서울중앙지방법원 2025타경102587. 관악구 봉천동의 CG아름채15차 4층 401호, 2021년 사용승인된 다세대주택입니다. 실제 임차인은 김승열 1명이고, 임차보증금은 395,000,000원입니다. 2021년 6월 28일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 6일입니다. 따라서 2024년 12월 31일 설정된 김희승 근저당권보다 앞서는 대항력 있는 선순위 임차권이 존재합니다.

통상 이 구조에서는 낙찰대금으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그런데 이번 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 6월 26일자로 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

이 확약이 유효하게 적용된다면 배당 부족분을 매수인이 떠안을 실질 위험은 해소됩니다. 반면 가격 문제는 별개입니다. 현재 최저매각가가 확인 가능한 과거 거래보다 높고, 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 이 사건은 단순히 선순위 임차인이 있다는 이유로 피할 물건도, 확약이 있다는 이유로 곧바로 응찰할 물건도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부의 말소기준권리는 2024년 12월 31일 접수된 김희승의 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고, 이 근저당권 및 후순위 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2023년 7월 11일 등기된 김승열의 주택임차권은 다릅니다. 임차인의 전입·점유는 2021년 6월 28일이고 확정일자는 2021년 5월 6일로, 근저당권 설정보다 앞섭니다. 따라서 별도 조치가 없다면 배당받지 못한 보증금에 관하여 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약 적용 시 실질 인수 0원

실제 임차인은 김승열 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권의 승계인으로 나타나므로 별도의 실거주 임차인으로 세거나 보증금 395,000,000원을 이중 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 보증금 고정 구조와 확약 효과

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 경우, 매수인의 경제적 부담은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수할 미배당 보증금입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당금도 줄어드는 반면, 매수인에게 남는 보증금이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 규모를 중심으로 유지됩니다.

이번 사건도 확약을 적용하지 않으면 그런 구조입니다. 현재 최저매각가 394,400,000원에 낙찰될 경우 임차인 예상배당액은 388,078,400원이고, 미배당액 6,921,600원이 발생합니다. 따라서 확약이 없다면 매수인의 실질취득액은 401,321,600원입니다.

하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기한 확약을 제출했으므로, 그 효력이 유효하게 적용된다면 해당 인수액은 실질 0원입니다. 이 경우 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액은 394,400,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.

회차별 금액은 각 매각가를 가정한 배당·인수 시나리오입니다. 확약 미적용 인수액은 집행비용 등을 반영한 추정값이며, 확약의 유효한 적용을 전제로 한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

④ 시세 비교 — 7회 유찰에도 저렴하다고 단정할 수 없다

CG아름채15차는 총 7세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 6월의 315,000,000원 거래 1건이며, 거래 면적은 27.65㎡입니다. 이번 물건의 비교 대상 면적은 36.3㎡로, 동일 면적 거래가 아닙니다.

2021년 거래 이후의 실제 최근 거래를 확인할 수 없으므로, 이 가격을 현재의 정확한 시세라고 단정할 수는 없습니다. 특히 최근 거래 추세를 판단할 만한 연속 표본이 없어 상승·하락 추세도 확정할 수 없습니다.

현재 최저매각가인 394,400,000원은 확인된 거래가 315,000,000원의 125.2%에 해당합니다. 단순 금액 차이도 79,400,000원입니다. 최저가가 감정가의 80%로 낮아졌더라도, 이 참고 거래보다 저렴하지는 않습니다.

다만 이 거래는 면적이 다르고 2021년에 발생한 거래이므로, 125.2%라는 수치를 현재 동일 면적 시세 대비 프리미엄으로 그대로 해석해서도 안 됩니다. 현재의 적정가격을 정하려면 비교 가능한 면적·층·상태의 더 최신 거래를 확인해야 합니다. 지금 확실하게 말할 수 있는 것은 제시된 거래 근거만으로 가격 메리트가 입증되지 않는다는 점입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 394,400,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정액입니다. 실제 배당에서는 집행비용, 조세 및 우선변제 관계 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 승계된 보증금과 중복될 수 있으므로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

현재 가정에서는 매각대금 중 집행비용 6,321,600원을 제외한 388,078,400원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 그 결과 김승열의 보증금 중 6,921,600원이 미배당됩니다.

그러나 주택도시보증공사의 확약에는 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기가 명시돼 있습니다. 따라서 배당 부족액 6,921,600원과 매수인 실질 인수액은 다릅니다. 확약이 유효하게 적용되면 이 부족액에 대한 실질 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 당곡고등학교 남동측에 위치합니다. 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 가능성은 있으나 실제 이동 편의는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 2021.03.23 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호입니다. 방 2개, 거실, 주방·식당, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지·소화설비, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 조건. 북측과 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다. 주차·진입 편의는 차량 동선과 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
• 토지·용도지역. 완경사의 세로장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용됩니다. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 토지거래 관련 확인. 토지이용 관련 사항에 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 실제 입찰·취득에 적용되는 규제 여부는 관할기관 및 원본 고시를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현황과의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 비교 표본이 부족합니다. 7회 유찰 이력과 평균 유찰 6.4회·매각률 0.0% 통계는 재매각 및 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 하는 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약서가 실제 매각물건명세서에 첨부돼 있는지, 문구가 매수인에 대한 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 임차권등기가 남아 있으므로 낙찰 후 말소 절차, 필요서류, 승계인의 협조 조건을 확인해야 합니다. 확약 제출과 실제 말소 완료는 동일하지 않습니다.
• 임차인·점유자 현황. 김승열의 전입·점유개시 이력과 현재 실제 점유 상태를 구분해야 합니다. 별도 점유자 및 추가 임차인의 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
• 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 구분되는 임차권 승계인입니다. 보증금 이중 합산을 피하고, 확약이 어떤 권리를 포기하는지 정확히 확인해야 합니다.
• 말소기준권리. 2024.12.31 김희승 근저당권이 말소기준이며 2025.04.03 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 후순위입니다. 과거 2024년 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력으로 구분해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 394,400,000원은 확인되는 2021.06 참고 거래의 125.2%입니다. 거래 당시의 27.65㎡와 본건의 36.3㎡가 달라 단순 금액 비교만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 유찰 회차 점검. 현재 7회 유찰 상태이며, 다음 시나리오 최저가는 315,520,000원, 그다음은 252,416,000원입니다. 확약 효력이 유지되는 경우에만 이 가격 인하가 그대로 실질취득액 인하로 연결됩니다.
• 환금성 검토. 7세대 소규모 다세대라는 특성, 실거래 표본 부족, 기존 유찰 이력 등을 반영하여 매도 가능 가격과 보유 기간을 보수적으로 판단하세요.
• 관리비·세금·명도. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 점유자 인도 문제 및 기타 매수인 부담 비용을 확인해야 합니다. 인수 보증금이 0원이어도 별도 취득 비용은 발생할 수 있습니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본 및 최신 실거래를 대조하고 권리 변동 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 기회지만, 가격은 아직 합격이 아니다”

이 사건의 결정적인 특징은 선순위 임차인의 존재 자체보다 그 권리를 승계한 주택도시보증공사의 확약에 있습니다. 김승열은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 395,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 기준으로 매수인은 미배당액 6,921,600원을 인수하는 구조였습니다.

하지만 주택도시보증공사는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 394,400,000원입니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적이라는 결론으로 이어지지는 않습니다. 확인되는 거래는 2021년 315,000,000원 한 건뿐이고, 면적마저 일치하지 않습니다. 그 참고 거래 대비 현재 최저가는 125.2%입니다. 최근 동일 조건 거래가 없어 현재의 시세 할인 여부가 검증되지 않았으며, 7회 유찰·총 7세대·낮은 경매 매각률이라는 환금성 부담도 존재합니다.

종합 판단은 D등급. 이는 확약의 효과를 무시한 평가가 아니라, 확약으로 주요 보증금 인수 위험이 해소된다는 점을 인정하면서도 가격 메리트 미입증, 다회 유찰, 제한적인 실거래 및 환금성 불확실성을 반영한 판단입니다.

권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격상 입찰 근거는 아직 부족합니다. 실제 입찰 판단의 핵심은 확약의 효력을 원본으로 확정하고, 별도 점유·인수 문제가 없는지 확인한 뒤, 현재 시점의 비교 가능한 거래로 취득가의 적정성을 검증하는 데 있습니다.