61,866,000원
서울중앙지방법원 2025타경102305. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기부에는 안창수의 보증금 210,000,000원짜리 주택임차권이 2023.08.07. 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.27., 주민등록일과 점유개시일은 2022.05.12., 확정일자는 2022.04.27.로, 2025.03.07. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 61,866,000원에서 집행비용 1,513,588원을 먼저 공제하면 안창수에게 돌아가는 예상배당은 60,352,412원뿐입니다. 따라서 보증금 잔액 149,647,588원이 남습니다. 여기에 2025.02.24. 전입한 VAKORINA MARIIA의 보증금 1,000,000원도 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼, 총 인수액은 150,647,588원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층 1108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 15층 건 내 11층 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.14. 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 61,866,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,699,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.03.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 안창수의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있어 미배당 잔액이 남습니다. 2022.06.20. 민간임대주택등기도 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 말소 처리 여부를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안창수 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 210,000,000원 - | 2022.05.12 2022.04.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 149,647,588원 인수 |
| VAKORINA MARIIA | 전부 현황조사 | 1,000,000원 700,000원 | 2025.02.24 확정일자 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 1,000,000원 인수 |
안창수는 임차권등기와 배당요구를 통해 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미치므로 미배당 잔액이 그대로 남습니다. VAKORINA MARIIA는 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 우선변제 배당이 없어 보증금 전액이 인수액에 포함됩니다. 두 사람은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락폭만큼 실질취득비용이 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 61,866,000원 | 150,647,588원 | 212,513,588원 |
| 7회 유찰 시 | 49,492,800원 | 162,798,070원 | 212,290,870원 |
| 8회 유찰 시 | 39,594,240원 | 172,518,456원 | 212,112,696원 |
6회 유찰에서 8회 유찰로 내려가면 최저가는 61,866,000원에서 39,594,240원으로 낮아지지만, 실질취득은 212,513,588원에서 212,112,696원으로만 변합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 이 물건의 가격 기준은 3,000만~6,000만원대 최저가가 아니라 약 2.12억원의 실질취득비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,513,588원 |
| 1. 임차인 안창수 보증금 | 210,000,000원 | 60,352,412원 |
| 인수 · VAKORINA MARIIA 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 225,699,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
안창수 미배당 149,647,588원과 VAKORINA MARIIA 보증금 1,000,000원을 합한 150,647,588원이 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 청구액 225,699,851원은 현재 배당안에서 전액 미배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로디지털단지역(2호선) 남동측 인근으로, 주변에는 업무시설·근린생활시설·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 공동주택·업무시설·판매시설 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건 내 11층으로, 위생·급배수·승강기·소화·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단과 자금계획은 61,866,000원이 아니라 인수액을 포함한 212,513,588원을 기준으로 세워야 합니다.
- 안창수 임차권 원본 확인. 임차권등기의 존속 여부, 실제 배당액, 미배당 잔액과 말소 조건을 매각물건명세서와 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. VAKORINA MARIIA의 계약서, 보증금, 월세, 실제 점유와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 현재 효력, 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰해서는 안 됩니다. 비교 가능한 도시형생활주택의 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 부담 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비와 점유 이전 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26% 낙찰”이 아니다
표면상 최저가는 감정가의 26.21%인 61,866,000원입니다. 하지만 선순위 임차권자와 대항력 임차인의 보증금 중 150,647,588원을 매수인이 떠안아 현재 회차 실질취득은 212,513,588원입니다. 이는 감정가 236,000,000원의 약 90.0%입니다.
낙찰가가 더 내려가도 안창수에게 돌아가는 배당이 줄어 미배당 인수액이 늘기 때문에 총비용은 약 2.12억원에서 거의 움직이지 않습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에도 현재 시나리오상 배당이 없습니다. 최저가는 낮지만 권리가격은 낮지 않은 물건입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 입찰가는 6,000만원대가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용과 실제 시세를 비교해 결정해야 합니다.
