서울중앙지방법원 2025타경102277. 관악구 신림동 몽삐에뜨골드 5층 504호 오피스텔입니다. 소유자는 김지연이며 2021.03.02. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 259,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2022.01.05. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.02. 전입을 갖춘 김형록의 보증금 259,000,000원 임차관계가 핵심인데, 이후 2023.03.17. 임차권등기까지 마쳐 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 하는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.01.29.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김형록 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상13층 · 제5층 제504호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.03.02. 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 |
| 청구액 | 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2022.01.05. 시흥세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 김형록은 2021.03.02. 전입했고 확정일자는 2021.02.04., 점유개시는 2021.02.26.이므로 말소기준보다 앞서며, 제공된 조사에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김형록 | 전유부분 전부 | 259,000,000원 | 2021.03.02. / 2021.02.04. | 대항력 있음 우선변제권 있음 확약 적용 보증기관 중복임차인 아님 |
말소기준 이후의 2023.03.29. 주택도시보증공사 가압류 1,091,500,000원, 2023.05.18. 국의 압류, 2025.03.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 5회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가는 감정가와 동일한 273,000,000원, 즉 감정가 100%입니다. 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 적용을 분리해서 볼 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 273,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 218,400,000원 | 44,457,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 87,526,080원 | 0원 |
44,457,600원·87,526,080원은 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 인수한다고 보는 일반 룰상 계산값입니다. 이 사건은 제출된 확약으로 김형록 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 김형록 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,091,500,000원 | 9,378,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 259,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 9,378,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 1,341,122,000원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 주상용 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 40미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소화·화재탐지·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.29.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 효력과 적용 범위를 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김형록 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 현재 회차 가격 확인. 5회 유찰임에도 최저가가 273,000,000원으로 감정가와 같습니다. 실제 매각기일의 최저매각가격을 법원 공고와 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 273,000,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 잔존 여부를 원본으로 확인하세요.
- 세금·집행비용 확인. 국의 압류가 존재하고 배당표는 추정 집행비용을 반영한 계산이므로 실제 배당순위와 세액을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 확약으로 풀렸지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김형록은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 결론을 서두르기 어렵습니다. 5회 유찰이라는 이력에도 현재 최저가는 273,000,000원으로 감정가와 같고, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 권리 리스크가 해소됐다는 이유만으로 현재 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격과 환금성 검증이 더 중요한 오피스텔입니다.
