서울중앙지방법원 2025타경102642. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 12층 1210호, 복층구조 오피스텔입니다. 소유자는 오승훈으로, 2022.02.22. 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세무서 압류와 임차권등기가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 표면상으로는 2023.02.07. 국세 압류가 말소기준권리이고, 그 뒤에 임차권등기가 설정됐으니 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 등기 순서만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 임차인의 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
이 임차인은 2022.01.25. 확정일자를 받고, 2022.02.22. 점유를 개시했으며, 2022.02.23. 주민등록을 마쳤습니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선행하는 대항력에 근거한 보증금 잔액 인수 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 바로 이 위험을 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해결하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 제12층 제1210호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 복층구조 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.22. 소유권 취득 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (감정가 80%, 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 갑구 4번 압류 · 국(처분청: 강서세무서장) |
| 임차인 / 보증금 | 천성석 · 290,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 임차권등기 · 국세 압류 2건 |
| 등기부 확인일 | 2026.07.25. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.02.07. 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 양천세무서 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 서울서부신용협동조합 근저당권 2,640,000,000원은 공동담보 관련 권리로 2022.01.26. 이미 말소됐으므로 현재 낙찰자가 별도로 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
가장 중요한 예외는 천성석의 선행 대항력입니다. 임차권등기 접수일인 2023.10.26.만 보면 말소기준권리 뒤에 있지만, 실제 점유와 주민등록은 그보다 먼저 이뤄졌습니다. 따라서 확약서가 없다면 배당 후 남는 보증금을 매수인이 부담하는 구조가 됩니다. 반면 이번 사건은 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 그 잔존청구권을 포기했습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 천성석 전유부분 전부 |
점유 2022.02.22. 전입 2022.02.23. 확정 2022.01.25. 배당요구 있음 |
290,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 확약
주택도시보증공사 승계 |
주택도시보증공사는 천성석의 주택임차권 승계인으로 표시된 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 임차인 1명, 보증금 총액 290,000,000원입니다.
등기상 민간임대주택등기도 존재합니다. 이는 임대의무기간과 임대료 증액 제한에 관한 등록사항이므로, 경매에 따른 등록 상태와 후속 행정절차를 확인할 필요가 있습니다. 보증금 반환청구권 포기와 민간임대주택 관련 의무는 구분해서 검토해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 232,000,000원으로 감정가 290,000,000원의 80%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율이지, 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
특히 오피스텔은 아파트와 달리 복층구조, 업무시설 특성, 임대수요, 관리비 및 재매각 시장에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 본건의 실질취득액 232,000,000원을 최근 12개월 거래와 최신 거래가격에 대조해야 가격상 이익이 있는지 판단할 수 있습니다. 지금은 감정가 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.
회차별 취득 구조 — 확약 전·후가 완전히 다르다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수 위험 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가 80% |
232,000,000원 | 62,048,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 64% |
185,600,000원 | 107,798,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 감정가 51% 수준 |
148,480,000원 | 144,398,720원 | 0원 |
확약 전 인수 위험은 회차별 예상배당에서 집행비용을 반영한 부족분입니다. 따라서 낙찰가와 명목 인수액의 단순 합계는 집행비용만큼 보증금을 웃돌 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.
이 차이가 본 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아지더라도 보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 이번 확약이 유효하게 적용된다면 해당 미배당 보증금을 인수하지 않으므로, 실제 취득 판단의 출발점은 낙찰가가 됩니다. 그렇더라도 낙찰가 자체가 시장가격보다 낮은지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 천성석 보증금 · 우선변제 | 290,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 1.7%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 신청채권자 청구액을 별개의 신규 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 일반주택·아파트단지·오피스텔·업무 및 상업용 건물이 혼재한 주거·상업지대로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다. 서측으로 대중교통이 운행하는 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.
- 건물 및 이용상태. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층의 복층구조 오피스텔입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차장, 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역 및 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부 및 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 복층 부분의 실제 이용 형태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔은 아파트와 거래시장 및 수요층이 다릅니다. 복층구조, 관리비, 임대수요, 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다. 6회 유찰 이력도 입찰 수요와 환금성을 점검해야 할 이유입니다.
- 토지 특성. 대지의 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 ㎡당 10,840,000원으로 표시됩니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 대지권 면적이나 실거래가격을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.14.자 주택도시보증공사의 확약서가 본건 1210호의 임차권 및 매수인에게 명확하게 적용되는지 확인해야 합니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 모두 중요합니다.
- 실제 임차인과 승계관계 확인. 천성석이 실제 임차인이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 동일 보증금 290,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다. 확약 대상이 아닌 별도 점유자나 독립된 임차인이 있는지도 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 명도. 법적 보증금 청구권 포기와 실제 건물 인도는 별개입니다. 현재 점유자 및 열쇠 인도 가능 여부, 임차권등기 말소 진행과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류의 배당 영향. 강서세무서장과 양천세무서장의 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 말소와 별도로 국세의 법정기일, 배당순위 및 당해세 해당 여부를 점검해야 합니다. 실제 세금 배당은 예상배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.02.22. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 상태, 경매취득 이후 행정절차와 의무 승계 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 최근 거래가격 검증. 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 임대 시세를 비교해야 합니다. 감정가 80%라는 이유만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 시설. 미납 공용관리비, 기계식주차장 이용조건, 복층구조의 내부 상태와 수리비를 조사해야 합니다. 실제 점유 및 시설 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 최신 원본 대조. 등기부 확인일은 2026.07.25.입니다. 매각기일 2026.11.05. 이전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트 확보”
이 물건을 이해하는 핵심은 확약서가 있기 전과 후를 분리하는 것입니다. 천성석은 말소기준권리보다 먼저 점유와 주민등록을 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 290,000,000원입니다. 확약서가 없었다면 현재 최저가에서 예상되는 62,048,000원의 잔존 보증금 인수 위험 때문에, 낮아진 낙찰가격을 곧바로 취득원가 절감으로 받아들일 수 없었습니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서는 이 구조를 실질적으로 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금에 대한 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가 낙찰 시 실질취득액은 부대비용을 제외한 232,000,000원입니다.
그렇다고 곧바로 우량한 투자물건이 되는 것은 아닙니다. 6회 유찰이라는 이력, 오피스텔의 환금성, 실제 거래가격 검증, 민간임대주택 등록사항과 세금 배당의 불확실성이 남아 있습니다. 또한 확약서의 법적 적용 및 명도 이행이 실제로 확보되는지 확인해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 주된 보증금 인수 위험은 확약서로 해소됐지만, 가격 우위를 확정할 실거래 근거가 충분하지 않고 반복 유찰에 따른 위험을 무시할 수 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 필요. 이 사건은 낮은 최저가에 끌려가기보다 확약서의 효력과 실제 시장가격을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
