서울중앙지방법원 2025타경102413. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 5층 503호입니다. 건물 명칭은 오피스텔이지만 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 2021년 준공된 29세대 규모의 집합건물로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 2022년 1월 14일 소유권을 취득한 문지우의 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 감정가에서 할인된 최저가 자체가 아닙니다. 매각으로 소멸하지 않는 임차인의 보증금을 낙찰자가 얼마나 부담하는지가 먼저입니다. 김예지는 2021년 전입과 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2023년 국세 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질 취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 2026.08.03.자 승계인의 권리 포기 확약이라는 결정적인 예외가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기상 말소기준권리는 2023.08.14 영등포세무서장 관련 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 반면 김예지의 임대차계약·전입·확정일자·점유개시 시점은 모두 이 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 2023.10.11에 이루어졌다는 이유만으로 기존 대항력을 후순위로 판단해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 거주 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 김예지의 보증금 215,000,000원과 승계인의 권리를 중복된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 갑구 6번의 주택도시보증공사 가압류 청구금액 1,023,000,000원 역시 별도로 기재된 채권액이지, 해당 호실에 거주하는 추가 임차인의 보증금이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확약 밖 점유자는 별도 위험

실제 임차인·점유 관련 인물은 김예지와 엘리스 다니엘리, 총 2명입니다. 다만 엘리스 다니엘리는 현황조사상 전입자로 확인된 경우이며, 임대차계약의 존재와 보증금은 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 승계인으로서 별도 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.

김예지: 임대차계약 2021.12.21 · 주민등록 2021.12.22 · 확정일자 2021.12.27 · 점유개시 2022.01.14 · 임차권등기 및 배당요구 2023.10.11. 엘리스 다니엘리: 전입 2025.01.24.

또 하나 주의할 점은 임대차계약일인 2021.12.21 당시 신탁등기가 존재했고, 신탁재산 귀속 및 문지우의 소유권 취득이 2022.01.14 이루어졌다는 사실입니다. 계약 상대방과 임대 권한, 신탁 관련 서류의 관계를 대조하는 것이 필요합니다. 주된 인수 위험이 확약으로 해소되었다는 결론과 임대차 관계 전반의 사실확인은 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래와 현재 가격을 구분해야 한다

태양오피스텔은 29세대 규모이고, 대상 전용면적은 11.76㎡입니다. 비교 가능한 면적대의 실거래 12건은 2022년 1월부터 4월에 집중되어 있습니다. 이 거래들의 평균은 218,250,000원, 최저는 215,000,000원, 최고는 221,000,000원입니다.

확약이 유효하게 적용되고 다른 인수부담이 발생하지 않는다면, 매수인의 기준 실질취득액은 168,000,000원입니다. 이는 2022년 실거래 평균 218,250,000원의 77.0%이고, 마지막 확인 거래인 2022.04의 221,000,000원보다도 낮습니다.

하지만 이 비교를 곧바로 현재 시세보다 저렴하다는 결론으로 연결하면 위험합니다. 확인된 거래가 2022년에 머물러 있기 때문입니다. 2026년의 거래 수준과 가격 추세를 이 자료만으로 확인할 수 없고, 당시 거래가 현재의 정상 매각가격을 대표한다고 보기도 어렵습니다. 과거 평균 대비 할인율과 현재 시장에서 실제로 팔 수 있는 가격은 서로 다른 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

매각대금 168,000,000원에서 추정 집행비용 3,152,000원을 제외하고 김예지의 임차보증금에 164,848,000원이 우선 배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 표시된 청구액을 기준으로 한 계산으로, 동일 경제적 채권의 중복 여부까지 확정하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 확인은 필수

김예지의 대항력이 유지되고 보증금반환청구권 포기가 없다면, 낙찰가가 하락하는 만큼 미배당 보증금이 커져 실질 취득비용이 보증금 수준에서 유지됩니다. 이 사건은 확약이 있으므로 그 결과를 실제 인수액에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

위 인수액은 김예지 보증금에 관한 계산입니다. 실제 매각가가 낮아지더라도 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다. 집행비용과 예상배당은 회차에 따라 달라지므로 확약 전 계산상 총부담이 정확히 같은 금액으로 고정되지는 않습니다. 엘리스 다니엘리 관련 미상 부담은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 신림역 북서측 인근입니다. 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재 마감 등을 사용했고 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
• 토지·도로. 유사 사다리형 평지이며, 북측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 379.8㎡이고 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 건물이며 전용 11.76㎡의 소형 주거공간입니다. 경매 평균 유찰 횟수 9.1회, 본건 8회 유찰이라는 점을 감안하면 매수 후 재매각 가능성과 실제 수요층을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.08.03.자 확약서와 최신 매각물건명세서를 대조하여 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위가 해당 주택임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 김예지 명의 임차권등기가 실제로 어떤 절차로 말소되는지, 주택도시보증공사의 승계 관계와 협조 사항을 확인해야 합니다.
• 엘리스 다니엘리의 점유·임대차 조사. 전입일은 2025.01.24로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·계약관계·점유 형태는 미상입니다. 현황조사 및 주민등록, 임대차 관련 서류와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
• 신탁 및 소유권 흐름 확인. 2021.02.09 신탁등기, 2022.01.14 신탁재산 귀속과 소유권이전, 김예지의 2021.12.21 임대차계약 사이의 권한 관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류·배당 확인. 말소기준인 영등포세무서장 관련 압류의 세액·법정기일과 실제 배당 우선순위를 재확인해야 합니다. 당해세 등으로 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 현재 시세 재검증. 2022년 실거래 평균 218,250,000원을 2026년 현재 시세로 취급하면 안 됩니다. 대상 면적과 실제 이용형태가 비슷한 최근 거래·매물·임대 수요를 확인해야 합니다.
• 8회 유찰 및 매각조건 검토. 최저가 168,000,000원과 8회 유찰 이력, 매각기일 2026.11.05를 최신 법원 매각기일공고 및 매각조건과 대조해야 합니다.
• 관리비·인도비용 확인. 미납 관리비 중 공용부분 관련 부담 여부와 실제 점유자 인도 절차를 확인하고 별도 취득비용을 입찰 판단에 반영해야 합니다.

맺으며 — “확약이 해결한 것은 보증금 인수, 남은 문제는 가격과 점유”

이 사건은 선순위 임차인의 보증금 215,000,000원이 최저가를 넘는 전형적인 대항력 인수형 구조에서 출발합니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금반환청구권과 대항력 주장을 포기했으므로, 김예지 관련 계산상 미배당액 50,152,000원을 매수인이 실질 인수하는 것으로 보지 않습니다. 이 점은 분명한 권리상 긍정 요소입니다.

그렇지만 엘리스 다니엘리의 보증금과 임차관계가 미상이며, 확약은 이 점유자에게 적용되지 않습니다. 여기에 8회 유찰, 29세대 소규모 건물, 2022년 거래에 한정된 가격 비교라는 불확실성이 겹칩니다. 실질취득 168,000,000원이 과거 거래 평균의 77.0%라고 해도 현재 시장에서 충분한 할인 가격인지 판단하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 확약에 따른 주된 인수 해소는 인정하되, 추가 점유자 관련 권리관계와 현재 시세가 확인되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 확약 효력의 실무적 확인, 미상 점유자 조사, 현재 환금가격 검증입니다.