인천지방법원 2025타경1483. 부평동 카이저캐슬 12층 1202호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 13층이고, 대상은 12층 일부입니다. 현재 최저매각가는 감정가 189,000,000원의 49%인 92,610,000원으로 2회 유찰 상태입니다.
권리상 가장 중요한 임차인은 권예지 1명입니다. 임대차계약일은 2021.07.31, 점유개시일은 2021.09.03, 주민등록일은 2021.09.06이며 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준일은 2021.03.29로 제공돼 있어 전입이 그보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음이며, 배당요구도 접수돼 있습니다. 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1483 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 671-20 카이저캐슬 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로890번길 54 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상13층 · 12층 일부 |
| 임차 범위 | 제12층 제1202호 62.54㎡ |
| 소유자 | 심순천 · 2020.09.18 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 130,360,762원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
제공된 말소기준은 2021.03.29 충주시 압류입니다. 이후 2024.07.23 주식회사오케이저축은행 가압류, 2025.08.27 농협은행 주식회사 임의경매개시결정, 2025.10.21 권예지 주택임차권, 2026.01.06 부평구 압류가 이어집니다. 권예지의 주민등록일 2021.09.06은 말소기준일 이후이므로 자료상 대항력이 없고, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 권예지 주거 · 임차권등기 | 점유 2021.09.03 전입 2021.09.06 확정일자 없음 | 30,000,000원 차임 550,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.10.21 |
임대차계약일은 2021.07.31이고 보증금은 30,000,000원입니다. 임차권등기명령은 2025.10.21 접수됐으며, 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 제공됐습니다. 확정일자는 없고 우선변제 여부는 별도로 확정되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준일보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 44,215,411원 | 44,215,411원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,327,609원 |
현재 배당 계산상 주식회사오케이저축은행의 44,215,411원은 전액 배당되고, 잔여 46,327,609원이 소유자 교부로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당 및 잔여액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 가격 판단 — 싸다고 단정할 시세 자료는 없다
현재 최저가는 92,610,000원으로 감정가 189,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,610,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,826,999원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,378,899원 | 53,332원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천동수중학교 동측 인근이며, 유사한 형태의 오피스텔·근린생활시설·단독 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 5분 정도 거리에 인천1지하철 동수역, 도보 10분 이내 거리에 국철1호선 부평역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 오피스텔 용도입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8미터 정도의 도로에 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 다각형 토지로 인접지와 등고평탄하며 업무시설 및 근린생활시설 카이저캐슬 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2021.03.29 충주시 압류가 말소기준으로 제시돼 있으면서 2021.06.21 해제 기록도 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 명도 확인. 권예지는 대항력 없음으로 분석되지만 임차권등기와 배당요구가 존재합니다. 현재 점유 상태와 인도 시점을 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 오피스텔·근린시설 실거래 및 현재 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 사용과 관련 공부를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 세금은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 실제 임차인은 권예지 1명이고 보증금은 30,000,000원이지만 전입일이 말소기준일 이후여서 자료상 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 최저가 92,610,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교 자료가 없고, 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 세금 압류 3건과 말소기준권리의 해제 기록까지 있어 최신 원본 서류 확인이 필수입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·세금·말소기준 확인을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
