인천지방법원 2024타경532515. 인천 연수구 옥련동 진영빌라 4층 403호, 전용 42.18㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사다온지엘홀딩스이고 2020년 3월 2일 거래가액 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2021년 8월 23일 연수구(인천광역시)의 압류입니다. 이후 국 압류와 인천도시공사의 강제경매개시결정, 을구 12번 임차권등기는 매각으로 등기 자체는 소멸하지만, 여기서 중요한 예외가 있습니다.
임차권자 인천도시공사는 2015년 11월 12일 주민등록, 2015년 10월 22일 확정일자를 갖고 있고 보증금은 65,000,000원입니다. 주민등록이 말소기준권리인 2021년 8월 23일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 최저가 27,440,000원으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경532515 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 한나루로86번길 21, 4층403호 (옥련동,진영빌라) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 42.18㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사다온지엘홀딩스 (2020.03.02. 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천도시공사 / 68,580,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 1995.03.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준인 2021년 8월 23일 연수구 압류 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 12번 주택임차권등기도 등기 자체는 소멸하지만, 임차인의 대항력은 주민등록일인 2015.11.12에 이미 성립해 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 “임차권등기가 소멸한다 = 보증금도 사라진다”가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 | 제4층 제403호 42.18㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2015.11.12 | 2015.10.22 | 65,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
인천도시공사는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 하지만 현재 최저가 기준 매각대금에서 집행비용 893,920원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 금액은 26,546,080원입니다. 보증금 65,000,000원 중 38,453,920원이 남고, 이 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 65.9%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
진영빌라 전용 42.18㎡ 거래 8건의 전체 평균은 59,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 41,666,666원, 최신 거래는 2024년 11월 25,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래보다 41.0% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 42.18㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 2024.08 | 42.18㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 2024.03 | 42.18㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2023.09 | 42.18㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.07 | 42.18㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 42.18㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 42.18㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2021.07 | 42.18㎡ | -1 | 33,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.18㎡ | 3건 | 41,666,666원 |
표면상 최저가 27,440,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%입니다. 하지만 이 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 있는 보증금 65,000,000원이 최저가를 초과하므로, 실질취득은 보증금 수준인 약 65,000,000원대로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 41,666,666원과 최신 거래 25,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 65,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 인천도시공사 | 68,580,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 38,453,920원이며 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구금액은 68,580,327원이고 별도 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총부담을 크게 낮추지 못한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,440,000원 | 38,453,920원 | 보증금 잔액 인수 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 46,537,744원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 52,196,421원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근도 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 매각가가 19,208,000원, 13,445,600원으로 내려가도 미배당 보증금이 각각 46,537,744원, 52,196,421원으로 커집니다. 유찰이 가격 위험을 해소하지 못하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천능허대초등학교 남측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층, 사용승인일 1995.03.30이며 기본 위생·급배수 및 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,468,000원/㎡입니다.
- 규모. 진영빌라는 총 15세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 27,440,000원은 출발 숫자일 뿐입니다. 대항력 임차보증금 잔액 38,453,920원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 인천도시공사의 주민등록 2015.11.12, 확정일자 2015.10.22, 임차보증금 65,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 인천도시공사인 점의 법률관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 현황 출입문 403호와 건축물현황도상 402호의 위치 불일치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 41,666,666원, 최신 거래 25,000,000원, 추세 -41.0%를 기준으로 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,744만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 27,440,000원입니다. 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰돼 34%까지 내려왔기 때문에 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 인천도시공사의 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서도 38,453,920원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 이 물건은 실질적으로 약 65,000,000원대에 취득하는 구조로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 41,666,666원과 최신 거래 25,000,000원보다 높은 데다, 거래 추세도 -41.0%, 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 여기에 403호와 402호의 호수 위치 불일치까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 권리·물건 확인사항도 남아 있는 D등급 사건입니다.
