인천지방법원 2024타경7422. 인천 남동국가산업단지 내 공장지대에 있는 집합건물로, 감정평가상 지층 비01호는 공실 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사코앤바고이며 2020년 3월 12일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 북부천새마을금고 근저당권 2,280,000,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 압류·후순위 근저당권·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당자료상 낙찰자가 직접 떠안는 권리금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기 순서보다 실물 정리비용과 산업시설 특성에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 기계기구 위치 재확인 필요, 일부 기계기구가 별도로 낙찰된 1층 101호에 소재한다는 내용이 기재돼 있습니다. 현황조사에서는 내부에 산업·건설·사무용품 쓰레기와 산업용 기계기구가 방치돼 있고, 관리비와 폐기물 처리비에 큰 금액이 거론됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7422 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 은봉로 59, 가동 지층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(공장·산업시설) · 공실 · 남동국가산업단지 내 공장지대 |
| 소유자 | 주식회사코앤바고 (2020.03.12 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 2,251,165,000원 / 772,149,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,200,109,576원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.12 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현장 리스크가 크다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020년 3월 12일 북부천새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 국세·지방세 압류, 후순위 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024년에는 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 그 채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 기초가 되는 근저당권 자체의 순위는 2020.03.12입니다.
② 가격·비용 판단 — 34%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 772,149,000원으로 감정가 2,251,165,000원의 약 34% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 공장·산업시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 현장조사에서 관리비 미납 약 200,000,000원과 폐기물 처리비 약 150,000,000~200,000,000원이 탐문됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 772,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,121,490원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,280,000,000원 | 762,027,510원 |
| 2. 후순위 근저당 · 북부천새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,316,000,000원 중 762,027,510원이 배당되고, 미배당은 1,553,972,490원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천지방중소벤처기업청 북서측 인근, 남동국가산업단지 내 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 은봉로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에는 남동인더스파크역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 및 철골조 스라브·경사지붕 5층 건물로, 급배수·위생·승강기(승객 및 화물용)·옥내소화전·수변전설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 공장용지 3,298.1㎡, 평지의 세로장방형이며 남서측 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역, 성장관리권역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 지층 비01호와 5층 501호는 공실로 조사됐고, 토지는 공장 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 산업시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 공실·기계기구·폐기물·관리비 문제까지 겹쳐 일반적인 주거용 경매보다 매수자층과 재매각 판단이 제한될 수 있습니다.
⑤ 반드시 확인할 특수사항
- 관리비. 현장조사에서 2024.06.21 기준 미납 관리비가 약 200,000,000원으로 파악됐습니다. 실제 체납액과 매수인이 부담할 범위를 관리주체와 원장으로 확인해야 합니다.
- 폐기물. 5층 폐기물 처리 등에 약 150,000,000~200,000,000원이 소요되는 것으로 탐문됐습니다. 현존 물량과 처리 책임, 반출 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 기계기구. 일부 기계기구가 평가 대상이 아닌 1층 101호에 소재하고 있으며, 기계기구 위치는 관리자의 안내로 표시됐다고 기재돼 있습니다. 실제 소재와 매각대상 일치 여부가 핵심입니다.
- 공매공고. 2022.12.08 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 금액이 바뀔 수 있습니다.
- 현장 상태. 목록1은 벽체로 2개 공간으로 분리돼 있고 공실이며, 목록2에는 각종 쓰레기와 산업용 기계기구가 방치된 것으로 조사됐습니다. 목록3·4는 현재 사용하지 않는 것으로 보입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 772,149,000원은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 관리비·폐기물·기계기구 정리 리스크를 제외한 숫자입니다.
- 인수 0원과 비용 0원을 혼동하지 말 것. 권리상 인수액은 0원이지만 현장 정리비용과 관리비 문제까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 매각대상 실측. 일괄매각 범위와 지층 비01호, 5층 501호 및 기계기구의 실제 위치·점유·반출 가능성을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리비 원장 확인. 약 200,000,000원이라는 탐문액을 그대로 확정액으로 보지 말고 기준일 이후 변동액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 폐기물 견적 재산정. 탐문된 150,000,000~200,000,000원이 현재 상태와 일치하는지 실제 처리업체 견적으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각대상 기계기구 목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 비용·현장이 더 중요하다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2020.03.12 북부천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 배당 가정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 공장·산업시설이라는 용도에 더해 관리비 미납 약 200,000,000원, 폐기물 처리비 약 150,000,000~200,000,000원, 기계기구 위치 문제, 공매공고와 세금 압류까지 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 34%라서 싸다”가 아니라, 실제 인도·정리·운영에 얼마가 더 필요한지를 먼저 계산해야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
