득하는지, 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 이후 얼마에 매각할 수 있는지입니다. 특히 이 사건은 사건상 용도와 실제 이용상태, 실거래 비교대상이 서로 맞지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자수익 가능성으로 해석하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2006.12.28 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 뒤에 설정된 종로구 압류, 삼성카드 가압류, 이번 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

과거의 신탁등기, 여러 건의 세금 압류 및 2013년 강제경매개시결정은 각각 말소 또는 취하에 따른 정리가 이루어졌습니다. 다만 종로구의 2024년 압류는 현재 경매와 관련된 세금채권 확인이 필요하므로, 등기상 압류 소멸과 실제 배당에서의 조세 우선순위를 구분해야 합니다.

② 점유자·임차인 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상

현황조사에서 확인되는 점유 관련 인물은 박천용(유원한복) 1명입니다. 보증금 대위변제나 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 점유 관련 인물로 분류됩니다. 전입일은 2015.05.20으로, 말소기준인 2006.12.28보다 늦습니다.

* 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 점유 및 계약관계의 성격, 임대차 보증금, 실제 점유개시 시점은 별도 확인이 필요합니다.

특히 이 호실은 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 따라서 전입신고 선후관계뿐 아니라 실제 사용·점유 형태와 해당 계약에 적용될 법률관계를 함께 검토해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사실을 보증금 0원 또는 점유자 부재로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 3%라는 숫자가 가격 메리트는 아니다

효성쥬얼리시티의 실거래 통계에서는 전체 12건 평균 1,044,583,333원, 최근 12개월 8건 평균 1,140,625,000원, 최신 거래 495,000,000원이 확인됩니다. 최근 거래와 과거 거래의 평균 비교 추세는 +33.8%입니다.

그러나 결정적인 문제가 있습니다. 본건의 대상 면적은 14.57㎡인데 실거래 표본은 64.71㎡부터 169.86㎡까지의 서로 다른 면적입니다. 더구나 본건은 기타판매시설로 이용 중입니다. 따라서 실거래 평균이나 최신 거래를 본건의 직접적인 시장가격으로 적용할 수 없습니다.

위 거래는 동일 건물의 참고 거래이며 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 거래별 실제 용도도 본건과 동일하다고 확인되지 않아 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래 평균이 과거 거래 평균보다 33.8% 높다는 통계도 확인되지만, 이는 면적이 섞인 표본의 변화입니다. 본건과 같은 소규모 판매시설의 거래가격이 상승하고 있다고 해석할 근거는 아닙니다. 따라서 본건의 적정 시장가치와 안전한 입찰 상한은 현재 비교 거래만으로 산정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,762,000원 가정)

근저당 채권액 130,000,000원은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액입니다. 집행비용은 추정치이며, 조세 우선배당·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 배당요구 및 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,025,716원을 제외한 33,736,284원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 삼성카드의 청구금액 13,459,942원에 대한 예상배당은 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권최고액을 포함한 기재 채권액 기준 미배당 추정액은 109,723,658원입니다. 다만 이는 확정된 실제 채무잔액이 아니며, 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다. 별도로 인수되는 권리가 확인되지 않는다는 전제에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 본질은 그대로

추가 유찰 시나리오는 실제 유찰·기일 확정을 의미하지 않습니다. 미배당액은 기재 채권액 기준 추정치이며, 매수인 인수액은 확인된 권리관계가 유지된다는 가정입니다.

현재 회차의 계산상 실질취득액은 34,762,000원입니다. 추가 유찰 시에는 각각 27,809,600원, 22,247,680원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 커지며, 낙찰자의 관점에서 중요한 용도 불일치·점유 불확실성·환금성 문제는 자동으로 해소되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 종로5가역(지하철 1호선) 북서측 인근입니다. 주변에 광장시장, 세운스퀘어, 종묘공원이 있으며 대로변에는 약국·은행·귀금속전문상가 등이 밀집합니다.
• 교통. 대로에 접해 차량 주정차가 용이한 편이며, 종로5가역과 버스정류장이 인근에 있습니다. 도심 상업지역으로의 접근성은 양호한 입지입니다.
• 건물. 2006.10.27 사용승인된 철골철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 냉난방, 급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러 등의 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 종로4·5가 지구단위계획구역에 속하고, 과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역, 도로 저촉·접함 등도 확인 대상입니다.
• 이용상태. 감정평가상 기타판매시설이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 사건상 물건 분류와 감정상 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 해당 건물 경매의 평균 유찰 횟수는 11.7회입니다. 거래 통계상 298세대 규모의 건물로 표시되지만, 이 통계가 본건과 같은 소규모 판매시설의 실제 매매 수요를 입증하지는 않습니다. 재매각 가능성은 독립적으로 검토해야 합니다.
• 상권과 수익성. 귀금속전문상가 등 상업시설 밀집 입지는 장점이 될 수 있지만, 본건의 임대료와 임대차 보증금은 확인되지 않았습니다. 현재 가격으로 적정 임대수익률을 산정할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 대조. 사건상 도시형생활주택과 감정상 기타판매시설의 차이를 해소하세요. 건축물대장, 집합건물 등기부, 실제 용도, 호실 위치가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 제이2082호 현장 확인. 2층 내 해당 호실의 위치, 출입 형태, 전유부분 경계, 실제 사용 가능 면적과 영업 상태를 확인하세요.
• 점유자 조사. 박천용(유원한복)의 실제 점유·임대차 관계, 보증금, 계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 2024.02.22 종로구 압류와 관련된 조세채권의 성격, 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 관리비 체납. 과거 효성주얼리시티관리단이 강제경매를 신청했던 이력이 있습니다. 현재 호실의 관리비 체납액, 공용부분 부담, 관리규약 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 정확한 시세 검증. 64.71㎡ 이상 거래를 본건 14.57㎡의 시세로 적용하지 말고, 같은 층·같은 용도·유사 면적의 상가 호실 거래와 임대료를 조사하세요.
• 유찰 원인 분석. 9회 유찰의 원인이 단순히 높은 감정가 때문인지, 수요 부족·실사용 제약·수익성·관리비 부담 때문인지 분리해 검증하세요.
• 실질취득비용. 확인된 인수액은 0원으로 계산되지만, 취득 관련 비용, 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 명도 비용과 수선비용은 별도로 산정해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 13% ≠ 시세의 13%”

이 사건은 한눈에 관심을 끌 수밖에 없습니다. 259,000,000원 감정가가 34,762,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 게다가 2006년 신한은행 근저당을 말소기준으로 하여 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 그것만으로 매수할 가치가 증명되지는 않습니다. 본건은 사건상 도시형생활주택으로 분류되지만 감정평가상 기타판매시설로 이용 중입니다. 점유자의 보증금은 미상이고, 비교 거래는 본건과 면적이 맞지 않습니다. 최근 실거래 평균의 3% 수준이라는 단순 비율 역시 실질적인 시세 할인율이 아닙니다.

특히 9회 유찰과 같은 건물의 평균 11.7회 유찰 이력은 가격보다 실제 수요와 환금성을 먼저 점검해야 한다는 신호입니다. 동일 용도·유사 면적의 거래사례 및 임대수익을 확보하기 전까지는 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

결론은 “등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 상품성과 가격의 검증은 부족하다”입니다. 현재는 공격적 입찰보다 용도·점유·관리비·시세 원본 확인이 우선인 D등급 검토 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 이러한 위험요인이 해결되는 것은 아니라는 점이 이 사건의 핵심입니다.