서울중앙지방법원 2025타경102587. 관악구 봉천동 CG아름채15차 4층 401호, 전용면적 36.3㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.12.31. 설정된 김희승 명의 근저당권 50,000,000원입니다. 그러나 그보다 앞선 2021.06.28. 전입·점유와 2021.05.06. 확정일자를 갖춘 김승열의 주택임차권등기 보증금이 395,000,000원 존재합니다. 이 선순위 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저가는 161,546,000원으로, 표시된 실거래 315,000,000원의 51.3%입니다. 하지만 이는 낙찰가만 비교한 수치입니다. 현재 배당 시 임차인이 받는 금액은 158,484,356원이고, 남는 보증금 236,515,644원을 매수인이 부담합니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 약 395,000,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층 401호 · 봉천로23길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.3㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실·발코니 · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.03.23 · 승강기·개별난방·주차장 설비 |
| 소유자 | 김일규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 161,546,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2024.12.31. 근저당권과 2025.04.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.04.01. 수협은행 명의 신탁등기와 2024.04.30. 김희승의 종전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 소멸하는 후순위 권리보다, 소멸하지 않는 선순위 임차보증금 잔액이 이 사건의 본질입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
등재된 실제 임차인은 김승열 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 신고된 항목은 없으므로, 보증금 395,000,000원은 실제 임차인의 보증금으로 분석합니다.
| 임차인 | 사용 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승열 | 전유부분의 전부 · 주거 | 2021.06.28 | 2021.05.06 | 395,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 236,515,644원 |
임대차계약일과 확정일자는 2021.05.06., 전입신고일과 점유개시일은 2021.06.28.이며, 임차권등기명령은 2023.07.03., 등기 접수는 2023.07.11.입니다. 배당요구도 2023.07.11. 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위이고 배당요구를 갖췄으므로 우선변제를 받되, 부족분은 매수인에게 남습니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 161,546,000원 | 236,515,644원 | 398,061,644원 |
| 6회 유찰 시 | 129,236,800원 | 268,372,515원 | 397,609,315원 |
| 7회 유찰 시 | 103,389,440원 | 293,858,012원 | 397,247,452원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
확인되는 거래는 CG아름채15차의 2021.06. 거래 1건으로, 전용 27.65㎡·3층·315,000,000원입니다. 대상 물건은 전용 36.3㎡이므로 면적이 일치하지 않고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 거래를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.06 | 27.65㎡ | 3층 | 315,000,000원 |
| 대상 물건 | 매각기일 2026.07.16 | 36.3㎡ | 4층 | 실질취득 ≈ 395,000,000원 |
최저가 161,546,000원만 놓으면 확인 거래 315,000,000원의 51.3%로 보이지만, 선순위 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 기준은 약 395,000,000원입니다. 이는 확인 거래 315,000,000원보다 높습니다. 거래 시점과 면적이 달라 직접 비교의 한계가 있음에도, 가격 메리트를 뒷받침할 최신·동일면적 거래 근거는 확인되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 161,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,061,644원 | - |
| 1. 임차인 김승열 보증금 | 395,000,000원 | 158,484,356원 | 236,515,644원 인수 |
| 2. 근저당권 · 김희승 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 미배당 · 권리 소멸 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 | 395,000,000원 미배당 · 경매개시결정 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 236,515,644원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측에 위치하며, 인근은 다세대주택·소규모 아파트·학교·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측과 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2021.03.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 개별난방·승강기·주차장·화재탐지 및 소화설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적 175.0㎡, 지목은 대, 완경사의 세로장방형 다세대주택 부지이며 공시지가는 3,753,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.1회, 매각률은 0.0%입니다. 확인 실거래도 1건에 그칩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 순위 1번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 배당표를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 거래는 2021.06.의 전용 27.65㎡ 1건으로 대상 전용 36.3㎡와 다릅니다. 동일면적·인근 신축 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 규제의 적용 범위와 취득 목적별 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·취득 부대비용과 임차보증금 인수에 필요한 현금 조달 가능성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “161,546,000원에 사는 경매가 아니다”
이 물건은 감정가 493,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 161,546,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 김승열의 선순위 임차보증금 395,000,000원 중 현재 배당되지 않는 236,515,644원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 단순 총부담은 398,061,644원이고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 397,000,000원대에 머뭅니다.
확인 거래 315,000,000원은 2021.06.의 전용 27.65㎡ 거래로 대상과 면적이 다르고 표본도 1건입니다. 이런 제한된 시장 자료에서도 실질취득액은 확인 거래보다 높습니다. 7세대 소규모 다세대, 평균 5.1회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 이 사건은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 총부담액을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 경매입니다.
