서울중앙지방법원 2025타경102305. 서울 관악구 신림동 지밸리마인드 제11층 제1108호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 접근해서는 안 되며, 건축물대장상 용도와 주거용 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
이 사건의 핵심은 소유자 황재윤 씨의 소유권보다 앞서 존재하는 안창수 씨의 임차권입니다. 임차인은 2022년 4월 27일 확정일자를 받았고, 2022년 5월 12일 전입 및 점유를 시작했습니다. 2023년 8월 7일에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025년 3월 7일의 강제경매개시결정입니다. 따라서 안창수 씨의 권리는 그보다 앞서 성립했습니다. 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
여기에 전입일이 2025년 2월 24일인 별도 임차인 VAKORINA MARIIA의 보증금 1,000,000원도 있습니다. 전입일은 경매개시보다 빠르며, 배당표는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 산정하고 있습니다. 다만 실제 점유관계와 임차권의 성립·존속 요건은 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 제11층 제1108호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 시흥대로 558-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.14 매매, 2022.05.31 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 31,675,000원 (9회 유찰) |
| 실질취득 예상 | 211,970,150원 (최저가 낙찰 및 예상 인수액 합산) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,699,851원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.07 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 안창수 · 보증금 210,000,000원 · 2023.08.07 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2022.06.20 갑구 6-1번 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
이 물건의 말소기준은 2025.03.07 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정과 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 과거 신탁등기와 금지사항등기도 이미 말소된 상태입니다.
하지만 을구 1번 안창수 주택임차권등기는 다릅니다. 2023.08.07 접수된 임차권등기이고, 전입·확정일자 역시 경매개시보다 빠릅니다. 매각물건명세서에서 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하므로, 경매가 끝나도 보증금 채무가 자동으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
현재 최저가 낙찰을 가정한 안창수의 보증금 미배당액은 179,295,150원입니다. 이는 입찰금액 외에 따로 고려해야 하는 금액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수위험이 겹친다
실제 임차인은 안창수와 VAKORINA MARIIA, 2명입니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사는 이 표에서 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 안창수 전유부분 전부 · 주거 |
2022.05.12 2022.04.27 |
210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 179,295,150원 |
| VAKORINA MARIIA 전부 · 월세 700,000원 |
2025.02.24 확정일자 미상 |
1,000,000원 | 대항력 가능·요건 확인 우선변제 미확인 승계 아님 | 1,000,000원 |
| 합계 | 실제 임차인 2명 | 211,000,000원 | 선순위 보증금 인수위험 | 180,295,150원 |
2023.08.07 임차권등기명령에 따라 등기된 보증금은 210,000,000원입니다. 우선변제권이 있으며, 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 30,704,850원을 배당받는 것으로 산정됩니다.
남는 179,295,150원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 안창수에 대한 보증금 인수 해제나 임차권등기 말소 확약은 확인되지 않으므로, 배당만으로 임차권이 정리될 것이라고 가정해서는 안 됩니다.
말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 현황조사에 나타난 임차인으로, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 산정했습니다.
다만 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지 않으며, 안창수의 선행 임차권등기와 점유관계가 겹칩니다. 계약의 유효성, 실제 점유, 인도 및 대항요건을 확인해 별도 채무의 존재와 인수 범위를 확정해야 합니다.
안창수의 보증금 문제를 해결하더라도 이 임차인의 인수위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득금액을 봐야 한다
9회 유찰로 최저매각가가 31,675,000원까지 떨어졌습니다. 감정가 236,000,000원의 약 13.42%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당으로 충당하지 못한 만큼 매수인에게 남습니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 보증금이 증가하는 대항력 인수형 구조입니다.
+ 안창수 미배당 보증금 179,295,150원
+ VAKORINA MARIIA 예상 인수 보증금 1,000,000원
취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 임차인 인수액은 현재 배당 가정과 임차권의 존속을 전제로 합니다.
④ 유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 9회 유찰(현재) 감정가 13.42% |
31,675,000원 | 180,295,150원 | 211,970,150원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% |
25,340,000원 | 186,516,120원 | 211,856,120원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.59% |
20,272,000원 | 191,492,896원 | 211,764,896원 |
10회 유찰 시 최저가는 25,340,000원, 11회 유찰 시에는 20,272,000원까지 낮아집니다. 그러나 인수액을 합산하면 실질취득금액은 각각 211,856,120원, 211,764,896원으로 여전히 약 2.12억 원대입니다.
즉 낙찰가가 줄어든다고 취득 부담도 같은 폭으로 줄어들지는 않습니다. 안창수 보증금 210,000,000원을 중심으로 실질취득금액이 사실상 고정되는 구조이며, 여기에 별도 임차인 보증금과 집행비용에 따른 차이가 더해집니다.
다만 이 거래는 현재 시세가 아닙니다. 최근 12개월의 거래 평균, 최신 매매사례 및 가격 추세를 확인하지 않은 상태에서는 현재 실질취득금액이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
감정가 대비 할인율 86.58%만으로 투자 메리트를 인정할 수 없는 물건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,675,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 970,150원 |
| 1. 임차인 안창수 보증금 | 210,000,000원 | 30,704,850원 |
| 인수 · VAKORINA MARIIA | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 225,699,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 31,675,000원 |
집행비용 970,150원은 추정치입니다. 배당액은 시뮬레이션 기준이며 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현재 낙찰가를 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 안창수 보증금에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당금이 0원으로 산정됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 225,699,851원은 전액 미배당으로 남는 계산입니다.
임차권등기가 매각으로 전부 소멸한다고 가정하면 실질취득금액을 크게 잘못 계산하게 됩니다.
매각대금이 감소하는 만큼 선순위 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어들므로, 더 낮은 최저가 자체는 실질취득 부담이 크게 줄어든다는 근거가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 구로디지털단지역(2호선) 남동측 인근입니다. 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재한 지역으로 감정평가상 주변 환경은 양호하게 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구로디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층이며, 위생·급배수설비, 승강기, 소화설비, 난방설비가 구비되어 있습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측 약 55m, 북측 약 4m, 남동측 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(대림지역중심)입니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 규제가 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 확인 대상입니다.
- 임대주택 등록. 갑구 6-1번에 2022.06.20 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등록관계와 의무의 처리, 말소 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건상 용도와 감정평가상 이용상태의 구분은 원본 공부를 대조해야 합니다.
- 환금성. 역세권 인근이라는 입지 장점은 있으나, 9회 유찰된 물건이고 선순위 임차보증금 인수와 점유관계 정리가 필요합니다. 단순한 최저가 할인율을 유동성이나 수익성의 장점으로 해석하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 최저가 31,675,000원 외에 예상 인수액 180,295,150원을 반영해야 합니다. 낙찰가만으로 투자금이나 수익률을 계산하면 안 됩니다.
- 안창수 임차권등기 확인. 을구 1번 접수 제115349호, 보증금 210,000,000원, 확정일자 2022.04.27, 전입일 2022.05.12 및 배당요구·배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 안창수 보증금 반환과 말소 절차. 미배당 예상액 179,295,150원의 부담 주체 및 실제 임차권등기 말소 요건을 확인해야 합니다. 별도의 유효한 합의 없이 소멸하는 것으로 가정할 수 없습니다.
- VAKORINA MARIIA 점유 조사. 전입일 2025.02.24, 보증금 1,000,000원, 월세 700,000원의 임대차가 실제로 존재하고 대항요건을 갖추었는지 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제권도 별도로 확인해야 합니다.
- 두 임차인의 권리 중첩 확인. 안창수의 선행 임차권등기와 VAKORINA MARIIA의 후속 점유·임대차가 어떤 관계인지 파악해야 합니다. 계약 당사자 및 점유승계 경위를 확인하지 않고 보증금 반환과 명도 비용을 확정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 6-1번의 임대주택 등록관계가 매각 후 어떻게 처리되는지, 임대의무 및 관련 행정절차가 남는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·등기부 원본으로 비교해야 합니다. 용도에 따라 이용 및 금융조달 조건이 달라질 수 있습니다.
- 최근 거래 시세 검증. 현재 회차 실질취득 211,970,150원을 기준으로 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액 210,000,000원만으로 현재 적정가를 판단할 수 없습니다.
- 명도 및 부대비용 확인. 실제 점유자, 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득세, 등기비용, 보증금 반환 시점과 자금조달 계획을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서·배당표 원본 확인. 명세서의 인수 문구와 배당요구 현황, 변경된 권리관계, 매각기일 및 최저매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,167만원에 낙찰받아도 3,167만원짜리 물건은 아니다”
서울중앙지방법원 2025타경102305 사건은 표면적인 최저매각가와 실제 취득 부담 사이의 차이가 매우 큰 물건입니다. 감정가 236,000,000원에서 9회 유찰되어 31,675,000원까지 내려왔지만, 그 가격만으로는 투자 매력을 평가할 수 없습니다.
안창수의 선순위 임차보증금은 배당 후에도 179,295,150원이 남고, VAKORINA MARIIA의 예상 인수 보증금 1,000,000원을 더하면 매수인의 인수액은 180,295,150원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득금액은 211,970,150원에 이릅니다.
더 유찰되더라도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득금액은 여전히 약 2.12억 원에 머뭅니다. 최근 거래 시세가 검증되지 않았고, 두 임차인의 권리 중첩과 민간임대주택등기·용도 문제까지 확인해야 합니다. 낮아진 최저가에 비해 해결해야 할 권리관계가 무겁습니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·신중 접근 대상입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 보증금의 정확한 인수 범위와 권리 해소 가능성을 검증하고 실질취득금액을 현재 시세와 비교하는 것입니다. 그 검증 없이 최저가만 보고 입찰하는 전략은 권하기 어렵습니다.
