34,629,000원
서울중앙지방법원 2025타경101382. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 601호로, 공부상 근린시설 사건이지만 감정평가상 복층 오피스텔로 이용 중입니다. 숫자만 보면 감정가 258,000,000원짜리 물건의 최저가가 34,629,000원까지 내려와 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰 후 떠안는 임차보증금이 실제 가격을 결정합니다.
조은별은 2022.03.22. 확정일자를 받고, 2022.04.12. 주민등록을 마친 뒤 전유부분 전부를 점유한 임차인입니다. 2023.06.20. 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 말소기준인 2025.01.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 33,605,678원만 배당되고, 나머지 231,394,322원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 34,629,000원과 인수액 231,394,322원을 합한 266,023,322원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 조은별의 미배당액이 늘어나기 때문에 총 취득부담은 보증금 265,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 여기에 별도 점유자 오성은의 보증금이 확인되지 않아, 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 6층601호 (신림동, 더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 14층 건물 내 6층 601호 · 복층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.19. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 34,629,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 현재 점유관계 | 조은별 임차권등기 · 오성은 전입 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 교보자산신탁의 신탁등기와 강서신용협동조합의 채권최고액 3,058,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후의 관악구 압류는 매각으로 소멸하지만, 조은별의 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 성립해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조은별 전유부분 전부 · 주거·임차권등기 | 2022.04.12 2022.03.22 | 265,000,000원 | 2023.06.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
| 오성은 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.05.09 확정일자 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수 가능성 |
조은별과 오성은은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 각각 확인된 실제 임차인 2명입니다. 조은별의 보증금 265,000,000원과 오성은의 미상 보증금을 합산할 근거는 없지만, 오성은의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 조은별의 확정 인수액만으로 총 위험이 끝난다고 볼 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 조은별의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 늘어납니다. 최저가만 보면 34,629,000원이지만, 현재 회차의 실질취득액은 266,023,322원입니다. 이는 감정가 258,000,000원보다 높은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 조은별 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 13.42% | 34,629,000원 | 231,394,322원 | 266,023,322원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% | 27,703,200원 | 238,195,458원 | 265,898,658원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.59% | 22,162,560원 | 243,636,366원 | 265,798,926원 |
현재 회차에서 11회 유찰 시까지 매각가는 34,629,000원에서 22,162,560원으로 내려가지만, 실질취득액은 266,023,322원에서 265,798,926원으로만 변합니다. 즉 추가 유찰은 매수인의 총 부담을 크게 낮추지 못하고, 낙찰가 감소분 대부분이 조은별의 인수액 증가로 전환됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,322원 |
| 1. 임차인 조은별 보증금 | 265,000,000원 | 33,605,678원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 조은별 미배당액 | - | 231,394,322원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 조은별의 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 조은별의 보증금 부족분 231,394,322원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설 사건이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 전유부분은 복층 구조입니다.
- 주위환경. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 1km 이내에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 14층 건물 내 6층이며, 승강기·기계식주차장·CCTV·도시가스 난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 서측 약 25m 이내 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조은별 잔액 재확인. 입찰 직전 배당표와 채권계산서를 통해 보증금 265,000,000원의 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 조은별의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 당연히 소멸하지 않으므로, 잔액 지급과 말소·인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 오성은 계약 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 추가 인수금과 명도 상대방을 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 매각물건명세서 및 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 복층·오피스텔 현황 확인. 내부 복층 구조와 실제 사용상태, 관리규약, 기계식주차장 이용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전 비용. 체납 관리비와 명도·이사 협의비용은 실질취득액 266,023,322원에 포함되지 않았으므로 별도 예산을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 9회 유찰되어 최저가가 34,629,000원까지 떨어졌지만, 이를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 조은별에게 배당되지 않는 231,394,322원을 매수인이 인수해 현재 실질취득액이 266,023,322원에 이르고, 이는 감정가 258,000,000원보다 높습니다.
10회·11회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 총 부담은 265,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 더구나 오성은의 보증금과 확정일자, 배당 여부가 미상이라 확정 인수액 외의 위험도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가 이상, 추가 임차위험은 미확정입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.