서울중앙지방법원 2025타경102547. 상도역 남측 인근에 있는 효파크빌 3동 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택 (단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 15일 매매계약을 통해 360,000,000원에 취득했고, 소유권이전과 민간임대주택등기는 2022년 5월 4일 접수됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 360,000,000원을 청구해 진행한 강제경매입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “전부 말소”형이 아닙니다. 2023년 3월 13일 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞서 전입한 박미나는 원칙상 대항력을 갖습니다. 현 최저가 297,600,000원에서 집행비용을 차감하면 보증금 중 67,366,400원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 2026년 5월 12일 제출된 확약으로 그 반환청구권을 포기했으므로 박미나 보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 임차보증금이 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서는 대지권의 목적인 토지인 동작구 상도동 159-37의 1토지 을구 15번 지상권설정등기 (2019.07.30.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 지상권의 구체적인 존속기간, 지료, 권리자와 이용 제한 내용은 현재 자료에 나타나지 않으므로 원본 확인 전에는 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 159-37 효파크빌 제3동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.15. 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 297,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 정보 | 효파크빌 · 42세대 · 2019.08.01. 준공 |
| 부속물 | 제시외 테라스(판넬·샤시 1.6㎡) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 보증금은 확약, 지상권은 인수
말소기준권리는 2023.03.13. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박미나 임차권은 전입일이 말소기준보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있으나, 확약으로 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미나 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.05.09 2022.04.07 | 360,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 | 우선변제 배당요구 2023.07.14. | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 확약 |
| 김윤정 현황조사·매각물건명세서 | 2024.05.29 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
주택도시보증공사의 권리는 박미나 보증금과 관련된 승계·양도 관계로 기재돼 있으므로 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 김윤정은 2024년 5월 29일 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 점유 상태와 명도 협의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 면적이 다르다
효파크빌 실거래 11건의 전체 평균은 455,909,090원입니다. 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 하므로 최근 12개월 5건 평균인 483,000,000원과 최신 거래 445,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 11.5% 상승으로, 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.9㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 58.2㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 56.06㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2025.10 | 58.6㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 58.72㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2024.10 | 58.2㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2023.08 | 58.2㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2023.05 | 56.06㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2022.05 | 55.4㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.01 | 56.99㎡ | 5 | 458,000,000원 |
| 2021.07 | 58.2㎡ | 2 | 452,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 483,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 297,600,000원은 최근 12개월 평균의 61.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 본건 가격 비교 기준면적은 46.91㎡이고, 실거래 표본은 51.9㎡~58.72㎡여서 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 비교 거래가 모두 더 큰 면적인 만큼 61.6%를 그대로 본건의 확정 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,966,400원 |
| 1. 박미나 보증금(우선변제) | 360,000,000원 | 292,633,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박미나 보증금 부족분은 67,366,400원입니다. 다만 2026.05.12. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 상도역 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 단지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상도역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급배수·냉난방·도시가스·소화설비·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,360.0㎡, 사다리형 완경사이며 북동측 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,345,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 공부와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 42세대 규모이고 2019.08.01. 준공됐으나, 비교 실거래와 면적이 일치하지 않고 경매 통계상 평균 4.0회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 1토지 을구 15번 지상권의 권리자, 존속기간, 지료, 범위와 대지권 이용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원본 대조. 2026.05.12. 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 확인하세요.
- 김윤정 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현 점유 상태와 명도 조건을 조사해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.04. 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 효력을 원본 서류로 검토하세요.
- 면적 보정. 최근 실거래는 51.9㎡~58.72㎡이고 본건 가격 비교 기준면적은 46.91㎡입니다. 61.6% 할인율을 그대로 적용하지 마세요.
- 내부·테라스 확인. 내부 미확인 물건이며 제시외 테라스 1.6㎡가 포함됩니다. 누수·마감·시설 상태와 관리비 체납을 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 지상권과 점유관계가 반복 유찰의 원인인지 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 풀렸지만 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 360,000,000원의 선순위 임차인이 있어 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 미배당 보증금 반환청구권이 포기돼, 현재 회차의 룰상 부족분 67,366,400원은 매수인의 실질 부담에서 빠집니다.
그 대신 토지 별도등기의 지상권이 남습니다. 최근 12개월 평균 483,000,000원에 비해 실질취득액 297,600,000원은 61.6% 수준이지만, 비교 거래는 본건보다 면적이 크고 이미 5회 유찰됐습니다. 보증금은 확약으로 해소, 토지 권리는 미해소. 이 물건은 가격 할인보다 지상권 원문을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 정해야 하는 조건부 검토 물건입니다.
* 박미나 보증금의 배당 계산상 부족분은 67,366,400원이지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.05.12. 확약서를 제출해 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다. 이 확약은 박미나 관련 보증금에만 적용되며, 토지 지상권과 김윤정 점유관계에는 적용되지 않습니다.
