인천지방법원 2025타경509248. 간석동 ‘궁전빌라’ 1층 101호, 전용 38.97㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영석이며, 2020년 10월 30일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022년 11월 23일 양승란의 근저당권으로 채권최고액은 35,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 인천신용보증재단 가압류와 2025년 경매개시결정이 붙었고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 어렵지 않지만 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 최근 거래는 2024년 6월 37,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 37,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 55.6%로 낮습니다. 그러나 과거 110,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 73,000,000원을 기준으로 “매우 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 최근 가격 흐름은 과거보다 56.5% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층 101호 · 도로명 간석로87번길 12-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.97㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 상세건물명 | 궁전빌라 가동 |
| 소유자 | 김영석 (2020.10.30 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양승란 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 임대관계는 감정평가상 미상이나 별도 임차인 신고 내역은 없으며, 현재 제공된 권리관계에서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 계산되지 않습니다. 말소기준인 양승란 근저당권 이후의 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다
궁전빌라가동은 총 10세대이며 1997년 1월 13일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 4건이고, 대상 면적 38.97㎡와 매칭됩니다. 최근 거래일수록 가격 판단 비중을 높여야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.97㎡ | -1 | 37,000,000원 |
| 2022.04 | 39.7㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 39.7㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 38.97㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.97㎡ | 1건 | 37,000,000원 |
전체 4건 평균은 73,000,000원이지만, 여기에 2021~2022년의 110,000,000원 거래 두 건이 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 이 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 37,000,000원이고, 현재 최저가 20,580,000원은 그 가격의 55.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 근저당 · 양승란 | 35,000,000원 | 19,809,560원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 60,050,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 95,050,452원 중 예상 배당은 19,809,560원이며, 미배당은 75,240,892원입니다. 신청채권자의 청구액은 30,000,000원이고 현 회차 예상 배당은 19,809,560원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 75,240,892원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 81,303,760원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 85,547,768원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 인수금액이 생기는 구조가 아니라, 후순위 및 담보권자의 미배당 규모가 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 1997.01.13 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 신명여자고등학교 남동측 인근이며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 2미터 진입로를 통해 외부 공도를 이용합니다. 토지 특성도 세로한면(불)로 표시돼 있어 차량 접근성과 향후 환금성 점검이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 131.0㎡, 공시지가는 998,900원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 73,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 37,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거 대비 -56.5%이므로, 현재 55.6% 할인만 보고 상승 여력을 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 총 10세대 소규모 빌라이고 거래 표본이 4건뿐입니다. 실제 재매각 시 매수층과 거래 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 진입로 확인. 약 2미터 진입로의 실제 차량 통행성·주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현 최저가에서는 신청채권자 청구액 30,000,000원도 전액 배당되지 않으며 후순위 인천신용보증재단은 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 싸다는 이유만으로 끝내면 안 된다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가 20,580,000원은 최신 거래 37,000,000원의 55.6%이고, 매수인 인수금액도 0원으로 계산됩니다. 말소기준 이후 권리 역시 매각으로 소멸합니다. 하지만 시장 측면에선 최근 거래 수준이 과거보다 56.5% 하락했고, 10세대 노후 다세대에 3회 유찰까지 이어졌습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 매력 있지만 환금성은 경계입니다. 할인율 자체보다 실제 점유·도로·재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
