수원지방법원 2024타경101093. 용인시 기흥구 농서동 이너매스허브시티 제4층 제432호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 4월 22일 설정된 송도새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 106,800,000원입니다. 이 근저당권 실행을 위해 송도새마을금고가 경매를 신청했고, 청구금액은 69,291,210원입니다.

현재 최저매각가는 44,590,000원으로 감정가 91,000,000원의 49%입니다. 임차인과 별도 인수권리는 없기 때문에 현재 회차 기준 실질취득액도 44,590,000원으로 같습니다. 다만 이 물건의 용도는 지식산업센터입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실과 현재 공실이라는 점까지 함께 놓고 보면, 권리 안전성과 별개로 매수수요·임대수요·재매각 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리

말소기준권리는 2020.04.22. 을구 1번 송도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원이며, 이 권리의 실행을 위해 2024.12.09. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없고 법정지상권도 해당사항 없습니다. 임차인도 없어 임차보증금 승계 문제가 없습니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰

감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 44,590,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 31,212,999원, 4회 유찰 시 21,849,099원으로 제시되어 있습니다.

유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지지만 송도새마을금고 근저당의 미배당액은 커집니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건에서 회차별 가격 판단의 핵심은 인수금액 변화가 아니라, 지식산업센터 자체의 수요와 공실 상태에서 어느 가격까지 감당할지입니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,202,620원을 제외한 43,387,380원이 송도새마을금고 근저당에 배당되어 근저당 채권최고액 기준 63,412,620원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트형 공장과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 기준시점 현재 공실입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 432호이며 사용승인일은 2020.04.01.입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기시설, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 2,956.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지이며 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 원본 확인. 말소기준은 2020.04.22. 송도새마을금고 근저당권입니다. 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
• 공실 상태 확인. 감정 기준 현재 공실로 기재되어 있으므로 현장 방문을 통해 실제 점유 상태와 내부 상태를 확인하세요.
• 지식산업센터 용도 확인. 건축물대장상 공장입니다. 실제 이용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
• 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 유찰 횟수와 공실 상태를 함께 보고 실제 수요를 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 송도새마을금고에 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 토지이용 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한을 실제 이용 목적과 함께 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 공실 지식산업센터의 가격

이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2020년 송도새마을금고 근저당이고, 임차인은 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 44,590,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 현재 사용상태는 공실입니다. 게다가 용도는 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리되지만, 낮은 최저가만 보고 응찰해서는 안 된다”입니다. 입찰가의 핵심은 인수금이 아니라 해당 지식산업센터의 실제 사용성과 공실 해소 가능성, 그리고 다시 팔 수 있는 가격입니다.