서울중앙지방법원 2025타경102427. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 4층 407호의 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 보증금 인수 위험을 그대로 계산하면 전혀 저렴하지 않지만, 보증기관의 명시적인 권리 포기 확약으로 분석 결과가 달라지는 유형입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.15. 국의 압류이며, 그보다 앞선 2022.02.25.부터 임차인 김재휘의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수를 우선 검토해야 합니다.
권리상 결정적인 문서는 2026.05.12.자 확약서입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이 약속이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 낙찰자가 김재휘의 미배당 보증금을 추가 부담할 이유는 없습니다. 다만 현황조사에는 별도 점유자로 기재된 사람들이 있어 점유·명도 문제까지 해결됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 407호 도로명주소: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔), 주거용 이용 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 407호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 186,000,000원 |
| 최저매각가 | 148,800,000원 (감정가의 80%, 8회 유찰 표기) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차권 보증금 | 김재휘 · 230,000,000원 |
| 임차권 관련 확약 | 2026.05.12.자 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 2021.12.27. 수협은행 근저당권(채권최고액 5,376,000,000원)은 2022.02.25. 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.15. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌으며, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
한편 2022.02.25.에는 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 실제 임대사업자 등록과 관련 행정상 상태, 매각 이후 적용되는 의무는 별도 확인이 필요합니다. 이를 단순한 일반 오피스텔 매매와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 230,000,000원과 확약의 효력
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김재휘 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2022.02.25. | 230,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 제출 확정일자 2022.02.09. 배당요구 2023.10.19. 주택도시보증공사 임차권 승계 |
| 주) 세이비어, 김봉권 현황조사 기재 |
2024.07.19. | 미상 |
기재 전입일 기준 대항력 없음 보증금·우선변제 확인 필요 별도 점유관계 확인 필요 |
임차·점유 관련 기재는 2건입니다. 주택도시보증공사는 김재휘 임차권의 승계인으로 기재되어 있으며 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현황조사에 함께 기재된 주) 세이비어와 김봉권의 구체적인 계약·점유 관계는 확인이 필요합니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
③ 실질취득가 — 확약 전후의 결정적인 차이
현재 최저매각가 148,800,000원에 낙찰된다고 가정하면, 임차인 김재휘에게 예상 배당되는 보증금은 145,916,800원입니다. 보증금 230,000,000원 가운데 84,083,200원이 배당되지 않습니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 낙찰자가 부담해 실질취득액이 232,883,200원까지 올라가는 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 실질취득 부담은 대체로 보증금 230,000,000원 부근에서 유지됩니다. 아래 산출에는 집행비용 추정이 반영돼 총액이 보증금을 웃돕니다.
하지만 이 사건에서는 해당 임차권 승계인이 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인은 그 부족분을 추가 지급하지 않으며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 148,800,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 지출을 제외한 금액입니다.
| 구분 | 현재 회차 | 9회 유찰 시 | 10회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 148,800,000원 | 119,040,000원 | 95,232,000원 |
| 감정가 대비 | 80% | 64% | 51.2% |
| 확약 미적용 시 인수 추정 | 84,083,200원 | 113,426,560원 | 136,882,176원 |
| 확약 적용 시 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 확약 적용 실질취득 기준 | 148,800,000원 | 119,040,000원 | 95,232,000원 |
인수 추정액은 확약을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션상의 미배당 보증금입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 실제 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 회차의 금액은 가정치이며 실제 법원 최저매각가와 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,883,200원 |
| 1. 김재휘 임차보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 145,916,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매 신청채권액은 중복되는 권리관계가 있을 수 있으므로 별개의 확정 채무로 단순 합산하지 않아야 합니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 공동주택 및 일반주택 등이 형성돼 있으며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있습니다. 남동측 약 6미터 포장도로를 통해 상도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 호실이며, 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다. 승강기·위생 및 급배수시설·주차시설·개별난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 사다리형의 완경사지입니다. 토지면적은 422.5㎡, 공시지가는 5,668,000원/㎡로 제시됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 적용되며 도로 및 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 적용 범위도 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 지하철 접근성은 장점이지만 오피스텔은 주거용 아파트와 수요 구조가 다릅니다. 실제 거래가격과 임대수요, 장기 유찰 사유를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.12.자 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하세요.
- 주택도시보증공사 승계 범위. 김재휘 임차권에 관한 승계 관계와 실제 보증금 반환·배당 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 하세요.
- 별도 점유자 조사. 주) 세이비어, 김봉권의 임대차계약, 보증금, 실제 점유자, 점유 권원 및 명도 가능성을 확인하세요. 김재휘 관련 확약만으로 다른 점유자의 권리까지 해결되지는 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.25. 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 이후 행정상 의무 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 유찰 경과. 8회 유찰 표기와 현재 최저가 80%의 관계를 기일내역 원본으로 대조하세요.
- 실거래가격. 더포레스트 및 인근 유사 오피스텔의 면적·층·이용상태가 비슷한 최근 거래를 확인하고 실질취득액 148,800,000원과 비교하세요.
- 세금과 배당. 국의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위가 실제 배당과 인수 판단에 영향을 주는지 검토하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액과 점유자 퇴거에 필요한 기간·비용을 확인하세요.
- 취득 관련 사항. 오피스텔의 공부상 용도와 실제 주거용 이용 상태를 구분해 취득세, 이용계획 및 금융 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 법원 기일내역을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 개선, 가격 판단은 아직 보류”
이 사건의 출발점은 결코 가볍지 않습니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 최저가에서는 84,083,200원의 미배당이 발생하는 구조이기 때문입니다. 보통의 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 총취득 부담이 보증금 수준에서 유지돼, 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 김재휘 임차권의 실질 인수액은 0원으로, 현재 최저가 기준 취득 부담은 148,800,000원이 됩니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매물이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 다른 점유자의 계약과 보증금은 확인되지 않았고, 민간임대주택등기 및 8회 유찰 경과도 검토해야 합니다. 더욱이 실제 거래시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 매수의 경제성을 평가할 수 없습니다.
결론은 ‘주된 보증금 인수는 확약으로 해소, 잔여 권리·점유 확인과 가격 검증은 필수’입니다. 확약 원본과 점유관계가 확인되고 실제 시세 대비 충분한 가격상 이점이 입증될 때 비로소 입찰을 검토할 수 있는 물건입니다.
