서울중앙지방법원 2025타경102071. 관악구 신림동 청운아트빌 5층 502호, 전용 29.56㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 267,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가는 44,795,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.78%에 살 수 있는 초저가 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만 보면 안 됩니다. 임차인 서재업은 2021.04.07 전입했고, 임차권등기는 2023.04.28 접수됐습니다. 말소기준인 2023.06.07 국 압류보다 앞선 권리이므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차에서는 보증금 239,000,000원 중 43,588,690원만 배당되고, 나머지 195,411,310원이 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지28길 32, 청운아트빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 전용 29.56㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.04.05 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 44,795,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 규모 / 사용승인 | 15세대 / 2020.12.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수
말소기준권리는 2023.06.07 접수된 국 압류입니다. 관악농업협동조합의 근저당권은 2021.04.01 이미 말소됐으므로 매수인 부담이 아닙니다. 반면 서재업의 전입일 2021.04.07과 임차권등기일 2023.04.28은 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금 239,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
2023.10.10 접수된 임차권 경정은 서재업 임차권의 임대차계약일을 2021.03.19, 확정일자를 2021.03.22로 바로잡은 기록입니다. 별도 임차인을 추가한 것이 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서재업 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 239,000,000원 | 2021.04.07 2021.03.22 | 2025.04.09 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 표시 없음 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 표면 18.7%, 실질은 100.5%
청운아트빌 유사면적 실거래는 3건이며 모두 239,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 모두 239,000,000원이고 최근 대비 이전 거래 추세도 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 26.77㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2021.11 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 239,000,000원 |
최저매각가 44,795,000원만 비교하면 시세의 18.7%에 불과합니다. 하지만 인수액을 포함한 실질취득액 240,206,310원은 실거래 기준 239,000,000원보다 1,206,310원 높고, 최근 시세의 100.5%입니다. 즉 8회 유찰됐어도 매수인이 부담하는 총액은 시세보다 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,310원 |
| 1. 임차인 서재업 보증금 | 239,000,000원 | 43,588,690원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 서재업의 미배당액 195,411,310원은 매수인이 인수합니다. 집행비용은 매각가의 2.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 | 44,795,000원 | 195,411,310원 | 240,206,310원 |
| 9회 유찰 시 | 35,836,000원 | 204,209,048원 | 240,045,048원 |
| 10회 유찰 시 | 28,668,800원 | 211,247,238원 | 239,916,038원 |
9회 유찰 시 최저가는 35,836,000원으로 내려가지만 인수액은 204,209,048원으로 증가해 실질취득액은 240,045,048원입니다. 10회 유찰 시에도 실질취득액은 239,916,038원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수가 늘어나 총 취득원가가 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 327.0㎡, 공시지가는 2,815,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이며, 청운아트빌 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 7.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 응찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 총 부담액을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.03.19, 전입일 2021.04.07, 확정일자 2021.03.22와 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 유사면적 실거래는 3건이며 최신 거래는 2023.07입니다. 현재 매도 호가와 개별 호수 상태를 추가 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모와 반복 유찰 이력을 고려해 향후 매도 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정이므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금을 사는 구조”
이 사건의 최저매각가 44,795,000원은 실질적인 매입가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서 낙찰자는 195,411,310원을 추가로 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 240,206,310원으로, 실거래 기준 239,000,000원보다 높습니다.
9회나 10회까지 더 유찰돼도 총 부담액은 약 2.40억원 부근에 머뭅니다. 여기에 8회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 경매 표본 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질 가격은 시세 이상이고 환금성도 약한 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 착시를 배제하고, 임차보증금 인수를 포함한 총액으로 판단해야 합니다.
