인천지방법원 2025타경1399. 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 지1층 에이동 비123호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가 당시에는 상업용 파티룸으로 이용 중이며 출입문에 ‘어공123’ 상호가 표시되어 있었습니다. 감정가 400,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다.
권리의 출발점은 2022.05.19. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 412,800,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.08.07. 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 이후 2025.12.08. 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 매각가에서는 근저당권 채권이 전액 변제되지 못하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1399 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 지1층 에이동 비123호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 주부토로 236 |
| 용도 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 현황 상업용(파티룸) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상23층 |
| 소유자 | 양정란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 137,200,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 353,637,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.19. 근저당
2022.01.06. 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.19. 양정란 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 412,800,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.08.07. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 137,200,000원으로 감정가 400,000,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오 표기는 감정가의 34% 수준입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 278,320,800원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 318,888,720원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 347,182,104원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 412,800,000원 | 134,479,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 412,800,000원 중 134,479,200원이 배당되고, 278,320,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이지만 현황은 상업용 파티룸으로 이용 중이며 출입문에 ‘어공123’ 상호가 표시돼 있습니다.
- 주위환경. 한국전력공사 인천지역본부 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트와 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철역 갈산역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물이며, 외벽은 강화유리 등 마감, 시스템 창호, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 현황이 파티룸이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)과 현황 상업용 이용이 다르므로 현재 이용의 적법성과 계속 사용 가능 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.12.08. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리보다 현황·점유·가격 검증이 핵심”
현재 자료만 놓고 보면 말소기준은 2022.05.19. 농협은행주식회사 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 공부상 공장(지식산업센터)과 실제 상업용 파티룸 이용 사이에 차이가 있습니다. 더구나 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이라 실제 점유관계를 확인하지 않고 ‘임차인 위험도 0’으로 단정하기 어렵습니다.
또한 비교 실거래 자료가 없으므로 137,200,000원이라는 현재 최저가가 시장가보다 싼지 여부도 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 현황 이용·점유관계·가격 검증을 먼저 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 편이 적절합니다.
