인천지방법원 2025타경1404. 인천 남동구 간석동 37-191, 도로명 간석로72번길 5-14의 지층 제2호 다세대주택입니다. 감정가는 71,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 24,353,000원입니다. 강제경매 신청채권자는 김옥순, 청구금액은 24,573,900원입니다. 등기부상 소유자는 장영민입니다.
권리의 기준점은 1996.05.17 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원입니다. 그 뒤에 남아 있는 정재훈 근저당과 국민건강보험공단·국·인천광역시부평구 등의 압류, 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 조사된 임차인 김옥순 역시 2009.08.24 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-191 지층2호 · 인천광역시 남동구 간석로72번길 5-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제2호 |
| 대상 면적 | 44.55㎡ |
| 소유자 | 장영민 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,353,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김옥순 / 24,573,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 핵심은 1996.05.17 한국주택은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2013.09.24 정재훈 근저당권 40,000,000원과 이후 압류들, 2025.07.29 강제경매개시결정도 모두 후순위입니다. 배당액이 부족해 일부 채권이 미배당되더라도 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥순 | 2009.08.24 | 미상 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김옥순의 전입일은 2009.08.24로 말소기준인 1996.05.17보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구 자료를 다시 대조해야 합니다. 현황조사에서도 임차인이 점유하는 것으로 탐문됐지만 구체적인 임대관계는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 46.8%는 강하지만 비교표본이 약하다
청양빌라104동은 14세대, 1996.04.25 준공입니다. 확인되는 최근 거래는 2026.08 52,000,000원 1건이며 전용면적은 38.27㎡, 3층입니다. 대상 면적은 44.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.27㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 52,000,000원 |
현재 최저가 24,353,000원은 최근 12개월 평균 52,000,000원의 46.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 대상은 지층이고 비교거래는 3층이며 면적도 44.55㎡와 38.27㎡로 다릅니다. 따라서 52,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 놓고 “반값 이하라 확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,354원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 정재훈 | 40,000,000원 | 7,914,646원 |
| 3. 경매신청 · 김옥순 | 24,573,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 80,173,900원 중 예상 배당액은 23,514,646원, 미배당은 56,659,254원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동 행정복지센터 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지층 제2호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,005,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 1996년 준공 다세대이고 대상이 지층인 점, 현재까지 3회 유찰된 점은 재매각 시 보수적으로 봐야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김옥순의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김옥순과 신청채권자 김옥순이 동일 이름으로 나타납니다. 점유관계와 채권 발생 경위를 원본 문건에서 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 지층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태 등 지층 특유의 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 비교시세 보수 적용. 52,000,000원 거래는 38.27㎡·3층으로 대상 44.55㎡·지층과 조건이 다릅니다.
- 외벽 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 본건 외벽에 ‘104’로 표시돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 값은 현장에서 확인해야 한다
이 물건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 1996.05.17 한국주택은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 김옥순도 2009.08.24 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 역시 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 24,353,000원이 최근 거래 52,000,000원의 46.8%라는 숫자는 눈에 띄지만, 최근 거래는 단 1건이고 38.27㎡·3층으로 대상 44.55㎡·지층과 조건이 다릅니다. 이미 3회 유찰된 지층 다세대라는 점까지 감안하면, 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
