부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경53108 · 수원지방법원 · 다세대

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

150,000,000원 1억 5,000만 감정가 178,000,000원

감정가의 84% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 124,600,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,246만원

최저가의 10% · 12,460,000원

감정가 대비

▼ 15.7% 싸게 매수

감정가 1.78억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아졌지만 임차보증금 인수 위험으로 실질취득가를 반드시 봐야 하는 물건입니다.

가격 최저가 1.246억이지만 임차보증금 부족분 2,794만원 인수 가능 — 실질취득 약 1.526억
자금 입찰보증금 약 1,246만원 · 예상 인수액 27,944,400원
리스크 대항력 임차권등기 1건 및 보증금 미상 임차인 존재

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 순위 5번 임차권등기 임차인 이주환의 보증금 1.5억원 중 배당 부족분 27,944,400원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 추가로 보증금 미상 대항력 임차인도 확인되어 권리분석 난도가 높은 인수형 물건입니다.

감정가 / 최저가

178,000,000원 / 124,600,000원

1회 유찰

실질취득 예상

152,544,400원

최저가 + 인수액

매수인 인수

27,944,400원

임차보증금 부족분

핵심지표

대항력 위험

임차권등기 인수형

수원지방법원 2025타경53108. 경기도 오산시 오산동 클릭하우스 6층 602호 다세대입니다. 감정가는 1.78억원, 현재 최저가는 1.246억원으로 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리보다 먼저 존재하는 임차권등기가 있고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 수 있는 보증금 잔액이 존재합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53108 (강제경매)
소재지	경기도 오산시 성호대로55번길 16, 6층602호 (오산동, 클릭하우스)
물건종류 / 이용상태	다세대 · 철근콘크리트조 건내 6층 602호
소유자	윤상호
감정가 / 최저가	178,000,000원 / 124,600,000원
신청채권 / 금액	이주환 / 150,000,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 인수 위험 을구 순위 5번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정된 권리로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 매수인이 부담합니다.

② 임차인 분석

임차인	대항력	우선변제	보증금	위험
이주환	有	有	150,000,000원	부족분 27,944,400원 인수 가능
이민영	有	미상	미상	보증금 확인 필요

③ 실질취득 분석

현재 매각가는 124,600,000원입니다. 배당표 기준 임차인 이주환은 우선변제로 122,055,600원을 배당받고, 부족분 27,944,400원이 발생합니다.

배당분배 (최저가 124,600,000원)

최저가 vs 실질취득

인수액 반영 시 실질취득가는 약 1.525억원입니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 최저가 1.246억원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 인수액 포함 실질취득가를 기준으로 검토해야 합니다.
임차인 확인. 이주환 임차권등기 외 보증금 미상 대항력 임차인 이민영이 있어 추가 확인이 필요합니다.
가등기 확인. 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 종류 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 봐야 한다”

이 물건은 감정가 대비 할인폭은 있지만, 경매의 핵심 위험인 임차보증금 인수가 존재합니다. 최저매각가 1.246억원에 낙찰받아도 임차보증금 부족분 27,944,400원이 추가될 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 권리관계상 임차권등기와 대항력 임차인 확인이 필요한 물건으로, 단순 저가 낙찰 전략보다는 인수 범위를 확정한 뒤 접근해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 오산 클릭하우스 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 실질취득 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	1억 7,800만원
2	2026-07-20	대기	1억 2,460만원