서울중앙지방법원 2025타경102130. 신림동 529-15의 2층 201호로, 공부상 용도는 사무소지만 감정 현황은 주거용입니다. 소유자 김지연은 2021년 4월 30일 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 공원재 명의의 전세권이 전세금 145,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2022년 관악구 압류가 말소기준이 되고, 국세 압류와 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
이 사건의 핵심은 30,409,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 2021년 4월 30일 전세권이 2022년 11월 10일 말소기준 압류보다 먼저 설정돼 있고, 매각물건명세서에도 신청채권자가 최선순위 전세권자 겸 임차인이며 임차인으로 배당요구했기 때문에 해당 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 입찰가만 내려가는 회차 구조를 일반적인 할인 경매처럼 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 529-15 2층 201호 · 난곡로66가길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 사무소, 현황 주거용 · 대상면적 17.08㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 2층 201호 · 2020.04.02 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 30,409,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2022.11.10 관악구 압류입니다. 그보다 앞선 2021.04.30 공원재 전세권은 전세금 145,000,000원, 범위 건물 전부로 설정됐고 매각으로 소멸하지 않는 인수권리입니다. 반면 2023년 국세 압류와 2025년 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인·점유 권리
실제 임차인 1명. 공원재는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 확인된 임차인이고, 전입일은 2021.04.30로 말소기준일보다 빠릅니다. 임차보증금 자체는 확인되지 않았지만, 같은 공원재 명의로 같은 날 145,000,000원의 전세권이 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공원재 | 2021.04.30 | 미상 등기 전세금 145,000,000원 | 2025.04.28 | 대항력 有 | 미상 | 전세권 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 16.9%가 아니라 실질취득 약 1.45억으로 비교
이 주소의 거래 자료는 2건입니다. 전체 평균은 187,500,000원이지만, 2021년의 195,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고, 최근 가격은 과거보다 -7.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
표면 최저가 30,409,000원은 최근 12개월 평균의 16.9%에 불과하지만, 이 수치로 “시세보다 80% 이상 싸다”고 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 실질취득가를 약 145,000,000원으로 보면 최신 거래 180,000,000원의 약 80.6%입니다. 즉 권리 인수까지 반영한 실제 가격 메리트는 약 19% 수준으로 좁아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 947,362원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 공원재 | 145,000,000원 | 29,461,638원 |
| 3. 경매개시결정 · 공원재 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 290,000,000원, 예상 배당액은 29,461,638원, 미배당액은 260,538,362원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 매각물건명세서상 을구 1번 전세권은 말소되지 않는 인수권리이므로 단순 배당표의 숫자만으로 매수인 부담을 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 30,409,000원 | 29,461,638원 | 260,538,362원 |
| 8회 유찰 시 | 24,327,200원 | 23,489,310원 | 266,510,690원 |
| 9회 유찰 시 | 19,461,760원 | 18,711,448원 | 271,288,552원 |
회차가 더 내려가면 표면 최저가는 24,327,200원, 19,461,760원으로 낮아지지만 신청채권자 배당도 23,489,310원, 18,711,448원으로 함께 줄어듭니다. 선순위 전세권이 남는 한 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수 위험이 커지는 구조라, 추가 유찰을 곧바로 추가 할인으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림동 난곡사거리 북동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물이고 일반 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 6,504,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 건물이고 확인 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.7회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 30,409,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 선순위 전세권의 미배당 인수분을 더해 약 145,000,000원 수준을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 2021.04.30 설정된 공원재 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 전세권 존속·배당 후 잔액·말소조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 공원재는 임차인·전세권자·신청채권자로 동시에 등장합니다. 전세계약서와 실제 점유관계를 확인해 동일인의 법률관계를 정리해야 합니다.
- 공부상 사무소 / 현황 주거용. 현황 주거용 사용이 금융·세금·전입·향후 매도와 임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 우선관계. 관악구와 국의 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 체납세의 법정기일과 배당 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 검토. 16세대, 거래 2건, 평균 유찰 8.7회라는 수치를 고려해 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 기준으로 판단하고, -7.7% 하락 추세를 반영해야 합니다.
맺으며 — “3,040만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 145,000,000원이 7회 유찰돼 30,409,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 말소기준보다 앞선 공원재 전세권 145,000,000원이 남고, 배당으로 회수되지 않는 부분은 매수인의 경제적 부담으로 이어질 수 있기 때문에 최저가가 더 내려가도 실질취득비용은 크게 내려가지 않는 구조입니다.
최근 거래 180,000,000원에 비하면 실질취득 약 145,000,000원은 가격상 여지가 있지만, 최근 가격은 과거 대비 -7.7% 하락했고 이 건물은 16세대에 불과하며 경매 평균 유찰도 8.7회입니다. 여기에 공부상 사무소·현황 주거용의 불일치와 동일인이 임차인·전세권자·신청채권자로 겹치는 관계까지 있습니다. 결론은 “표면 최저가는 매우 낮지만, 선순위 인수효과를 반영하면 할인폭은 제한되고 권리 난도가 높은 물건”입니다. 입찰 판단은 30,409,000원이 아니라 약 145,000,000원의 실질취득가에서 시작해야 합니다.
