수원지방법원 2025타경896. 수원 권선구 입북동 ‘편백나무 타운하우스’ 에이동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택, 토지 이용상태는 단지형다세대주택 건부지입니다. 등기상 소유자는 홍명규입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023년 8월 25일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 수원시 압류와 반월신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기 권리만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 황규봉의 전입신고일이 2016.07.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 점유자로 취급해 확인해야 합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있다는 이유만으로 실제 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 입북로59번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 단지형다세대주택 |
| 소유자 | 홍명규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 52,656,456원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심
과거 2015년의 가처분과 이찬영·이복자 근저당권은 이미 말소됐고, 반월신용협동조합의 근저당권 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.08.25 국민건강보험공단 압류이며, 이후 2024.10.18 수원시 압류와 2025.02.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황규봉 | 2016.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 사람은 황규봉 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가에 더해 매수인이 부담할 금액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 이 사건에서는 최저가 88,200,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 88,200,000원으로 감정가 180,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 61,739,999원, 4회 유찰 시에는 43,217,999원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실 자체를 가격 메리트로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,987,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,212,400원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,987,600원과 소유자 잔여 86,212,400원으로 계산돼 있으며, 채권자 배당액과 미배당액은 0원으로 표시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 황규봉의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 실제 매수인 인수액이 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 단지형다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 입북초등학교 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·근린생활시설·공장·창고·학교·농경지가 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 401호이며, 위생·난방·급배수·전기·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제2구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 도로. 북동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 입북동 299-1, 300-5번지는 등기상 지목과 현황·토지대장상 지목에 차이가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황규봉의 실제 점유 여부 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유 상태가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 인수액·실질취득액 계산이 현재 불가능합니다. 임대차계약서 등 원자료 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금 위험을 별도로 점검해야 합니다.
- 명세서와 현황 대조. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이지만, 선순위 전입 사실과 함께 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 88,200,000원이 감정가의 49%여도 비교 실거래와 실질취득액이 확정되지 않았으므로 ‘저가’로 단정하지 않습니다.
- 토지 지목 차이 확인. 입북동 299-1, 300-5번지의 등기상 지목과 현황·토지대장상 지목 차이를 현장 및 공부에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 전입이 먼저다”
이 물건은 감정가 180,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 88,200,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 과거 가처분·근저당권은 이미 정리됐고, 2023.08.25 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 승부처는 등기부가 아니라 황규봉의 2016.07.26 전입입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남고, 실제 인수액과 실질취득액 역시 산정할 수 없습니다. 비교 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기 권리는 정리형, 점유 리스크는 미확정형. 입찰 전 반드시 선순위 점유자의 보증금과 권리관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
