* 2026.06.26.자 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 수치입니다. 확약 미적용 시 현재 회차 배당상 잔존보증금 37,009,600원의 인수위험이 있습니다. 취득세·명도비·기타 거래비용은 별도입니다.

서울중앙지방법원 2025타경102629. 종로구 창신동 제이타워 3층 308호, 전용 13.44㎡의 집합건물입니다. 경매상 용도는 근린주택이지만, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 2021년 사용승인된 지하 1층·지상 11층 건물로, 동묘앞역 인근에 위치합니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 감정가 233,000,000원에서 현재 최저매각가는 186,400,000원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리보다 먼저 설정된 임차권등기입니다. 임차인 박기람의 전입·확정일자는 2022.02.18., 임차권등기는 2024.02.27.입니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류(2024.06.03.)보다 앞서므로, 원칙적으로 보증금 미배당액은 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 다만 승계인인 주택도시보증공사의 확약이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효력

말소기준권리는 2024.06.03. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 무궁화신탁·수협은행 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

반면 박기람의 주택임차권등기는 2024.02.27.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 전입과 확정일자도 2022.02.18.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 이 권리를 단순히 후순위 가압류와 함께 소멸하는 권리로 취급하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박기람의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.18.입니다. 을구 1번에 보증금 220,000,000원의 임차권등기가 설정되어 있고, 배당요구도 이루어졌습니다.

주택도시보증공사는 이 주택임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 보증금 합계는 220,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액 역시 임차보증금에 단순 가산하여 매수인 부담으로 처리하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격은 낮지만 거래 표본이 오래됐다

제이타워는 2021.05.28. 사용승인된 48세대 건물입니다. 제시된 실거래 7건의 전체 평균은 232,142,857원이지만, 대부분이 2022년 거래이고 가장 최신 거래도 2024.07.입니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.

제시된 최신 거래 2024.07.의 250,000,000원을 기준으로 하면, 현 최저매각가 186,400,000원은 74.6%입니다. 과거 거래군 대비 상승 추세도 +9.1%로 제시되어 있습니다. 다만 이 상승은 과거 자료 사이의 비교이며 현재의 상승 추세를 보증하지 않습니다.

확약이 적용되어 인수금이 실질 0원이 된다면 실질취득가 186,400,000원으로 과거 최신 거래 및 전체 평균보다 낮습니다. 반대로 확약이 유효하지 않아 선순위 보증금 잔액을 인수한다면, 실질취득 부담은 약 2.2억원 수준으로 올라가므로 최저가 기준 74.6%만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 배당표상 임차보증금 미배당액은 37,009,600원이지만, 2026.06.26.자 확약 적용 시 매수인의 해당 보증금 인수 부담은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 부담과 실질취득의 관계

이 물건은 확약 적용 여부에 따라 가격 구조가 완전히 달라지는 경매입니다. 확약이 없다면 최저매각가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어나면서 실질취득 부담은 보증금 약 220,000,000원 수준에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수 부담은 0원*이므로 낙찰가 인하가 실질취득가 인하로 이어집니다.

이후 회차의 가격은 현재 확정된 매각가격이 아닌 시나리오입니다. 재유찰 여부와 실제 매각조건은 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 종로구 창신동, 지하철 1·6호선 동묘앞역 북서측 인근입니다. 다세대·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장과 동묘앞역이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.05.28. 사용승인, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 난방·급배수·위생·화재감지·승강기·주차장 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 남측·북측·동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하며, 토지는 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 동대문 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 각종 규제가 있습니다. 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문·시건으로 직접적인 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 내부구조와 인테리어·확장 상태가 감정자료와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 48세대의 소규모 건물이고, 제시된 경매 통계에서 평균 5.4회 유찰 및 낙찰률 0.0%가 나타납니다. 소형 면적의 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 원문과 매각물건명세서 기재내용을 대조하고, 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요.
• 임차권과 승계관계. 박기람의 임차권 및 주택도시보증공사의 승계관계를 확인하고, 보증기관의 권리를 실제 임차인 한 명의 보증금과 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
• 별도 점유·임대차. 내부 미확인 및 임대관계 미상 사항이 있으므로 실제 점유자를 조사하세요. 확약 밖 임차인이 확인되면 해당 권리를 독립적으로 분석해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 5-1번의 민간임대주택등기와 관련한 등록 상태, 임대의무, 말소 또는 변경사항을 확인하세요.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2024.07. 1건이므로 입찰 전 주변 유사 연립주택 실거래와 현장 매물가격을 추가 확인하세요.
• 유찰 원인. 이미 6회 유찰된 사유가 가격 때문인지, 권리 복잡성·소형면적·점유·환금성 때문인지 구분해 조사하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 실제 명도비용을 확인하세요. 임차권의 금전적 인수 문제가 해소되어도 점유자 인도 문제는 별도입니다.
• 법원 원본. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 재확인하고 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “6회 유찰의 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

창신동 제이타워 308호는 겉으로 보면 감정가 233,000,000원에서 최저가 186,400,000원으로 내려온 소형 연립주택입니다. 과거 최신 실거래 250,000,000원에 비하면 최저가 비율은 74.6%입니다. 그러나 이 숫자만으로는 경매의 본질을 설명할 수 없습니다.

본래 박기람의 선순위 임차보증금 220,000,000원이 핵심 인수위험입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 청구를 포기하고 임차권 말소에 동의함에 따라 해당 인수위험은 실질 0원*으로 분석됩니다.

그렇다고 무조건 우량 물건인 것은 아닙니다. 6회 유찰, 소규모 건물, 낮은 경매 낙찰 실적, 오래된 실거래 표본, 미확인 내부·점유 상태가 남아 있습니다. 권리 인수는 확약으로 해소 가능하지만, 환금성과 실제 가치에 대한 보수적 검증이 필요한 C등급 물건입니다. 확약의 효력과 적용 범위를 확인한 다음, 실제 거래 가능한 가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.