서울중앙지방법원 2025타경102482. 서울 동작구 사당동 디에스리브1단지 103동 402호, 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 660,000,000원이지만 4회 유찰로 최저매각가격이 270,336,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 상당한 가격 하락처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 확인하면 이 물건의 가격 구조가 일반적인 경매와 다르다는 사실이 드러납니다.

핵심은 임차인 권진아의 임차보증금 560,000,000원입니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가 270,336,000원만으로 취득할 수 있는 주택이 아닙니다. 배당 부족분까지 고려한 예상 취득 부담은 564,584,704원이며, 실제 매수 판단에서는 이를 기준으로 가격과 자금 계획을 세워야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 기존 포항수산업협동조합 근저당권은 2021.06.02 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.26 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다.

그런데 임차인 권진아의 전입신고와 점유개시는 2021.06.11, 확정일자는 2021.06.01입니다. 임차권등기는 2023.06.30 접수되었습니다. 모두 말소기준권리보다 앞서는 임차관계입니다.

한편 2025.03.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 후순위 경매개시결정이 소멸한다고 해서 선순위 임차보증금 인수의무까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 보호가 관건

실제 임차인은 권진아 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 기재되어 있으나, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 권진아의 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 낮아져도 싸지는 구조가 아니다

현재 회차의 예상 배당을 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

이 물건은 유찰될수록 낙찰가가 내려가지만, 그만큼 임차인에게 돌아갈 배당재원이 줄어들어 매수인이 인수해야 할 보증금이 증가하는 구조입니다. 최저가격 하락률을 그대로 투자수익이나 가격 할인율로 해석하면 안 됩니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 실질 할인은 아니다

회차별 인수액은 각 회차의 배당 추정치를 적용한 값입니다. 실제 집행비용과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

4회 유찰 현재 실질취득은 564,584,704원입니다. 5회 유찰 시 563,827,763원, 6회 유찰 시에도 563,222,211원입니다.

최저가 자체는 계속 낮아져도 실질취득 부담은 약 5.63억~5.65억 수준에 머무릅니다. 따라서 추가 유찰만을 근거로 가격 매력이 크게 개선된다고 판단하기 어렵습니다.

⑤ 시세 비교 — 2021년 거래 1건으로 현재 가격을 판단할 수 없다

디에스리브1단지의 확인되는 비교 실거래는 2021년 6월 거래 1건입니다. 거래금액은 595,000,000원이며, 전용면적은 53.24㎡, 3층입니다. 분석 대상의 비교 기준 면적은 52.83㎡입니다.

현재 최저가 270,336,000원은 위 거래가의 45.4% 수준입니다. 하지만 이 비율은 선순위 보증금 인수를 제외한 낙찰가만 비교한 수치입니다.

실질취득액 564,584,704원을 기준으로 비교해야 합니다. 2021년 거래가 595,000,000원보다는 명목상 낮지만, 비교 거래가 오래되었고 표본도 1건뿐입니다. 당시 가격이 현재 시세를 대표한다고 볼 근거는 부족합니다.

단지 경매 통계도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 평균 유찰 횟수는 6.3회, 매각률은 5.26%로 집계되어 있습니다. 다만 통계의 구체적인 표본 구성과 개별 물건별 차이는 별도로 확인해야 하며, 이러한 수치만으로 본건의 향후 매각 결과를 단정할 수는 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 270,336,000원 가정)

집행비용은 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 각 배당 항목대로 표시한 것이며, 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 사당동 경문고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 동측 동작대로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 이수역(4호선·7호선)이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2021.01.27이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
• 토지와 도로. 5필지 일단지의 부정형 경사지이며, 서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 확인됩니다. 일부 필지에는 준보전산지 관련 사항도 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인되므로 실제 적용 범위와 경매취득 시 절차를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인되며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 단지형 다세대주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회, 매각률은 5.26%로 집계되어 있습니다. 최신 실거래 표본도 충분하지 않아 매도 시점과 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 입찰. 최저가 270,336,000원에 예상 인수보증금 294,248,704원을 더한 564,584,704원을 기본 취득 부담으로 봐야 합니다. 단순 최저가만을 기준으로 수익성을 계산하지 마세요.
• 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 54,067,200원을 준비해야 합니다.
• 임차인 권리 원본 대조. 권진아의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 내역과 보증금 560,000,000원을 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 실제 인수액 재계산. 집행비용과 실제 배당 결과에 따라 미배당 보증금은 달라질 수 있습니다. 인수액이 확정되기 전까지 예상치를 확정 채무액처럼 취급하지 마세요.
• 임차보증금 반환과 명도. 보증금 미반환 잔액이 있는 대항력 임차인에 대해서는 보증금 반환 문제와 주택 인도 문제를 함께 검토해야 합니다. 임차권등기 말소 및 인도에 필요한 조건도 확인하세요.
• 최신 시세 별도 확인. 확인되는 비교 거래는 2021년 6월 1건입니다. 해당 거래가만으로 현재 시세나 가격 할인폭을 산정하지 말고 최근 인근 유사 다세대 거래와 실제 매물 가격을 대조해야 합니다.
• 경매 진행상태 재확인. 2026.06.29 최고가매수인 이의신청 각하결정 관련 기록이 있습니다. 2026.10.01 매각기일의 실제 진행 여부와 변경·정지·취소 여부를 법원 공고 및 사건 진행내역에서 재확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.10.31 민간임대주택등기가 확인됩니다. 매수 이후 임대사업자 지위나 임대의무 관련 사항에 어떤 영향이 있는지 관할 기관 및 관련 원본을 통해 확인하세요.
• 관리비·세금·취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세, 취득세·등기비용 등을 확인해 실질 총투입액에 반영하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 법원 사건 진행내역과 실제 배당 관련 자료를 대조하세요.

맺으며 — “2.70억 낙찰”이 아니라 “약 5.65억 취득”이다

이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 40.96%까지 하락했다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 560,000,000원이 먼저 가격의 하한을 형성하고 있다는 점입니다.

현재 최저가 270,336,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 임차보증금 294,248,704원을 추가로 인수해야 하므로 실질취득 부담은 564,584,704원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수보증금이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준에 머무릅니다.

비교 가능한 거래는 2021년 6월의 595,000,000원 거래 1건으로, 현재 시세와 가격 경쟁력을 확정할 만한 근거가 되지 못합니다. 단지의 평균 유찰 횟수와 매각률도 함께 살펴야 합니다.

결론적으로, 인수보증금과 배당 부족분을 정확히 산정하고 현재 시세를 별도로 검증하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득 총액입니다.