55,050,000원
서울중앙지방법원 2025타경102413. 건물 명칭은 ‘태양오피스텔’이지만 감정평가상 이용상태와 사건상 용도는 다세대주택입니다. 전용면적은 11.76㎡이고, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물의 5층 503호입니다. 현 소유자 문지우는 2022년 1월 13일 매매를 원인으로 215,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 2.10억이 6회 유찰되어 최저가가 5,505만원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 김예지는 2021년 12월 22일 전입하고 2021년 12월 27일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023년 8월 14일 국세 압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 제5층 제503호 도로명: 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 11.76㎡ · 지하1층/지상8층 중 5층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.01.13. 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 55,050,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.14. 갑구 5번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
말소기준은 2023년 8월 14일 국세 압류입니다. 이후 등기된 김예지의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 김예지는 말소기준보다 앞선 2021년 12월 22일 전입과 2021년 12월 27일 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 임차권등기가 지워진다는 사실과 미배당 보증금의 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예지 전유부분 전부 · 주거 | 2021.12.22 2021.12.27 | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 161,340,900원 인수 |
| 엘리스 다니엘리 현황조사 점유자 | 2025.01.24 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
엘리스 다니엘리의 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2025년 1월 24일이어서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 명도 협의 가능성은 별도로 점검해야 합니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 기재된 것이 아니라 가압류권자이자 경매신청 채권자입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총액이 줄지 않는 이유
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 비교하면 안 되고 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득으로 시세를 비교해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 55,050,000원 | 161,340,900원 | 216,390,900원 |
| 7회 유찰 시 | 44,040,000원 | 172,152,720원 | 216,192,720원 |
| 8회 유찰 시 | 35,232,000원 | 180,802,176원 | 216,034,176원 |
④ 실거래 비교 — 실질취득은 시세와 거의 같다
태양오피스텔의 면적 유사 거래 12건은 2022년 1월부터 4월 사이에 집중되어 있습니다. 평균은 218,250,000원, 최저는 215,000,000원, 최고와 최신 거래는 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 215,000,000원은 거래평균의 98.5%이고, 현재 회차의 실제 합계 부담 216,390,900원은 거래평균의 99.1%입니다. 평균과의 차이는 1,859,100원에 불과합니다. 게다가 비교 거래가 2022년 1~4월에 집중되어 있어 2026년 매각기일의 현재 가치와 동일시하기 어렵습니다. 명도·취득부대비용을 감안하면 의미 있는 가격 여유가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,900원 |
| 1. 임차인 김예지 보증금 | 215,000,000원 | 53,659,100원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 김예지의 미배당 보증금 161,340,900원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물명은 태양오피스텔이나 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 전용 11.76㎡의 소형 주거입니다.
- 입지. 신림역 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2021년 1월 28일 사용승인된 29세대 건물로 승강기·도시가스·난방·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.8회입니다. 소형 면적과 반복 유찰 이력은 매수층과 환금성이 제한적일 수 있음을 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 확인. 현재 최저가 55,050,000원에 임차보증금 인수액 161,340,900원을 반드시 합산하세요.
- 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 증가해 합계 부담은 216,192,720원·216,034,176원으로 거의 줄지 않습니다.
- 김예지 배당 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표와 임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김예지 외에 엘리스 다니엘리가 전입되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 일정, 이사 협의 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022년 1월 14일 민간임대주택 등록등기가 기재되어 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 실거래 시차 반영. 비교 거래가 2022년 1~4월에 집중되어 있으므로 현재 매매·임대 호가와 실제 거래 가능 금액을 추가 확인하세요.
- 부대비용 반영. 취득 관련 비용, 미납 관리비, 명도비용을 더하면 거래평균과의 1,859,100원 차이는 소진될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
감정가 2.10억이 6회 유찰되어 5,505만원까지 내려왔다는 숫자는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 김예지의 대항력 있는 임차보증금 2.15억이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 총부담은 216,390,900원이고, 추가 유찰 뒤에도 2.16억원 안팎입니다.
실질취득 기준 약 2.15억원은 거래평균 218,250,000원의 98.5%로, 뚜렷한 할인 구간이 아닙니다. 거래 표본도 2022년에 집중되어 있으며 실제 임차인 2명의 점유·명도 문제와 소형 다세대의 환금성까지 고려해야 합니다. 최저가는 파격적이지만 총취득가는 평범하고, 권리위험은 분명합니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 먼저 보는 사건입니다.
