인천지방법원 2024타경544846. 인천 서구 마전동 ‘검단1차피오레’ 111동 11층 1102호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2007.04.10. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 216,000,000원입니다. 2024.09.13. 농협은행주식회사(분할전 농업협동조합중앙회)가 임의경매개시결정을 받았고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 263,900,000원에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 1회 유찰 후 감정가 377,000,000원에서 263,900,000원으로 내려와 30% 할인됐습니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 341,250,000원, 최신 거래는 337,000,000원입니다. 현재 최저가는 각각 평균의 77.3%, 최신 거래의 약 78.3% 수준입니다. 이 사건은 가격 자체보다 대지권 미등기와 분양대금 미납 가능성을 얼마까지 제거할 수 있느냐가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경544846 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로65번안길 10, 111동 11층 1102호 (마전동, 검단1차피오레) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9734㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 |
| 사용승인 | 2007.01.30. |
| 현재 소유관계 | 조길현 9분의 4 · 조대현·조성현·조안자·조인순·조종현 각 9분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 121,905,856원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 확인은 대지권
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있습니다. 이 자료만으로 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계를 단정할 근거는 없습니다. 등기상 말소기준은 2007.04.10. 농업협동조합중앙회 근저당권이고, 2024.09.13. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
검단1차대주피오레는 917세대, 2007.01.30. 사용승인 아파트입니다. 대상 면적 84.97㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 341,250,000원, 최저 320,000,000원, 최고 375,000,000원입니다. 가장 최신 거래는 2026.04. 337,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 12 | 352,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 6 | 347,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 341,250,000원 |
현재 최저가 263,900,000원은 최근 12개월 평균보다 77,350,000원 낮고, 최신 거래 337,000,000원보다도 73,100,000원 낮습니다. 따라서 확인된 인수액 0원만 반영하면 가격 구간 자체에는 분명한 여유가 있습니다. 다만 이 차액을 그대로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 미납 분양대금이 존재할 경우 추가 부담 가능성이 금액 미상으로 남아 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,494,600원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,405,400원 |
현재 최저가 263,900,000원 가정에서는 집행비용 4,494,600원과 근저당 채권최고액 216,000,000원이 배당되고 소유자 잔여 43,405,400원이 계산됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 대지권 미등기 관련 미납 분양대금 가능액 역시 이 배당표에 포함된 금액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 확인사항은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 263,900,000원 | 216,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 184,730,000원 | 181,343,780원 | 34,656,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 129,310,999원 | 126,700,645원 | 89,299,355원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 184,730,000원, 3회 유찰 시에는 129,310,999원으로 내려갑니다. 근저당권자의 미배당액은 각각 34,656,220원, 89,299,355원으로 커지지만 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대지권·미납 분양대금 확인 필요성은 유찰 횟수와 무관하게 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 아파트이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 1102호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 인천2호선 마전역 남서측 인근. 주변에 아파트단지·대형마트·근린생활시설·다세대주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 검단1차대주피오레 917세대, 사용승인일 2007.01.30.입니다.
- 실거래. 동일면적 최근 12개월 12건, 320,000,000원~375,000,000원 범위에서 거래됐으며 평균은 341,250,000원입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다. 철도보호지구 및 여러 토지이용계획 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 상태 확인. 향후 적정 대지지분 정리를 전제로 일체 감정한 물건입니다. 실제 대지권 취득·등기 절차를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 분양대금 완납 여부 확인. 완납 여부가 확인되지 않았고 미납금이 있으면 매수인 부담 가능성이 명시돼 있습니다. 금액 확인 전에는 최종 취득원가를 확정하지 마세요.
- 대지지분 확인. 규약상 대지지분은 48,307.7분의 45.9015로 기재돼 있습니다.
- 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유를 대조하세요.
- 시세 기준 유지. 최근 12개월 평균 341,250,000원과 최신 거래 337,000,000원을 기준으로 응찰가와 추가 부담 가능액을 함께 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 대지권·분양대금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 대지권 확인이 먼저”
현재 최저가 263,900,000원은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 341,250,000원의 77.3%이고 최신 거래 337,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 등기·배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이라 가격 측면의 여유도 분명합니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘시세 대비 23% 할인 아파트’로 보면 안 됩니다. 대지권이 미등기이고, 특히 분양대금 완납 여부가 확인되지 않아 미납 분양대금이 있을 경우 매수인이 부담할 가능성이 명시돼 있습니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서는 263,900,000원이 최종 실질취득비용이라고 단정할 수 없습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 조건부 확인. 대지권과 분양대금 문제가 해소되는지가 이 물건의 최종 판단을 가르는 핵심입니다.
