서울중앙지방법원 2025타경100082. 신림동 더위일관악파크뷰 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 표면만 보면 감정가 270,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 28,990,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득액으로 봐야 합니다.
임차인 안수정은 임대차계약일 2022.03.26, 확정일자 2022.03.28, 주민등록일자 2022.04.01, 점유개시일자 2022.04.15로 모두 말소기준인 2022.12.29 관악구 압류보다 앞섭니다. 보증금은 278,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현 회차 매각대금에서 집행비용을 제외하고 받을 수 있는 금액은 28,068,180원뿐입니다. 부족분 249,931,820원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 3층303호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.26 매매, 거래가액 278,000,000원 · 2022.04.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 28,990,000원 (10회 유찰, 감정가의 10.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,578,217원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 말소기준 | 2022.12.29 관악구(서울특별시) 압류 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기부상 과거 서울서부신용협동조합 근저당권 2,640,000,000원은 2022.03.28 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 말소기준은 2022.12.29 관악구 압류이며, 2023.04.26 압류와 2025.01.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 안수정의 임차권은 등기 접수일이 2024.02.07이라도, 임대차의 주민등록·점유·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 을구 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 미배당 보증금 인수 부담이 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인·점유자 3명
보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고 임차인은 없습니다. 조사된 실제 임차인·점유자는 Maria Poola, 최광진, 안수정 3명입니다. 다만 Maria Poola와 최광진은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| Maria Poola | 현황조사 확인 · 범위 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계 없음 인수 가능성 미상 |
| 최광진 | 현황조사·매각물건명세서 확인 · 범위 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계 없음 인수 가능성 미상 |
| 안수정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 / 2022.03.28 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 없음 249,931,820원 인수 |
③ 가격 구조 — 최저가 대신 실질취득을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 28,990,000원 | 249,931,820원 | 278,921,820원 |
| 11회 유찰 시 | 23,192,000원 | 255,625,456원 | 278,817,456원 |
| 12회 유찰 시 | 18,553,600원 | 260,180,365원 | 278,733,965원 |
매각가만 보면 28,990,000원에서 23,192,000원, 18,553,600원으로 계속 낮아집니다. 하지만 같은 과정에서 인수액은 249,931,820원에서 255,625,456원, 260,180,365원으로 증가합니다. 실질취득은 각 회차 모두 278,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐, 실질적인 취득비용을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 921,820원 |
| 1. 임차인 안수정 보증금 | 278,000,000원 | 28,068,180원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 291,578,217원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 안수정 미배당 보증금 | - | 249,931,820원 |
매각대금은 집행비용과 안수정의 보증금 일부 배당에 전부 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 291,578,217원은 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 근린시설·오피스텔 이용 물건으로 입찰자금과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 신대방역 지하철 2호선이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 사용승인일은 2021.12.13이며, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 폭 약 30m 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형 업무시설 건부지입니다. 용도지역은 일반상업지역이며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10회 유찰 이력과 근린시설·오피스텔 이용 형태를 함께 고려하면, 표면 최저가와 별개로 실제 응찰수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 현재 최저가 28,990,000원에 안수정 미배당 보증금 249,931,820원을 합산해 실질취득 278,921,820원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 11회·12회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 278,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- Maria Poola 확인. 전입일·확정일자·보증금·점유 범위가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 점유 및 임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 최광진 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 나타나지만 전입일·보증금이 미상입니다. 별도의 선순위 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 안수정 배당액 확인. 보증금 278,000,000원 중 예상배당 28,068,180원과 매수인 인수 249,931,820원의 산정 근거를 배당표 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 조사된 임차인·점유자가 3명이므로 각 점유자의 실제 점유 여부와 인도 범위를 확인하고 명도 일정과 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 법원 기록을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “2,899만원 낙찰”이 아니라 “약 2억 7,900만원 취득”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 10.74%까지 내려온 28,990,000원입니다. 하지만 안수정은 말소기준보다 앞선 주민등록·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 보증금 278,000,000원 중 249,931,820원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 현 회차 실질취득은 278,921,820원으로 감정가 270,000,000원보다 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 매각가 감소만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 여기에 Maria Poola와 최광진의 전입일·보증금이 확인되지 않아 별도의 대항력 가능성도 남습니다. 10회 유찰과 낮은 최저가를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 계산 가능한 주된 인수액만 반영해도 감정가 이상이며, 미상 점유자와 근린시설·오피스텔의 환금성까지 고려하면 권리와 가격 모두 매우 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
