인천지방법원 2025타경1361. 인천 남동구 만수동 성원예가 제1동 제3층 제303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 ‘오피스텔’로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 현 소유자는 김창완이며 2020.06.05 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 201,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.28 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
가격은 감정가 217,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 106,330,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적 66.02㎡의 확인된 실거래는 2025.01, 같은 3층에서 165,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 165,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 지표의 64.4%입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐인 만큼 이 한 건을 폭넓은 시장 시세로 과신해서는 곤란합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1361 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 858-2 성원예가 1동 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 전용면적 | 66.02㎡ |
| 소유자 | 김창완 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 169,310,951원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.05 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2020.06.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당과 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.04.29 교보자산신탁주식회사 앞으로 이뤄졌던 신탁등기는 2020.06.05 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 대항력은 현 단계 단정 금지
| 확인 대상 | 현재 판단 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현장 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 폐문부재로 내부 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 보증금·전입일·확정일자 자료가 없으므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정하지도, 반대로 임차인이 전혀 없다고 단정하지도 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 64.4%
성원예가는 총 16세대, 사용승인일은 2020.04.21이며 대상 면적은 66.02㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.02㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.02㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 106,330,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 165,000,000원 대비 64.4%입니다. 감정가 217,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다. 가격만 보면 유찰 전보다 접근성이 높아졌지만, 실거래 표본은 1건뿐이고 단지 규모도 16세대이므로 가격 판단의 신뢰도는 대단지 다수 거래 사례보다 낮게 보는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 201,600,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 농협은행 근저당 채권최고액 201,600,000원 중 104,041,380원이 배당되고 미배당액은 97,558,620원입니다. 신청채권자의 청구액은 169,310,951원이며 현재 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 97,558,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 128,908,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 150,836,131원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 농협은행의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 확인된 배당 구조만 놓고 보면 근저당의 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 별도로 확인되지 않은 점유·임대관계가 있다면 그 법적 효과는 원본 자료를 통해 다시 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수3동행정복지센터 동측 인근에 위치하며 주변은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 303호이며 기본적인 전기·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 등재됐다고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 거래 표본. 성원예가는 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건이므로 시세 판단 시 표본 부족을 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·전입일·확정일자 자료가 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 우선변제를 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.21 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원본과 현재 효력, 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔로 제시됩니다. 실제 사용과 인허가·등기 표시를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래가 165,000,000원이고 현재 최저가는 그 64.4%이지만, 동일 면적 거래 표본은 1건입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어 및 관리 상태를 전제로 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 점유 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 리스크는 점유 확인에 남아 있다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 217,000,000원에서 2회 유찰돼 106,330,000원까지 내려왔고, 이는 최근 확인된 165,000,000원 거래의 64.4%입니다. 말소기준인 농협은행 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 저가 매물’로 결론내리기에는 확인할 부분이 남습니다. 감정 당시 임대관계가 미상이었고 폐문부재로 내부 확인도 되지 않았습니다. 등기에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 16세대 규모, 실거래 표본 1건이라는 조건까지 더하면 가격 할인은 매력 요소지만 시세와 환금성을 강하게 확신할 자료는 충분하지 않습니다. 현재 가격은 경쟁력이 있지만, 점유·임대차·민간임대주택등기 확인을 마친 뒤에야 권리 안전성을 완성할 수 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
