인천지방법원 2025타경1500. 본건은 인천광역시 중구 운서동 3099-4 운서역반도유보라퍼스티지 제114동 제1층 제116호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 공부상 1층 116호이지만 북동측 대로변에서는 2층에 해당합니다. 2022년 리앤티크주식회사가 거래가액 524,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 402,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 하나은행의 임의경매개시결정, 2026년 인천광역시 중구의 압류 2건은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2023년 안산시 압류는 같은 해 이미 해제돼 말소됐습니다. 등기 순위만 보면 구조는 단순하지만, 감정평가에서 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상이라고 기재돼 있어 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1500 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3099-4 운서역반도유보라퍼스티지 제114동 제1층 제116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 층 위치 | 공부상 1층 116호 · 북동측 대로변에서는 2층 |
| 소유자 | 리앤티크주식회사 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 524,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 175,616,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 305,845,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2022.02.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.05.20 설정된 하나은행 근저당권 402,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 인천광역시 중구 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 2023년 안산시 압류는 2023.09.19 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 비교 — 37.2%라는 숫자를 그대로 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
같은 단지에서 집계된 최근 12개월 실거래 12건 평균은 472,083,333원, 최신 거래는 2026.04의 480,000,000원입니다. 현재 최저매각가 175,616,000원은 최근 12개월 평균의 37.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 10 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 22 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 17 | 499,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 4 | 457,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 18 | 485,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 6 | 457,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 9 | 488,000,000원 |
| 2026.01 | 83.96㎡ | 6 | 454,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 7 | 487,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 478,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 472,083,333원 |
실거래 범위는 415,000,000원~515,000,000원이고 최근 12개월 평균은 472,083,333원입니다. 다만 본건의 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 같은 단지에서 집계된 84㎡대 거래가격을 본건 상가의 직접적인 적정가치로 그대로 치환해서는 안 됩니다. 현재 최저가가 최근 평균의 37.2%라는 사실은 확인되지만, 그 숫자 하나만으로 “시세의 37%에 사는 상가”라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,258,624원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 402,000,000원 | 172,357,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 채권 402,000,000원 중 172,357,376원이 배당되고 229,642,624원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 175,616,000원 | 172,357,376원 | 229,642,624원 |
| 4회 유찰 시 | 122,931,199원 | 120,410,162원 | 281,589,838원 |
| 5회 유찰 시 | 86,051,839원 | 84,102,906원 | 317,897,094원 |
추가 유찰이 진행될수록 매각대금과 하나은행 배당액은 함께 줄고 미배당액은 커집니다. 세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·업무시설·공원·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 점포 위치. 공부상 1층 116호이나 북동측 대로변에서는 2층에 해당합니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,981,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.02.03이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상이므로 현장 점유와 사용 주체를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 확인. 같은 단지 주거용 실거래 평균 472,083,333원을 본건 근린생활시설의 직접 시세로 사용하지 말고 점포 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 대로변 기준 층수 확인. 공부상 1층이지만 북동측 대로변에서는 2층이라는 점이 접근성·가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 512,000,000원에서 175,616,000원까지 내려온 원인이 단순 가격 문제인지 상가 상품성·점유·수익성 문제인지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서의 점유·임차 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “37.2% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 물건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 본건은 근린생활시설이고, 내부는 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%, 같은 단지 최근 실거래 평균의 37.2%까지 내려온 것은 분명 눈에 띄지만, 그 실거래는 본건 상가의 직접 비교가격으로 보기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순, 가격은 매력적으로 보이지만 상가의 실제 점유·임대·환금성을 확인한 뒤에야 할인율의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.
