수원지방법원 2025타경53504. 오산시 세교동 ‘세마엠시티’ 6층 616호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 근저당보다 임차인입니다. 소유자 강인성은 2022.02.18. 거래가 144,080,850원에 소유권을 취득했고, 같은 시기 송현우가 2022.02.18. 전입과 확정일자를 갖춘 뒤 2022.02.19. 점유를 개시했습니다. 이후 2023.03.03. 국의 압류가 말소기준권리가 됐기 때문에, 송현우는 그보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 현재 최저가 85,400,000원에서 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 송현우에게 배당되고, 보증금 잔액 60,537,200원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그렇게 되면 낙찰가와 인수를 합친 취득 부담은 사실상 보증금 규모에 가까워집니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 제출한 확약서로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 송현우 부분은 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로 618, 6층 616호 (세교동, 세마엠시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주방 겸 거실, 욕실, 현관, 복층(다락) 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 · 제6층 제616호 · 사용승인 2020.08.20 |
| 소유자 | 강인성 (2022.02.18. 소유권이전 · 거래가액 144,080,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,523,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 반전
말소기준은 2023.03.03. 국의 압류입니다. 송현우의 전입일·확정일은 2022.02.18.로 말소기준보다 앞서며, 보증금은 144,000,000원입니다. 2024.02.22.에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있어, 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송현우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 2022.02.18 | 144,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 원칙 60,537,200원 |
| 이수빈 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.08.22 확정일자 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
송현우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있고, 이수빈 역시 별도의 실제 점유자로 조사됐습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 이수빈의 전입일 2024.08.22.은 말소기준일 2023.03.03.보다 뒤라 대항력이 없으므로, 송현우에게 적용되는 확약의 범위 밖에 있더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이수빈의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 해석 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 85,400,000원으로 감정가 122,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교할 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 확약을 반영하면 현 회차의 실질취득 부담은 낙찰가와 같은 85,400,000원이지만, 이것이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 검증 영역입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 송현우 보증금(우선변제) | 144,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,523,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 송현우의 미배당 보증금은 60,537,200원입니다. 이는 대항력이 그대로 유지될 때의 원칙적 인수액이며, 2026.06.10. 확약을 적용한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 확약은 송현우에게만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로, 주방 겸 거실·욕실·현관·복층(다락) 등의 구조로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부는 직접 확인하지 못했고 건축물현황도 등을 참고했습니다.
- 입지. 경기도 오산시 세교동 세마역(지하철 1호선) 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 세마역이 있어 대중교통 이용 편의성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 40m 내외, 남동측과 북동측 약 15m 포장도로에 접하며 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지·경보·소화전, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 규제. 성장관리권역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역 등이 포함되며 토지 공시지가는 2,242,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용 범위를 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 송현우 배당 구조. 현재 최저가 가정 시 우선변제액 83,462,800원, 원칙적 미배당 60,537,200원입니다. 확약이 이행되면 이 미배당분의 실질 인수는 0원입니다.
- 이수빈 점유 확인. 2024.08.22. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유 상태와 명도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.18. 민간임대주택 등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서에서 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 직접 대조. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 세마엠시티 동일·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 복층(다락) 상태와 실제 관리상태를 별도 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.44억 인수형”처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다
이 물건을 숫자만 보면 위험해 보입니다. 최저가 85,400,000원보다 큰 보증금 144,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 단순 배당 계산에서는 60,537,200원이 남습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총취득 부담이 보증금 규모에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 신청채권자가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 송현우의 미배당분은 실질 인수 0원으로 반영하며, 현재 회차의 실질취득 부담은 85,400,000원입니다. 확약 밖의 이수빈은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으므로 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
다만 여기서 바로 “싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 최근 실거래 시세가 없어 85,400,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격의 핵심은 아직 검증되지 않은 사건입니다. 입찰 판단은 확약서 원문과 실제 말소 이행 가능성을 재확인하고, 세마엠시티 오피스텔의 최신 거래가격을 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
