인천지방법원 2025타경1495. 인천 남동구 만수동 인우빌라 3층 302호, 전용 33.04㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주은석이고 2022년 4월 13일 매매를 원인으로 90,000,000원에 취득한 뒤 2022년 6월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 결정적 포인트는 담보권이 아니라 임차권입니다. 임차인 이은수는 2022년 8월 29일 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2024년 10월 14일 보증금 75,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025년 8월 20일의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 앞선 2022년 8월 29일이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 889-10 3층302호 · 구월말로80번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.04㎡ · 3층 302호 |
| 소유자 | 주은석 (2022.04.13 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은수 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025년 8월 20일 강제경매개시결정입니다. 반면 이은수의 임대차는 2022년 8월 29일 주민등록·확정일자, 2022년 9월 19일 점유개시로 시작됐고 2024년 10월 14일 주택임차권등기로 이어집니다. 따라서 경매개시결정보다 앞선 임차권의 미변제 보증금은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은수 | 제3층 제302호 33.04㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.29 / 2022.08.29 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 42,727,878원 |
특히 임차인 이은수는 이 사건의 경매신청채권자와 동일인입니다. 관련 관계는 입찰 전에 임대차계약서, 임차보증금 지급내역, 점유관계와 배당요구 관련 원문을 대조할 필요가 있습니다. 다만 현재 자료상 임차권등기와 전입·확정일자, 배당요구가 확인되는 만큼 단순히 관계가 있다는 이유만으로 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
인우빌라의 확인된 실거래는 3건입니다. 대상 면적 33.04㎡와 유사 면적 30.29㎡의 3층 거래로, 평균 거래금액은 77,333,333원, 최신 거래는 2022년 4월 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 33.04㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2021.08 | 30.29㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.06 | 30.29㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 77,333,333원 |
표면 최저가 33,271,000원은 실거래 평균의 43.0%지만, 이 수치로 가격 메리트를 판단하면 오류가 납니다. 미배당 임차보증금을 함께 부담하는 구조이므로 실질취득 기준은 약 75,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 77,333,333원의 약 97.0%로, 평균 대비 차이는 크지 않습니다. 최신 거래 90,000,000원보다는 낮지만 3회 유찰된 최저가 자체만큼 큰 할인폭은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 998,878원 |
| 1. 임차인 이은수 보증금 | 75,000,000원 | 32,272,122원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은수 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 75,000,000원 중 32,272,122원만 배당되고, 부족분 42,727,878원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 집행비용은 998,878원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 입지. 만수역(인천2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 만수역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 7미터 포장도로에 접하고 있으며 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 인우빌라는 8세대, 1990년 5월 17일 사용승인된 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 + 인수액으로 계산. 현재 회차는 33,271,000원만 준비하는 구조가 아니라 미배당 보증금 42,727,878원까지 함께 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 23,289,700원, 5회 유찰 시 16,302,789원으로 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 52,529,515원, 59,390,661원으로 늘어납니다.
- 임차인 서류 원문 대조. 이은수의 주민등록일 2022.08.29, 확정일 2022.08.29, 점유개시일 2022.09.19, 임차권등기일 2024.10.14와 보증금 75,000,000원을 직접 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인이 동일인. 임대차계약서와 보증금 지급내역, 배당요구 및 경매신청 관계를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 확인 실거래 3건이라는 거래 표본을 고려해 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
맺으며 — “3,327만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 33,271,000원이 아니라 임차보증금 75,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득이 보증금 수준에 가까워집니다. 현재 회차 계산상 낙찰가 33,271,000원에 인수액 42,727,878원이 붙고, 가격 판단은 약 75,000,000원 수준에서 해야 합니다.
실거래 평균 77,333,333원과의 차이는 크지 않고, 최신 거래 90,000,000원보다는 낮습니다. 하지만 3회 유찰과 34% 수준의 표면 최저가만 보고 ‘시세보다 매우 싸다’고 평가할 물건은 아닙니다. 권리위험은 크고, 가격 메리트는 제한적입니다. 특히 이 물건은 임차권 승계금액을 정확히 반영한 뒤에야 입찰가의 의미가 생깁니다.
