48,759,000원
서울중앙지방법원 2025타경102427. 상도역 인근 더포레스트 4층 407호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 186,000,000원의 26.21%인 48,759,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금 인수를 먼저 계산해야 합니다.
임차인 김재휘는 2022.02.09 확정일자를 받고 2022.02.25 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.09.15 국의 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,277,662원을 공제한 뒤 김재휘에게 배당되는 금액은 47,481,338원뿐입니다. 보증금 230,000,000원 중 남는 182,518,662원은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 제4층 제407호 도로명: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)을 주거용으로 이용 · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 48,759,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15 갑구 3번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 기타 등기 | 2022.02.25 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸해도 선순위 보증금은 남는다
등기부에 존재했던 수협은행 근저당권은 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2023.09.15 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김재휘의 주택임차권등기도 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 별도로 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인·점유자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재휘 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.02.25 | 2022.02.09 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 182,518,662원 인수 |
| 주) 세이비어, 김봉권 현황조사 확인 대상 | 2024.07.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김재휘는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 전액 배당이 불가능합니다. 반면 주) 세이비어, 김봉권은 말소기준 이후인 2024.07.19 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 점유 형태가 확인되지 않아 현장 점유·명도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 싸지는 것이 아니라 인수액이 늘어난다
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 48,759,000원 | 182,518,662원 | 231,277,662원 |
| 7회 유찰 시 | 39,007,200원 | 192,094,930원 | 231,102,130원 |
| 8회 유찰 시 | 31,205,760원 | 199,755,944원 | 230,961,704원 |
현재 회차의 최저가 48,759,000원만 감정가와 비교하면 26.21%로 보이지만, 실제 부담액은 231,277,662원으로 감정가 186,000,000원의 124.3%입니다. 7회 또는 8회까지 추가 유찰돼도 실질취득액은 각각 231,102,130원과 230,961,704원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 대체되기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,662원 |
| 1. 임차인 김재휘 보증금 | 230,000,000원 | 47,481,338원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김재휘 보증금에 배당되지만 182,518,662원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가 당시 주거용으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 4층 407호입니다.
- 입지. 강남초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·공동주택·일반주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 남서측 상도로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 도로와 건축선에 저촉됩니다. 토지면적은 422.5㎡, 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 승강기·주차·개별난방·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 응찰 수요. 이미 6회 유찰된 오피스텔이라는 점은 최저가 인하만으로 해소되지 않은 권리·가격 부담을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 입찰가에 김재휘 보증금 미배당 인수액을 더해 총 부담액을 계산해야 합니다. 현재 기준은 231,277,662원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 매각가가 내려가도 인수액이 증가해 총액은 약 230,000,000원 수준에 머뭅니다. 유찰 횟수를 가격 할인으로 해석하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 김재휘의 임대차계약, 전입·점유 유지 여부, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 후순위 점유 확인. 주) 세이비어, 김봉권은 대항력은 없지만 보증금과 점유 형태가 미상입니다. 현장 방문과 명도 상대방 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.25 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비·당해세·점유 이전비용과 오피스텔의 실제 주거 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “48,759,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 표면 가격은 48,759,000원이지만, 실제 매수인이 부담하는 현재 실질취득액은 231,277,662원입니다. 선순위 임차인 김재휘의 보증금 230,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액과 인수액이 늘어나는 구조입니다. 7회와 8회까지 추가 유찰돼도 실질취득액은 각각 231,102,130원과 230,961,704원으로 거의 변하지 않습니다.
더구나 현재 실질취득액은 감정가 186,000,000원의 124.3%입니다. 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸한다는 장점보다 선순위 임차보증금 승계 부담이 훨씬 큽니다. 후순위 점유자의 보증금과 점유 형태도 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득액은 높고, 권리 인수 부담은 확정적으로 큰 물건입니다.
