인천지방법원 2025타경1523. 인천 서구 마전동 모카빌 104동 4층 404호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 현재 소유자는 김경혜이고, 말소기준권리는 2017.07.19 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 162,000,000원입니다. 2025.08.28 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 박부한의 전입일은 2023.10.04로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 배당요구는 2025.10.21 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1523 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-10 모카빌 104동 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형연립주택) · 65.69㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 4층 |
| 소유자 | 김경혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2017.07.19 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 162,000,000원 |
| 청구액 | 134,892,715원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수는 0원
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박부한 | 2023.10.04 | 2025.10.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박부한의 전입은 말소기준권리인 2017.07.19 농협은행 근저당보다 뒤인 2023.10.04이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만 하락 추세 확인
모카빌103동,104동의 동일 면적 65.69㎡ 실거래는 데이터상 6건입니다. 전체 평균은 142,833,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 73,010,000원은 최근 12개월 평균의 52.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 65.69㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 65.69㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 65.69㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2024.04 | 65.69㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.03 | 65.69㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.11 | 65.69㎡ | 3 | 150,000,000원 |
최신 거래는 2025.03의 140,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 138,000,000원입니다. 이 기준에서는 현재 최저가 73,010,000원이 상당히 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.5% 낮은 흐름이므로, 과거 전체 평균 142,833,333원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 162,000,000원 | 71,295,820원 |
| 미배당 · 농협은행주식회사 | - | 90,704,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,714,180원과 농협은행 근저당 71,295,820원이 배당되고, 농협은행 채권에는 90,704,180원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 90,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 112,212,926원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 127,269,048원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택이 혼재하고 생활편익시설이 산재해 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며, 난방·전기·위생·승강기 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 및 남동측으로 외곽공도와 접하고, 토지는 평탄한 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모카빌103동,104동은 32세대, 2016.05.10 준공이며 동일 면적 실거래 6건이 확인됩니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -9.5% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박부한은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 2025.10.21 접수 여부와 함께 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 농협은행 미배당 90,704,180원은 매수인 인수금이 아닙니다. 배당 부족액과 낙찰자 승계금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 142,833,333원보다 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보고, -9.5% 하락 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 환금성 점검. 32세대 도시형생활주택이고 이미 2회 유찰됐습니다. 향후 매도 시 동일 면적의 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상의 제한사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌고, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.19 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박부한은 2023.10.04 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 최저가 73,010,000원이 곧 현재 기준 실질취득금액입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 138,000,000원의 52.9%까지 내려와 시세 대비 할인 폭이 분명합니다. 다만 실거래 추세가 -9.5%로 하락 중이고, 32세대 규모의 도시형생활주택이며 이미 2회 유찰됐다는 점은 가격 할인만큼 중요합니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 낮아진 최저가를 실제 환금성까지 연결할 수 있는지 확인하는 사건입니다.
