인천지방법원 2024타경535965. 인천 강화군 길상면 선두리 890-1 일원의 토지와 단독주택 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 명가건설주식회사이고, 신청채권자인 구리새마을금고가 519,277,780원을 청구해 임의경매를 진행하고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 857,110,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 제공된 말소기준은 2024.05.16. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.12.11. 구리새마을금고의 가처분은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 2024.05.22. 설정된 구리새마을금고 근저당권 2건과 2024.06.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경535965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 선두리 890-1 |
| 등기 대상 | 인천광역시 강화군 길상면 선두리 890-1, 890-33 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 등기상 용도 단독주택 |
| 소유자 | 명가건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 857,110,000원 / 857,110,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구리새마을금고 / 519,277,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록5 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 선순위 가처분은 기말소
말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.16. 국의 압류입니다. 2023.12.11. 구리새마을금고가 추가근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 가처분을 했으나, 해당 가처분은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 이후 2024.05.22. 구리새마을금고가 채권최고액 177,600,000원과 432,000,000원의 근저당권을 설정했고, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로, 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 이 사건의 진짜 핵심 — 농취증과 사용승인
2026.08.10. 강화군 길상면사무소 회신에 따르면 목록 1·3·4 토지는 2020.11.16. 전용허가가 돼 있습니다. 매수자가 사전 농지전용허가를 전제로 농지취득자격증명을 농지전용 목적으로 신청하고 건축공사를 완공한다면 문제가 없다고 회신됐습니다. 반대로 농업경영 목적으로 신청할 경우 농지의 형상으로 복구하거나 복구계획서를 작성한 뒤 원상회복해야 하며, 원상회복 가능성은 관할 관청 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,971,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 구리새마을금고 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 구리새마을금고 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,538,900원 |
현재 회차 매각가에서는 근저당권 채권최고액 합계 609,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 236,538,900원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 857,110,000원 | 609,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 685,688,000원 | 609,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 548,550,400원 | 540,664,896원 | 68,935,104원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권총액 609,600,000원을 모두 배당하지 못해 68,935,104원이 남지만, 이 부족액은 제공된 시나리오상 매수인 인수로 연결되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따라 변하는 것은 배당 충족 정도이지, 매수인의 등기상 인수액이 아닙니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 등기사항전부증명서상 모두 단독주택 용도입니다. 토지 중 목록 1·3·4는 공부상 ‘전’이나 현황은 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 목록 2·6은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. LPG가스설비와 수도설비가 돼 있습니다.
- 사용승인. 목록 2·6 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물입니다.
- 도로. 목록5는 지분 매각이며, 해당 도로는 본건 주택을 포함한 주변 주택과 펜션의 공유 도로입니다.
- 입지. 선두4리선착장 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 주변에 버스정류장이 있으나 노선수와 배차간격 등을 감안하면 대중교통 이용은 불편한 편입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역이 확인되며, 일부 토지는 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 면적 200.0㎡, 지목 ‘전’, 평지·세로장방, 공시지가 249,900원/㎡입니다.
- 문화재 관련. 문화재보호법·매장문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하도록 감정요항에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3·4의 증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 확인하세요.
- 농지전용 절차. 2020.11.16. 전용허가와 실제 건축 진행 상태, 농지전용 목적 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청에 확인하세요.
- 원상회복 가능성. 농업경영목적으로 농취증을 신청할 경우 농지 형상 복구 또는 복구계획서가 요구될 수 있으므로 가능 여부를 확인하세요.
- 미사용승인 건물. 목록 2·6의 건축허가사항, 공사 완공 상태, 향후 적법한 사용승인 가능 여부를 확인하세요.
- 공유도로. 목록5가 지분 매각인 만큼 공유관계와 실제 차량·보행 통행 구조를 확인하세요.
- 점유·임대. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가·유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 농취증 관련 관청 회신, 건축허가·사용승인 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기와 배당만 보면 매수인 인수액이 0원이라 깔끔해 보입니다. 그러나 경매 난도는 권리분석 하나로 결정되지 않습니다. 목록 1·3·4는 농지취득자격증명 제출이 필수이고, 이를 매각결정기일까지 내지 못하면 보증금을 반환받지 못하는 조건이 있습니다. 여기에 공부상 ‘전’과 현황 주거용 건부지의 차이, 2020.11.16. 전용허가, 농업경영목적 신청 시 원상회복 문제까지 함께 검토해야 합니다.
더구나 목록 2·6은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “말소되는가”보다 “농취증을 적법하게 받을 수 있는가, 건물을 적법하게 사용할 수 있는가”에 있습니다. 현재 신건 최저가는 857,110,000원이고 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 가격 메리트 역시 별도 검증이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 절차·물건 리스크는 결코 0이 아닙니다.
