* 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약이 안수정 임차권의 매수인 인수채무에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. Maria Poola·최광진의 별도 점유·임차관계에 대해서는 해당 확약의 효력이 확인되지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2025타경100082. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박승준이며, 2022년 4월 15일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 기재된 거래가액은 278,000,000원입니다. 이후 관악구 압류가 설정됐고, 2025년 1월 3일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 임차보증금과 확약의 효력입니다. 안수정은 2022년 4월 1일 전입신고했고, 2022년 3월 28일 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준으로 지정된 2022년 12월 29일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 있습니다.

그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하면서 안수정 임차권 자체의 인수위험은 크게 해소됐습니다. 그럼에도 점유관계가 불분명한 다른 2명은 별도로 검토해야 합니다. 특히 12회 유찰이라는 이력이 있는 만큼, 낮아 보이는 최저가만으로 입찰 판단을 내리는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

등기 흐름에서는 2022.12.29. 관악구 압류가 말소기준권리입니다. 이후 2023년 4월 26일의 압류와 2025년 1월 3일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이전 서울서부신용협동조합 근저당권은 이미 2022년 3월 28일 해지로 말소됐으므로, 채권최고액 2,640,000,000원을 매수인이 새로 인수하는 구조가 아닙니다.

반면 안수정의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 선순위 임차인의 미배당 보증금반환채무가 매수인에게 승계되는 문제는 구분해야 합니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 별도 확약이 그 승계위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차인 1명, 관계 미상 2명

확인된 임차권자는 안수정이며, 그 외 Maria Poola와 최광진이 점유·임차관계 조사에 나타납니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계는 독립된 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 임차인 1명 외에 점유·임차관계가 미확정인 2명이 남습니다.

안수정의 기준일 관계. 임대차계약일은 2022.03.26., 확정일자는 2022.03.28., 주민등록일자는 2022.04.01., 점유개시일자는 2022.04.15.입니다. 2024.02.07. 임차권등기가 접수됐고 우선변제권 및 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사 승계. 임차권에 관한 승계인이므로 안수정의 보증금 278,000,000원과 보증기관의 권리를 별개의 보증금으로 더하지 않습니다. 2025.01.03. 강제경매개시결정의 채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 291,578,217원 역시 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

나머지 점유자. Maria Poola·최광진에 대해서는 대항력 유무가 확정되지 않았습니다. 임차인이 아니라 단순 점유자일 가능성도 있지만, 이를 확인하기 전까지는 보증금 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전에 전입세대 관련 자료, 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

③ 실질취득과 시세 — 최저가만 보고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 216,000,000원으로 감정가 270,000,000원의 80%입니다. 그러나 안수정의 임차보증금은 278,000,000원으로 최저가보다 큽니다.

확약이 없다면 현재 회차에서 집행비용을 반영한 예상 우선배당액은 212,176,000원, 미배당 보증금은 65,824,000원입니다. 낙찰가와 이 인수금액을 합친 명목 실질취득비용은 281,824,000원이 됩니다. 집행비용 추정치를 반영했으므로 보증금 원금 278,000,000원보다 조금 높지만, 실질적으로는 보증금 수준에 비용이 고정되는 구조입니다.

다만 이 사건은 주택도시보증공사의 포기 확약이 있으므로, 그 효력이 인정된다면 안수정 보증금의 인수금액은 실질 0원*입니다. 따라서 해당 임차권만 놓고 보면 현재 최저가 기준 취득대금은 216,000,000원이지만, 나머지 점유자 2명의 별도 인수채무가 미확정이므로 전체 실질취득금액을 216,000,000원으로 확정할 수는 없습니다.

또한 동일 건물·유사 용도의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 최저가 216,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 판정할 수 없습니다. 2022년 소유권이전 당시의 등기상 거래가액 278,000,000원을 현재 시세로 대체해서도 안 됩니다. 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

배당액은 제시된 추정 배당순위에 따른 금액입니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계분과 별도 신청채권을 이중 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수는 늘고, 확약 후에는 별도 위험이 관건

확약이 없었다면 현재 회차에서는 보증금 잔액 65,824,000원, 13회 유찰 시에는 108,419,200원, 14회 유찰 시에는 142,495,360원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 낙찰가 하락으로 발생한 차익의 상당 부분을 미배당 보증금 증가가 상쇄합니다.

반면 확약이 유효하다면 위 인수 추정금액은 안수정 임차권에 관해서는 모두 실질 0원*으로 처리합니다. 이때 낙찰가 하락은 해당 임차권만 놓고 보면 취득대금 하락으로 연결됩니다. 그러나 Maria Poola·최광진의 점유·임차관계가 미상이므로 전체 취득비용과 명도비용까지 같은 방식으로 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 303호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 용도 차이. 경매상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용과 법적 용도의 적합성, 임대·전입·대출·세금상의 적용관계는 별도 점검이 필요합니다.
• 위반 여부. 감정평가상 위반건축물로 기재된 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 이는 점유 및 권리문제가 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 주거와 업무·근린시설이 혼재된 지역입니다. 실제 환금성은 공부상 용도와 사용상태, 대출 가능성, 임대수요 및 실거래 사례를 함께 검토해야 하며, 현재 최저가만으로는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원본. 2026.06.19.자 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하고 그 효력이 해당 임차권 전부에 미치는지 대조하세요.
• 임차권 승계관계. 안수정 보증금 278,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권을 중복 계산하지 말고, 실제 배당요구와 말소 절차를 확인하세요.
• Maria Poola 점유관계. 실제 거주·점유 여부, 전입신고일, 보증금, 임대차계약 및 점유권원을 확인하세요. 대항력은 가능·미상 상태입니다.
• 최광진 점유관계. 현황조사 및 매각물건명세서 기재 내용을 재확인하고, 대항력·우선변제권과 인수 가능성을 별도로 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.04.15. 설정된 민간임대주택 등록 관련 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지와 임대사업자 의무관계를 확인하세요.
• 근린시설·오피스텔 이용. 공부상 용도와 실제 사용이 금융기관 담보대출, 세무처리, 임대 및 사용제한에 미치는 영향을 점검하세요.
• 유찰 이력. 12회 유찰의 구체적인 사유와 매각기일 변경·매각조건·특별매각조건 등을 사건기록에서 확인하세요.
• 가격 비교. 동일 건물 및 유사 용도 물건의 최근 실거래와 임대수익을 확인하고, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증하세요.
• 명도·관리비. 현재 점유자 및 인도 가능 여부, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 등을 확인하세요.
• 등기·세금·원본 대조. 관악구 압류 관련 조세채권, 당해세와 최우선변제 여부, 배당요구 종기 및 최신 등기사항을 원본으로 검증하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리 해소의 열쇠는 확약, 마지막 변수는 미상 점유자

맺으며 — “확약이 있다고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 경매의 핵심은 278,000,000원 보증금이 달린 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 216,000,000원만 보면 감정가보다 낮지만, 확약이 없었다면 미배당 보증금 65,824,000원을 더해 281,824,000원을 실질취득비용으로 고려해야 합니다. 즉 유찰로 가격이 떨어져도 미배당 인수액이 늘어나는 구조였습니다.

하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약은 이 문제를 바꿉니다. 안수정에 대한 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 효력이 확인되면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

그럼에도 Maria Poola와 최광진의 점유·임차관계는 여전히 불명확합니다. 이 부분을 확인하지 않고 전체 인수금액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다. 또한 12회 유찰됐다고 해서 시장가격 대비 충분히 저렴하다는 근거도 없습니다.

최종 판단은 D등급. 주된 임차권은 확약으로 해소될 수 있지만, 별도 미상 점유자 2명과 용도·환금성 불확실성, 반복 유찰, 최근 시세 검증 부족으로 현재 상태의 입찰 매력은 낮게 평가합니다. 확약 효력과 두 점유자의 권리관계를 확인하고, 실제 시세를 검증한 이후에만 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.