인천지방법원 2025타경1470. 부평동 블루밍아파트 비동 2층 204호로, 건물 명칭과 별개로 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 배윤선이며 2016.08.10 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 168,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
2025.08.14에는 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준보다 뒤에 있는 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 별도 압류·가압류도 없습니다. 따라서 등기상 구조만 놓고 보면 매수인이 승계할 금전권리는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황과 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 452-26 블루밍아파트 비동 2층204호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 2층 204호 |
| 사용승인일 | 2016.06.03 |
| 소유자 | 배윤선 (2016.08.10 소유권이전 · 원인 2016.04.30 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 129,138,168원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2016.08.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이고 채무자는 배윤선입니다. 이 근저당 자체도 경매 매각으로 소멸하며, 이후 2025.08.14 등기된 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 99,960,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태이며, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 금액도 99,960,000원입니다.
다만 여기서 가장 중요한 구분은 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인을 혼동하지 않는 것입니다. 49%라는 숫자는 감정가를 기준으로 한 현재 회차의 비율입니다. 실제 시장 거래가격과 대조한 수치가 아니므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 근거는 되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 70,239,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 99,687,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,980,400원 | 47,698,753원 | 120,301,247원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰 시나리오는 ‘권리 인수액이 늘어나는 구조’가 아니라 채권자 회수율이 낮아지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 97,760,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 168,000,000원을 기준으로 현재 회차 예상배당은 97,760,720원, 미배당은 70,239,280원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 129,138,168원이며 현재 회차 배당으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 건물 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만 물건 용도는 오피스텔로 판단해야 합니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동, 인천부흥초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔과 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 남동·남서측 소로를 통해 장제로 등 간선도로로 연계되고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 중 2층 204호이며 사용승인일은 2016.06.03입니다. 위생·급배수, 도시가스, 엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 자루형 토지로 공동주택·업무시설 부지로 이용 중이며 남서·남동측 소로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 확인된 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유권원은 입찰 전 다시 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 시장가격의 49%로 해석하지 말고, 오피스텔의 실제 거래가격과 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 70,239,280원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 오피스텔 기준 검토. 물건 명칭보다 공부상 용도인 오피스텔을 기준으로 이용·자금·환금성을 판단하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰자의 해당 여부와 취득 목적에 따른 적용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현황을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘49%’ 하나로 가격까지 합격시킬 수는 없다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.10 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정도 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 99,960,000원으로 감정가 204,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 2회 유찰과 49%라는 숫자는 감정가 대비 위치를 보여줄 뿐 실제 시장가격 대비 저렴함을 증명하지는 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 부담은 낮게 보되, 가격 매력은 별도의 시세 검증 전까지 보수적으로 판단하는 사건으로 보는 것이 일관됩니다. 결론은 권리 합격, 가격 검증 필요입니다.
