서울중앙지방법원 2025타경101382. 관악구 신림동 난곡로 298에 있는 더위일관악파크뷰 제6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 복층 구조로 기재돼 있습니다. 소유자는 박승준으로, 2022년 4월 15일 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다.

이 사건이 어려운 이유는 단순히 임차보증금이 크기 때문이 아닙니다. 선순위 주택임차권, 보증기관 승계, 대항력 포기 확약, 별도의 점유자가 동시에 존재하기 때문입니다. 확약서로 한쪽 위험이 해소되더라도 다른 점유자의 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 11회 유찰이라는 이력과 감정가 대비 80%의 최저가만으로 매수 가격이 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 권리와 남은 위험

말소기준권리는 2025.01.17. 강제경매개시결정입니다. 2021년에 설정됐던 강서신용협동조합의 근저당권은 2022.03.23. 이미 말소됐으므로 현재 말소기준으로 사용하지 않습니다. 경매개시결정 이후인 2025.05.15. 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 조은별은 2022.04.12. 주민등록, 2022.03.22. 확정일자를 갖추고 2023.06.20. 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 별도로 오성은은 2024.05.09. 전입한 것으로 조사됩니다. 두 임차관계 모두 말소기준권리보다 앞선 시점의 전입 이력이 있습니다.

임차인 현황 — 실제 등재 임차인 2명

주택도시보증공사는 별도의 세 번째 임차인이 아닙니다. 조은별의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으며, 승계된 보증금 채권을 독립적인 추가 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 다만 오성은과 조은별의 권리관계가 서로 어떻게 연결되는지는 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가 80%가 곧 할인은 아니다

감정가는 258,000,000원, 현재 최저매각가는 206,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 유찰 이력은 11회입니다. 하지만 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 적정 낙찰가격은 판단 보류가 맞습니다.

더 중요한 구분은 확약이 없을 때의 법률상 인수 계산과 확약을 반영한 실제 매수인 부담입니다. 조은별의 대항력 있는 보증금은 265,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

조은별 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 회차별 추정치입니다. 확약 적용 시 조은별 관련 실질 인수는 0원이지만, 오성은의 권리는 별도로 확인해야 합니다. 미래 회차의 최저가는 제시된 시나리오 기준이며 확정된 매각조건은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)

매각대금 206,400,000원에서 추정 집행비용 3,689,600원을 공제하면 조은별의 보증금에 배당되는 금액은 202,710,400원입니다. 보증금 265,000,000원에 대한 미배당액은 62,289,600원입니다.

다만 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 조은별의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 서로 독립된 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 배당표에서 주택도시보증공사의 예상배당이 0원으로 기재됐다는 사실 또한 확약 후 매수인의 인수의무와는 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 1km 이내에 지하철 2호선 신대방역이 소재하고 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 중 6층 601호입니다. 내부는 복층이며 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 소방시설, 승강기, 기계식주차장, CCTV 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 약 25m 이내의 포장도로에 접하며, 인접 토지와 대체로 평탄한 토지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 일부 토지는 상대보호구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡이며, 토지면적은 294.6㎡로 기재돼 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로 개별 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 공부·이용상태. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 사건상 근린시설로 표시된 만큼 공부상 용도와 실제 이용 및 금융·전입 가능 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 주변에 업무시설과 오피스텔이 혼재하지만 실제 매매가격과 거래량을 통한 환금성 검증은 이루어지지 않았습니다. 11회 유찰 이력만으로 시장가격이나 매수 수요를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 주택도시보증공사의 확약서 원본과 서명·권한, 적용 대상 임차권, 매수인에 대한 청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 오성은의 임차관계 확인. 2024.05.09. 전입한 오성은의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부 및 조은별과의 관계를 확인해야 합니다. 이 확인 없이 전체 인수액을 0원으로 확정하면 위험합니다.
• 대항력 성립 확인. 전입일이 말소기준권리보다 빠르더라도 실제 점유와 임차관계 등을 종합적으로 확인해야 합니다. 오성은에 대해서는 대항력 가능·미상 판단을 유지해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계. 주택도시보증공사의 경매신청채권 265,000,000원과 조은별의 임차보증금 265,000,000원의 승계 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 11회 유찰 이력과 현재 최저가가 감정가의 80%라는 조건을 매각기일 공고, 변경·재매각 이력 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 말소에 대한 동의가 실제 점유자의 자진 퇴거까지 보장하는 것은 아닙니다. 현 점유자와 명도 가능 여부, 인도절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.04.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 임대의무, 처분에 따른 행정적 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비와 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 확인하고, 실제 자금계획에 반영해야 합니다.
• 용도·금융. 근린시설로 표시된 물건의 실제 오피스텔 이용상태와 건축물대장상 용도, 대출 가능 조건, 세금 및 임대운용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인한 후, 최저매각가가 아닌 실제 인수액을 포함한 취득비용을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 한쪽 문은 닫혔지만, 다른 문은 열려 있다”

이 사건의 결정적인 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 보증금 265,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하더라도, 확약이 유효하게 적용되면 조은별 관련 잔존 보증금을 매수인이 떠안지 않는 구조입니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 오성은이라는 별도 임차인의 전입 사실이 존재하며, 보증금과 확정일자, 대항력 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 확약은 이 별도 점유자의 권리를 소멸시키는 근거가 아닙니다.

더구나 11회 유찰된 사건이고, 현재 최저가가 감정가의 80%이지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 낮은 최저가나 확약서만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급(32점), 입찰 보류 및 추가 권리확인 우선입니다. 조은별 관련 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만 오성은의 인수위험이 미정이고, 다회유찰과 시세 검증 부재가 함께 존재합니다. 핵심은 낙찰가를 더 낮추는 것보다 매수인이 실제로 무엇을 인수하는지 확정하는 일입니다.