인천지방법원 2025타경1495. 인천 남동구 만수동 인우빌라 3층 302호, 전용면적 33.04㎡의 다세대주택입니다. 소유자 주은석은 2022년 4월 13일 매매로 90,000,000원에 취득했고, 등기상 소유권이전은 2022년 6월 15일 접수됐습니다. 현재 경매는 이은수의 신청으로 진행되고 있으며, 청구액은 75,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 이은수의 보증금 75,000,000원에 관해 대항력과 우선변제권이 확인되고, 2024년 10월 14일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 대항할 수 있는 임차인이 있으며 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가 23,289,000원만으로 취득비용이나 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수에 주의

임차인의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022년 8월 29일이며, 점유개시일은 2022년 9월 19일입니다. 주택임차권등기는 2024년 10월 14일 접수됐고, 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다. 이 임차권은 강제경매개시결정일인 2025년 8월 20일보다 앞서 있으므로, 현재 자료상 매수인 인수 위험을 전제로 분석해야 합니다.

② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·인수 위험

임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액을 배당받는다는 것은 다른 문제입니다. 현 회차 최저가에서는 매각대금만으로 보증금 전액을 충당할 수 없어 미배당 잔액이 발생하는 구조입니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

현 회차 최저매각가 23,289,000원에서 집행비용을 약 819,202원으로 추정하면, 임차인에게 돌아가는 예상 배당액은 22,469,798원입니다. 보증금 75,000,000원에서 이를 차감한 52,530,202원이 매수인 인수 예상액입니다.

5회·6회 유찰 시 금액은 제공된 시나리오를 기준으로 한 가정이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다. 실질취득액은 낙찰가와 매수인 인수 예상액의 합계로 계산했습니다.

④ 실거래 비교 — 인수액을 합산해서 판단

인우빌라의 확인된 거래는 3건입니다. 거래 시점이 2021년 6월부터 2022년 4월까지여서 현재 매각기일 기준으로 오래된 자료입니다. 평균 77,333,333원, 최신 확인 거래는 2022년 4월의 90,000,000원입니다. 이 자료만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.

현재 회차 실질취득 예상액 75,819,202원은 확인된 거래 평균보다 1,514,131원 낮고, 최신 확인 거래 90,000,000원보다 낮습니다. 다만 평균과 최신 거래 모두 2022년 이전 자료에 기반하며 거래 표본도 3건뿐입니다. 그러므로 이 차이를 현재의 확실한 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래를 추가 확인하기 전에는 시세 대비 저렴하다는 결론을 보류하는 것이 타당합니다.

⑤ 예상배당표 (현 회차 최저가 23,289,000원 가정)

배당액은 제공된 현 회차 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 임차보증금의 미배당 잔액 52,530,202원은 매수인 인수 예상액입니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이므로 같은 75,000,000원을 서로 다른 채권처럼 중복 합산하지 않았습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수역(인천2호선) 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 만수역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕의 다세대주택이며, 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 147.6㎡, 준주거지역이며 지목은 대입니다. 북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접하고, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등 해당 규제가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 8세대의 다세대주택으로, 확인된 거래는 3건뿐이며 거래가격 차이도 큽니다. 오래된 거래만으로 현재 매각 가능 가격을 확정하기 어려워, 최신 유사 매매와 임대차 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재확인. 보증금 75,000,000원과 현 회차 예상 인수액 52,530,202원을 기준으로 실질취득액을 계산하고, 실제 배당표와 차이가 있는지 확인하세요.
• 임대차 실체 검증. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있습니다. 계약서, 보증금 지급 증빙, 주민등록, 실제 점유, 임차권등기 및 배당요구 자료를 서로 대조하세요. 가장임차인 의심만으로 권리가 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 원본. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금 인수에 관한 기재를 확인하고, 입찰 전 변경사항이 있는지 살펴보세요.
• 최신 시세 확인. 확인된 거래 평균 77,333,333원은 2021~2022년 거래 3건에 기반합니다. 최근 거래와 동일 면적·층의 가격을 추가 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 추가 취득비용. 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용 및 미납 관리비 등은 별도로 확인해 총투입자금을 계산하세요.
• 등기부 및 권리관계 재검토. 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 과거 근저당 말소 내역 및 소유권이전 기록을 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득액이 낮다”

이 물건은 감정가 97,000,000원에서 최저가 23,289,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 75,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현 회차 기준 실질취득 예상액은 75,819,202원으로, 확인된 실거래 평균 77,333,333원에 근접합니다.

여기에 확인 가능한 거래가 3건뿐이고 가장 최근 거래도 2022년 4월이라는 한계가 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재된 점도 별도 검증이 필요합니다. 낮은 최저가보다 인수할 보증금, 임대차의 실체, 최신 시세를 먼저 확인해야 합니다. 권리관계와 실질취득액을 검증하기 전에는 입찰 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.