서울중앙지방법원 2025타경102071. 서울 관악구 신림동 법원단지28길 32에 위치한 청운아트빌 5층 502호입니다. 2020.12.03. 준공된 15세대 규모의 다세대주택으로, 감정평가서상 도시형생활주택 단지형으로 이용되고 있습니다. 소유자는 유선옥이며, 주택임차권자 서재업의 보증금은 239,000,000원입니다. 해당 임차권은 2023.06.07. 국 압류보다 앞서 설정되어 대항력과 우선변제권을 함께 살펴야 하는 구조입니다.

일반적인 대항력 인수형 경매라면 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나므로, 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다. 하지만 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결정적 변수입니다. 확약의 대상이 되는 승계 임차권에 대해서는 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기가 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 유효하고 해당 보증금채권 전부에 적용된다면, 그 채권에 관한 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 승계 구분

확인되는 실제 임차인은 서재업 1명입니다. 을구 3-2는 을구 3번 주택임차권에 관한 경정등기로 표시되어 있어, 그 자체를 별도 임차인의 독립 보증금채권으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로 명시되어 있으며, 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다

현재 최저매각가는 213,600,000원입니다. 예상배당상 임차인에게 돌아가는 금액은 209,809,600원이며, 보증금 239,000,000원 중 29,190,400원이 미배당됩니다.

확약 미적용 시 예상배당표상 명목 인수액은 29,190,400원입니다. 낙찰가에 이를 합산하면 242,790,400원이지만, 그중 3,790,400원은 매각대금에서 먼저 공제한 추정 집행비용에 대응합니다. 보증금 239,000,000원 수준의 총부담이 형성되는 구조라는 점이 핵심입니다.

④ 시세 비교 — 89.4% 할인처럼 보이지만 표본이 오래됐다

청운아트빌은 총 15세대 규모의 다세대주택입니다. 동일·유사 면적 거래로 확인되는 실거래는 3건이고, 거래금액은 모두 239,000,000원입니다. 다만 가장 최근에 표시된 거래가 2023.07로, 2026.11.05. 매각기일을 기준으로 현재 시세를 직접 보여주는 최신 거래라고 보기는 어렵습니다.

표시된 최근 12개월 평균도 239,000,000원(1건)이고 최근·과거 거래가격의 추세 차이는 0.0%입니다. 그러나 실제 열거된 거래의 최신 시점은 2023.07이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 가격이 유지되고 있다고 단정할 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균의 기준기간은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

확약 적용 시 실질취득액인 213,600,000원은 제시된 거래 평균 239,000,000원의 89.4%입니다. 따라서 과거 실거래 평균과 비교하면 낮은 가격이지만, 이를 곧바로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 확약이 적용되지 않는 인수형으로 돌아가면 실질취득액은 보증금 수준이 되어, 89.4%라는 최저가 비율 자체가 투자상 할인 근거가 되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)

예상배당은 매각대금 213,600,000원을 기준으로 한 추정입니다. 서재업의 보증금채권과 주택도시보증공사의 승계·청구금액은 동일한 원채권과 관련될 수 있으므로, 각각 239,000,000원을 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 대상·순위·채권 귀속은 배당절차에서 확정됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 할인 효과가 사라진다

이 표가 보여주는 구조는 명확합니다. 확약이 없다면 최저매각가가 하락할수록 인수할 보증금 부족분이 늘어, 총취득부담은 보증금 239,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 승계채권에 대한 인수액은 0원으로 처리되어, 낙찰가 하락이 실질취득액 감소로 연결됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 접도. 북동측과 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 각각 접합니다. 토지의 도로접면은 세로각지(가)로 표시됩니다.
• 지형. 토지 형상은 가로장방이며, 지형높이는 급경사로 표시되어 있습니다. 실제 보행·차량 접근 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역의 세부 사항은 관계 기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 2,815,000원/㎡. 토지면적은 327.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 총 15세대 규모이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 소규모 집합건물 특성과 평균 9.1회 유찰 이력을 함께 고려할 때 매도 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서의 문구·서명·대상 임차권·적용 범위를 확인하세요.
• 잔존 보증금반환청구권. 확약의 대상인 승계채권에 관하여 매수인에 대한 잔존 청구권이 전부 포기됐는지 확인하세요.
• 원임차인 권리. 서재업의 보증금채권이 전부 승계됐는지, 원임차인에게 별도 잔존 권리가 있는지 확인하세요.
• 경정등기. 을구 3번과 3-2번의 관계를 원본으로 대조하세요. 특히 계약일자·확정일자 경정이 배당순위와 잔존 권리에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 독립된 미상 임차인 여부. 현재 확인되는 실제 임차인은 서재업 1명이지만, 별도 점유자나 확약 밖 권리자가 존재하는지는 현황조사·전입세대 확인으로 검증하세요.
• 세금채권. 국 압류 및 서울특별시 압류가 존재하므로 당해세·법정기일·배당순위와 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
• 현재 시세. 마지막으로 표시된 거래가 2023.07이므로, 최신 실거래·인근 유사 물건·실제 매도호가와 거래 가능 금액을 확인하세요.
• 유찰 사유. 10회 유찰이 반복된 이유를 매각 진행내역, 권리 불확실성, 물건 상태, 응찰 수요 측면에서 점검하세요.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 범위와 누수·하자·설비 상태를 확인하세요.
• 원본 서류. 입찰 직전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 변경된 매각조건을 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 권리위험은 줄었지만, 가격의 안전성은 별개다”

이 물건을 단순히 최저가 213,600,000원, 과거 실거래 평균 239,000,000원이라는 숫자로만 보면 할인된 다세대주택처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 239,000,000원이 먼저 존재하고, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수로 실질취득액이 보증금 수준에 고정된다는 점이 핵심입니다.

다행히 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하고 해당 승계채권 전부에 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 단, 확약 밖의 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아니므로 원임차인과 경정등기 관련 사항을 확인해야 합니다.

더 큰 문제는 10회 유찰이라는 경매 이력과 소규모 다세대주택의 환금성입니다. 동일 건물 실거래 평균 239,000,000원은 확인되지만, 최신 거래가 2023.07이므로 현재 시장가격의 확실한 기준이라고 보기 어렵습니다. 여기에 건물 평균 유찰 9.1회와 매각률 0.0%라는 이력을 감안하면, 가격 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.

결론은 조건부 권리위험 완화, 가격·환금성은 경계입니다. 확약의 적용 범위와 잔존 권리를 먼저 확정하고, 2026년 현재 시세 및 실제 매도 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 단순히 최저가가 과거 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 입찰하는 것은 위험합니다.