95,437,000원
서울중앙지방법원 2025타경102629. 종로구 창신동 제이타워 3층 308호로, 공부상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중인 전용 13.44㎡ 물건입니다. 표면상 감정가 233,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 95,437,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다. 임차권자 박기람은 2022.02.18 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 전부 납부해도 집행비용 2,117,866원을 제외한 93,319,134원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 220,000,000원 중 남는 126,680,866원을 매수인이 부담하므로 현 회차의 총 부담은 222,117,866원입니다. 따라서 “감정가 대비 59% 할인”이라는 외형보다 실질취득 약 2.22억원을 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 3층 308호 · 도로명 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 13.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 11층 중 3층 · 사용승인 2021.05.28 |
| 소유자 | 이의선 (2022.02.18 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 95,437,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준권리는 2024.06.03 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박기람의 주택임차권은 2024.02.27 등기됐고, 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.18로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기람 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.18 | 2022.02.18 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당액 승계 |
박기람은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다. 배당요구가 있으나 보증금 전액이 배당되지 않으므로 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
제이타워의 비교 거래는 전용 13.44㎡부터 14.70㎡까지 총 7건입니다. 전체 평균은 232,142,857원, 최저 거래는 220,000,000원, 최고 거래는 250,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.07의 250,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 값도 250,000,000원으로 표본은 1건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.70㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.86㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 232,142,857원 |
현재 회차 실질취득 222,117,866원은 전체 실거래 평균의 약 95.7%, 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원의 약 88.8%입니다. 실질취득이 비교 거래보다 낮은 구간인 것은 맞지만, 전체 거래 중 최저가 220,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 특히 최신 시세 표본이 1건뿐이고, 임차보증금 인수와 임차권 정리 절차가 수반되므로 최저가 95,437,000원만 보고 “6할 할인된 물건”으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,117,866원 |
| 1. 임차인 박기람 보증금 | 220,000,000원 | 93,319,134원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,435,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 126,680,866원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 41% | 95,437,000원 | 126,680,866원 | 222,117,866원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 76,349,600원 | 145,424,693원 | 221,774,293원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 61,079,680원 | 160,419,754원 | 221,499,434원 |
5회 유찰 시 매각가는 76,349,600원으로 내려가지만 인수액은 145,424,693원으로 늘어 실질취득은 221,774,293원입니다. 6회 유찰 시에도 매각가 61,079,680원과 인수액 160,419,754원을 더하면 221,499,434원입니다. 즉 유찰을 거듭해도 실질취득은 약 2.21억~2.22억원에 머물며, 최저가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 치환됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·6호선 동묘앞역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 동묘앞역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측·북측·동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 전용 13.44㎡의 소형 물건이라는 점도 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 자금계획. 입찰보증금과 잔금 외에 임차보증금 미배당액 126,680,866원을 별도로 준비해야 합니다.
- 임차권 정리. 박기람의 실제 점유 여부, 인도 조건, 보증금 지급 방식과 임차권등기 말소 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황·인테리어 여부가 외부관찰과 공부 등에 의해 파악됐으므로 실제 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 평균 250,000,000원은 1건 표본입니다. 층·전용면적·내부 상태 차이를 반영해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 사건 진행상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,543만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가입니다. 감정가 233,000,000원에서 네 차례 유찰돼 95,437,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현 회차에서 매수인이 인수하는 금액은 126,680,866원이며, 총 부담은 222,117,866원입니다.
추가 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 2.21억~2.22억원으로 거의 고정됩니다. 이 금액은 전체 거래 평균 232,142,857원과 최신 거래 250,000,000원보다는 낮지만, 과거 최저 거래 220,000,000원과는 비슷합니다. 여기에 임차권 정리와 낮은 경매 환금성까지 고려하면 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 총 취득비용은 싸지 않다. 입찰 판단의 기준은 95,437,000원이 아니라 실질취득 약 2.22억원이어야 합니다.
