수원지방법원 2024타경12315. 용인시 처인구 남동 615-4의 토지와 2018.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이 포함된 일괄매각 물건입니다. 지하 1층은 다중주택 5실 및 사무소 1개호, 1층은 현황상 주택 4개호, 2·3·4층은 각 주택 4개호로 이용되고 있습니다. 소유자는 이효선이고, 말소기준은 2018.07.13 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 494,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 같은 날 채권최고액 530,000,000원의 추가 근저당, 양숙경의 채권최고액 450,000,000원 근저당, 가압류와 압류, 다수의 주택임차권등기가 이어집니다. 등기된 주택임차권 역시 모두 말소기준 이후이며 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수 구조 자체보다 다수 임차관계 확인, 명도 실무, 위반 용도변경 및 가격 검증이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12315 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남동 615-4 · 경기도 용인시 처인구 명지로116번길 24-3 |
| 용도 / 매각형태 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층 다중주택 5실 및 사무소 1개호 · 1층 현황 주택 4개호 · 2층·3층·4층 각 주택 4개호 |
| 소유자 | 이효선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,586,540,320원 / 777,405,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 844,821,940원 |
| 말소기준 | 2018.07.13 을구 1번 근저당권 · 서울축산업협동조합 · 채권최고액 494,000,000원 |
| 토지 | 467.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 742,100원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심 기준일은 2018.07.13입니다. 이후 설정된 양숙경 근저당, 서울보증보험 및 서울축산업협동조합 가압류, 용인시 압류와 주택임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 박채영 근저당은 2019.08.20 이미 말소됐고, 2024.11.29 용인시 압류 역시 2025.02.11 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 20명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으므로 이 사건의 실제 임차인은 20명입니다. 이들의 전입일은 모두 2018.07.13 말소기준보다 뒤에 있어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 이 가운데 주택임차권등기가 확인되는 임차인은 박다흰, 이승준, 이민혁, 김채연, 박성현, 김재윤, 안도영, 강정훈, 김지원, 이찬, 백승환입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대원 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조선동 | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 2021.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서동엽 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송치민 | 2021.07.21 | 미상 | 미상 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김석훈 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주민 | 2022.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고도현 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박천명 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다흰 | 2022.02.28 | 2022.01.14 | 59,000,000원 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승준 | 2023.01.06 | 2022.11.29 | 50,000,000원 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민혁 | 2023.02.28 | 2023.02.28 | 55,000,000원 | 2025.01.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채연 | 2024.03.28 | 2023.02.27 | 50,000,000원 | 2025.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 2024.11.08 | 2024.12.23 | 50,000,000원 | 2025.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재윤 | 2023.03.31 | 2023.03.31 | 55,000,000원 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안도영 | 2022.08.04 | 2022.08.04 | 55,000,000원 | 2025.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강정훈 | 2023.03.03 | 2023.02.06 | 55,000,000원 | 2025.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2022.02.21 | 2022.02.21 | 30,000,000원 | 2025.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이찬 | 2021.08.26 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 2026.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승환 | 2022.03.29 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 2026.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 777,405,000원으로 감정가 1,586,540,320원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 544,183,500원, 4회 유찰 시 380,928,450원입니다.
다만 동일 용도 부동산의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건에서 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 적용한 777,405,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 근거가 있어야 판단할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 777,405,000원 | 767,230,950원 | 801,221,918원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 544,183,500원 | 536,341,665원 | 1,032,111,203원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 380,928,450원 | 374,795,452원 | 1,193,657,416원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 777,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,174,050원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 530,000,000원 | 273,230,950원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 양숙경 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 64,922,980원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 29,529,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,568,452,868원 중 767,230,950원이 배당되고, 801,221,918원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권액 844,821,940원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 남동 소재 명지대학교 북서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설·대학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2018.07.10입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 지하 1층은 다중주택 5실 및 사무소 1개호, 1층은 현황 주택 4개호, 2·3·4층은 각 주택 4개호로 이용 중입니다.
- 토지. 467.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 동일 용도 최근 실거래 근거가 없어, 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시세 할인으로 해석하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 20명 점유관계 대조. 제공된 판정상 대항력은 모두 없지만, 각 호실의 실제 점유·퇴거 여부와 인도 대상자를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김대원·조선동·김도연·서동엽·송치민·김석훈·박주민·고도현·박천명의 보증금과 확정일자 등 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 대조. 박다흰부터 백승환까지 등기된 주택임차권은 말소기준 이후로 제공된 판정상 소멸하지만, 각 호실과 임차권 범위를 원본 도면과 대조해야 합니다.
- 1층 위반 용도변경. 건축물대장상 제2종 근생(사무실-2호)을 주택 4가구로 이용 중인 상태와 위반건축물 기재 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 동일 용도·입지의 실제 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “소멸한다”와 “쉬운 물건이다”는 다르다
이 사건의 등기상 뼈대는 비교적 분명합니다. 2018.07.13 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·주택임차권은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 20명도 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 시나리오의 실질취득액은 최저매각가와 같은 777,405,000원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인이 20명에 달하고 일부는 보증금이 확인되지 않으며, 1층은 대장상 근린생활시설을 주택 4가구로 이용한 위반건축물 상태입니다. 더구나 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 관리·명도·용도 리스크는 큰 편. 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 점유 현황과 위반 용도변경, 적정 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
