수원지방법원 2025타경1035. 오산시 수청동 ‘이안두드림오산대역’ 6층 653호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 소유자는 김영숙으로, 2019.11.06 매매를 원인으로 149,193,000원에 취득한 등기가 2021.01.21 접수됐습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 수협은행의 임의경매개시결정과 양산농업협동조합의 가압류가 들어왔지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 부족이 발생해도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계는 미상이고 감정 당시 이해관계인 부재·폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 권리관계와 별개로 점유·내부상태 확인은 입찰 전 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1035 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-3 이안두드림오산대역 6층 653호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로 228 |
| 이용상태 | 숙박시설(생활형숙박시설) |
| 소유자 | 김영숙 · 거래가액 149,193,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 104,212,526원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020.11.27 주식회사무궁화신탁 앞으로 이루어진 신탁등기는 2021.01.21 이미 말소됐습니다. 같은 날 김영숙의 소유권이전과 수협은행 근저당권 설정이 접수됐고, 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.04.01 임의경매개시결정과 2025.04.09 양산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 141,000,000원, 현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자 자체는 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
특히 감정평가상 용도는 아파트가 아니라 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 따라서 ‘감정가의 절반 수준’이라는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단을 같은 의미로 사용하면 안 됩니다. 이 사건에서는 가격 메리트 확정이 아니라 권리구조가 단순하다는 점만 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 69,090,000원 | 58,311,265원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,363,000원 | 78,665,179원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,854,100원 | 92,912,919원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 114,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 가압류 · 양산농업협동조합 | 11,757,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 125,757,645원, 예상배당은 67,446,380원으로 58,311,265원의 미배당이 발생합니다. 수협은행 역시 청구액 104,212,526원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당은 말소되는 채권의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 ‘오산대역’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철 1호선 오산대역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 건물 내 6층 653호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구), 성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,422,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 69,090,000원은 감정가 141,000,000원의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 생활형숙박시설 여부 재확인. 등기 대상의 실제 이용상태가 숙박시설(생활형숙박시설)로 평가돼 있으므로 물건 용도를 아파트나 일반 주택으로 가정하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 현황과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 현황도·외관 관찰만으로 내부 상태를 단정하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.01.21 수협은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는지 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당 58,311,265원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.01.21 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 양산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 최저매각가 69,090,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 숙박시설(생활형숙박시설), 임대관계 미상, 내부 미확인이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인하기 쉽지만, 가격과 현황은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
