서울중앙지방법원 2025타경102277. 관악구 신림동 몽삐에뜨골드 5층 504호 오피스텔입니다. 김지연이 2021.02.09. 매매를 원인으로 거래가액 259,000,000원에 취득했고, 2021.03.02. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.01.05. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 추가 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 2023년 임차권등기가 아닙니다. 김형록은 2021.03.02. 전입, 2021.02.04. 확정일자, 2021.02.26. 점유개시로, 2022.01.05. 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 그래서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 5층 504호 · 남부순환로 1466 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하1층·지상13층 건물 내 제5층 제504호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.02.09. 매매 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.11 |
| 민간임대주택등기 | 2021.03.02. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 확약
말소기준은 2022.01.05. 시흥세무서장 처분의 국 압류입니다. 2023.03.29. 주택도시보증공사 가압류 1,091,500,000원, 2023.05.18. 울산세무서장 처분의 국 압류, 2025.03.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 임차인 김형록은 전입과 점유가 말소기준보다 빠릅니다. 등기된 임차권 자체는 2023.03.17.이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입은 2021.03.02.이고 점유개시는 2021.02.26.입니다. 그래서 대항력 있는 임차인으로 보되, 이 사건에서는 뒤에 제출된 확약서가 실제 인수 판단을 바꿉니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형록 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 有 전입 2021.03.02 | 有 확정 2021.02.04 · 배당요구 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 5회 유찰이지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 273,000,000원, 현재 최저매각가는 174,720,000원으로 감정가의 64%입니다. 6회 유찰 시 139,776,000원, 7회 유찰 시 111,820,800원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 감정가와 회차별 최저가만으로 가격 매력을 판정해서는 안 됩니다. 따라서 ‘감정가보다 36% 낮으니 시세보다 싸다’는 식의 결론은 내리지 않습니다. 실제 응찰가 판단은 오피스텔의 현재 거래 수준과 수익성, 공실·환금성까지 별도로 대조하는 방식이 적절합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 보증금 미배당 산식 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 174,720,000원 | 64% | 87,526,080원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 139,776,000원 | 51% | 121,980,864원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 111,820,800원 | 41% | 149,544,691원 | 0원 |
보증금 미배당 산식은 확약이 없을 때의 권리 구조를 보여주는 참고값입니다. 이 사건에서는 김형록 관련 확약을 반영해 각 회차의 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 |
| 1. 임차인 김형록 보증금 · 우선변제 | 259,000,000원 | 171,473,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,091,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김형록 보증금 부족분은 87,526,080원입니다. 그러나 이 금액은 2026.01.29.자 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 임차인에 관한 금액이므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근. 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·소화·화재탐지·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 주상용 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 11,350,000원/㎡. 토지면적은 507.4㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.01.29.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소동의 문구가 매각물건명세서 원본과 동일한지 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 이후 김형록 명의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.02. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 등기 상태와 매각 이후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 2022.01.05. 국 압류이고 2023.05.18.에도 국 압류가 추가돼 있습니다. 압류등기의 소멸과 별도로 실제 배당에서의 조세 관련 사항은 원본 배당자료를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰의 원인 점검. 감정가 273,000,000원에서 174,720,000원까지 내려왔다는 사실만으로 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 오피스텔 거래·임대 수요를 다시 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비가 있는 건물인 만큼 실제 이용 가능 여부와 관리비 관련 사항도 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면적으로만 보면 이 물건은 보증금 259,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 174,720,000원에서는 보증금 전액을 배당할 수 없어 상당히 위험한 사건입니다. 실제 배당 산식에서도 87,526,080원의 부족분이 발생합니다.
하지만 이 사건의 결정적 자료는 2026.01.29.자 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김형록 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 즉 권리의 큰 고비는 확약으로 넘어간 사건입니다.
남는 문제는 가격입니다. 감정가 273,000,000원에서 5회 유찰돼 174,720,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 별도 검증. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
