서울중앙지방법원 2025타경102130. 신림동 529-15 제2층 제201호입니다. 공부상 이용은 사무소지만 감정평가 현황은 주거용이며, 사건의 용도 표시는 대지입니다. 소유자 김지연은 2021.04.30. 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 공원재 명의로 건물 전부에 전세금 145,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
이 사건의 핵심은 2022.11.10. 관악구 압류보다 앞선 2021.04.30. 전세권입니다. 데이터상 말소기준은 관악구 압류로 산정되어 있고 그 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 공원재의 전세권은 말소기준보다 앞서며 매각물건명세서에도 “말소되지 않고 매수인에게 인수”된다고 명시돼 있습니다. 권리분석의 출발점은 145,000,000원의 최저가가 아니라 이 선순위 전세권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 529-15 2층 201호 · 도로명 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 면적 / 규모 | 대상면적 17.08㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.04.30. 소유권이전 · 거래가 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 · 8회 유찰 · 현재 회차 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 공원재 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2021.04.30. 설정된 공원재의 전세권은 전세금 145,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2021.04.30.부터 2023.04.29.까지입니다. 이후 2022.11.10. 관악구 압류, 2023.04.07. 국의 압류, 2025.02.24. 강제경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 선순위 전세권은 인수 대상으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공원재 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.04.28 | 대항력 있음 우선변제 미상 전세권 인수 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 공원재의 전입일은 2021.04.30.로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차인 지위에서의 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모는 확정할 수 없습니다. 반면 별도로 등기된 전세권의 전세금은 145,000,000원이고, 이 전세권은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 80.6% 할인처럼 보여도 가격 가점은 어렵다
동일 대상면적 표본의 거래는 2건입니다. 전체 평균은 187,500,000원이지만, 과거 2021.06. 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 2026.03. 180,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -7.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 180,000,000원 |
최저가 145,000,000원 자체는 최근 12개월 거래 180,000,000원의 80.6%입니다. 그러나 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 등기 전세권 145,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있으므로, 현재 가격에 그 권리를 단순 합산한 권리기준 총노출은 290,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 180,000,000원이나 최신 거래 180,000,000원보다 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 공원재 | 145,000,000원 | 142,170,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 공원재 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권액 290,000,000원 중 142,170,000원이 배당되고 147,830,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 공원재가 임차인 자격으로 배당요구했기 때문에 을구 1번 전세권 자체는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 배당표의 숫자만 보고 전세권 인수가 0원이라고 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 권리 문제가 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 100% | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 147,830,000원 |
| 9회 유찰 시 · 80% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 176,424,000원 |
| 10회 유찰 시 · 64% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 199,270,400원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 116,000,000원, 92,800,000원으로 낮아지지만 배당모형의 미배당은 각각 176,424,000원, 199,270,400원으로 커집니다. 무엇보다 이 사건의 핵심 전세권은 “가격이 내려가면 자동으로 사라지는 권리”가 아닙니다. 따라서 다음 회차의 낮은 최저가만 보고 할인폭을 확대해 평가하는 방식은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡사거리 북동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 신대방역 등이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 감정평가에도 이 차이가 반영돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 제2층 제201호이며, 일반적인 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 자료에는 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 거래 표본. 16세대, 사용승인 관련 기준일 2020.04.02이며 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 매각물건명세서의 “을구 1번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수” 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 공원재의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전세권 전세금 145,000,000원과 실제 임대차보증금의 관계를 확정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 공원재입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·점유관계·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용이 다릅니다. 실제 이용과 관련된 법적·행정적 제한을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -7.7%입니다. 전체 평균 187,500,000원보다 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이미 8회 유찰됐고 비교 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.2회입니다. 낮은 가격 자체보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이므로 실제 배당과 인수액은 원본 서류를 기준으로 재계산해야 합니다.
맺으며 — “80.6% 할인”보다 1.45억 전세권을 먼저 본다
표면 숫자만 보면 감정가와 최저가는 145,000,000원이고, 최신·최근 12개월 거래 180,000,000원의 80.6%입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “유찰돼 싸진 물건”으로 해석하기 어렵습니다. 2021.04.30. 설정된 공원재의 전세권 145,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있고, 같은 공원재가 대항력 있는 임차인이면서 신청채권자이기도 합니다.
현재 최저가와 등기 전세금을 함께 본 권리기준 총노출은 290,000,000원입니다. 여기에 임차보증금 자체는 미상이라 임차관계의 최종 부담을 별도로 확정해야 합니다. 최근 거래가 과거 대비 -7.7% 하락했고, 이미 8회 유찰된 점까지 겹칩니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 선순위 전세권과 실제 임차보증금의 관계를 어디까지 인수하는지 확정하는 것입니다.
