서울중앙지방법원 2025타경102199. 서울 동작구 사당동 ‘디에스리브1단지’ 102동 202호, 전용 29.97㎡ 다세대주택입니다. 감정가 389,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 65,263,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 16.78%에 불과하지만, 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 오준영의 보증금 430,000,000원과 전입일 2021.07.30, 확정일자 2021.07.20이 말소기준권리인 2024.12.12 압류보다 앞서기 때문입니다.
임차인은 배당요구를 했지만 현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 63,688,266원만 배당받고, 나머지 366,311,734원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 65,263,000원과 인수액을 합친 실질취득은 431,574,734원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 잔액이 늘어 총 부담은 보증금 430,000,000원 수준에 집행비용을 더한 금액으로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 동작대로35자길 6, 디에스리브1단지 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.97㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2021.01.26 |
| 소유자 | 안규일 (2021.07.19 매매, 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 65,263,000원 (8회 유찰, 감정가의 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 469,526,893원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.12 동작구 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
등기부상 2021.02.03 설정된 목포수산업협동조합 근저당권은 2021.07.30 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 기준권리는 2024.12.12 동작구 압류이며, 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 오준영은 2021.07.30 전입·점유를 시작했고, 2021.07.20 확정일자를 받았습니다. 2023.08.07에는 보증금 430,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인이며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오준영 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 전입 2021.07.30 확정 2021.07.20 | 430,000,000원 배당요구 2023.08.07 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
디에스리브1단지는 2021.01.26 사용승인된 28세대 규모이며, 대상 면적과 유사한 최근 거래가 확인됩니다. 전체 8건 평균은 409,250,000원이지만, 과거 460,000,000원·470,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 5건 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.76㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.01 | 27.76㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 27.76㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 29.89㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 28.08㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2025.03 | 28.08㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 27.76㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2021.06 | 29.93㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 398,800,000원 |
현재 회차의 실질취득 431,574,734원은 최근 12개월 평균 398,800,000원의 108.2%입니다. 최신 거래 540,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 흐름은 과거 거래군 대비 6.5% 하락했습니다. 따라서 한 건의 높은 최신 거래만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 최근 평균과 하락 추세를 함께 봐야 합니다. 결론적으로 현재 실질취득가는 최근 평균 시세 이상이며, 최저가가 감정가의 16.78%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 65,263,000원 | 366,311,734원 | 431,574,734원 |
| 9회 유찰 시 | 52,210,400원 | 379,129,387원 | 431,339,787원 |
| 10회 유찰 시 | 41,768,320원 | 389,383,510원 | 431,151,830원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,574,734원 |
| 1. 임차인 오준영 보증금 | 430,000,000원 | 63,688,266원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 469,526,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되지만 보증금에는 크게 부족합니다. 임차인의 미배당 보증금 366,311,734원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구액 469,526,893원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.01.26 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 서울동작초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4·7호선 총신대입구(이수)역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 남동측 하향 완경사의 5필지 일단 부정형 토지이며, 서측으로 폭 약 4미터의 동작대로35자길과 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 4,246,000원/㎡입니다.
- 환금성. 28세대 규모의 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.4회, 확인된 경매 낙찰률은 0%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 6.5% 하락해 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총 취득비용을 분리해 계산. 입찰가 외에 임차보증금 미배당 잔액 366,311,734원을 별도 자금으로 준비해야 합니다.
- 유찰 추가 대기의 실익 점검. 9회·10회 유찰 시에도 실질 부담은 약 431,000,000원대로 유지됩니다. 최저가 하락만으로 총 취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약서, 주민등록일자, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·조세채권 등 실제 배당순위와 금액이 달라지면 임차인의 미배당 잔액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 398,800,000원과 최신 거래 540,000,000원의 편차가 크므로, 대상 호수의 층·향·내부 상태를 반영한 현장 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 조건을 현장에서 확인하고, 인수 보증금 정산과 명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “6,526만원짜리 물건”이 아니라 “약 4.32억원짜리 인수형”
이 사건은 8회 유찰과 65,263,000원의 최저가만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금이 430,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 366,311,734원을 매수인이 인수합니다. 실질취득은 431,574,734원으로, 감정가 389,000,000원보다도 높고 최근 12개월 실거래 평균 398,800,000원의 108.2%입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 4.31억 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 최근 거래 추세는 과거 대비 6.5% 하락했고, 28세대 다세대주택의 환금성 및 반복 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상, 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 인수형 물건입니다.
