수원지방법원 2024타경100106. 경기도 화성시 장안면 독정리 803-6 소재 토지와 근린생활시설(제조업소)입니다. 토지는 공장용지 990.0㎡이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층으로 2012.12.17. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사코스모시스템입니다. 등기상 핵심은 2022.09.26. 설정된 중소기업은행 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 주식회사 코스모시스템(김건우)이 391.6000㎡를 점유하고 있으며, 2021.02.19. 전입, 보증금 25,000,000원, 월세 2,050,000원으로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준인 2022.09.26.보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 보고, 확정일자와 배당요구가 확인되지 않는 현 단계에서는 보증금 25,000,000원을 매수인 인수 가능액으로 보수적으로 반영하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100106 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 독정리 803-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 공장용지 990.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인일 2012.12.17. |
| 소유자 | 주식회사코스모시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 876,490,000원 / 429,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 672,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 및 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.09.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 후순위 근저당, 국 압류, 기술보증기금 및 중소기업은행·이상우의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.08.18. 국민건강보험공단 압류는 2023.08.28. 해제돼 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 말소기준보다 먼저 들어왔다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 코스모시스템(김건우) | 391.6000㎡ | 2021.02.19 | 25,000,000원 | 2,050,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 확인된 점유자입니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 제공된 계산에서는 낙찰대금에서 이 보증금이 배당되지 않고 25,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오를 채택하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
감정가는 876,490,000원, 현재 최저매각가는 429,480,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 제공된 현재 회차 표시는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일평형 최근 실거래 평균이 제공된 유형이 아니며, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,694,800원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 코스모시스템(김건우) | 25,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 422,785,200원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 380,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 128,332,435원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 19,720,514원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 이상우 | 66,460,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,266,513,449원, 예상 배당액은 422,785,200원, 미배당액은 843,728,249원입니다. 임차보증금 25,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차인 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 429,480,000원 | 422,785,200원 | 843,728,249원 | 25,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 300,636,000원 | 295,627,096원 | 970,886,353원 | 25,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 210,445,200원 | 206,698,967원 | 1,059,814,482원 | 25,000,000원 |
유찰이 추가되더라도 제공된 시나리오상 임차인 인수액은 계속 25,000,000원으로 남습니다. 현재 회차의 실질부담은 454,480,000원, 3회 유찰 시에는 매각가 300,636,000원에 인수액을 더해 판단해야 하고, 4회 유찰 시에도 같은 방식으로 봐야 합니다. 즉 낙찰가 하락과 별개로 임차관계가 해결되지 않는 한 25,000,000원의 추가 부담 가능성은 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안보건지소 북동측 인근으로, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정 조사상 근린생활시설(제조업소), 토지는 공업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 990.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 공시지가는 293,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층으로 외벽은 판넬 등 마감, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 기계기구 및 제시외 건물을 포함합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 2021.02.19. 전입의 법적 효력, 점유 지속 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 반영. 현재 계산은 보증금 25,000,000원을 매수인 인수로 보고 있으므로 응찰가 산정 때 낙찰가와 별도로 더해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 차이. 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 현황조사·배당계산은 인수 가능성을 반영하고 있어 원본 간 사실관계 확인이 필수입니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 기계기구 및 제시외 건물이 일괄매각 범위에 포함되므로 현존 여부와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사업용 부동산 적합성. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제3구역 등 토지이용 제한과 실제 제조업소 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 용도 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 공장·근린생활시설 거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 2,500만원 인수 가능성
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2022.09.26. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 2021.02.19. 전입한 임차인이 보증금 25,000,000원을 걸고 점유한 것으로 조사돼, 제공된 배당계산은 이를 전액 매수인 인수로 잡았습니다.
따라서 현재 최저가 429,480,000원을 그대로 취득원가로 보면 안 되고, 최소한 보수적으로 454,480,000원의 실질취득 부담을 기준으로 검토해야 합니다. 감정가에서 2회 유찰돼 49% 수준까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 동일 용도의 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”로 연결할 근거도 없습니다. 말소등기는 비교적 명확하지만 임차관계와 가격 검증이 남아 있는 물건입니다.
