서울중앙지방법원 2025타경102642. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 12층 1210호로, 감정평가상 복층구조 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 오승훈은 2022년 1월 19일 매매를 원인으로 2022년 2월 22일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 290,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액도 290,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다. 그러나 임차인 천성석은 그보다 앞선 2022년 2월 22일 점유를 시작하고 2022년 2월 23일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 1월 25일이며 배당요구도 완료해 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층 1210호 · 도로명주소 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층구조 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.22. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 118,784,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07. 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 강서세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2021년 서울서부신용협동조합 근저당권은 2022년 1월 26일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023년 2월 7일 압류입니다. 임차인의 전입일은 2022년 2월 23일로 말소기준권리보다 빠르며, 등기부와 매각물건명세서 모두 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 천성석 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2022.01.25 점유 2022.02.22 전입 2022.02.23 확정 2022.01.25 배당요구 2023.10.26 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 미배당 잔액 매수인 인수 |
천성석은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이며 임차인 수에 합산하지 않습니다. 현재 회차에서 임차인은 매각대금 중 116,321,024원을 배당받고, 보증금 부족분 173,678,976원은 매수인에게 넘어옵니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 118,784,000원 | 173,678,976원 | 292,462,976원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 95,027,200원 | 197,083,290원 | 292,110,490원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26.21% | 76,021,760원 | 215,746,632원 | 291,768,392원 |
최저매각가가 118,784,000원에서 95,027,200원, 76,021,760원으로 낮아져도 매수인 인수액은 173,678,976원에서 197,083,290원, 215,746,632원으로 늘어납니다. 이에 따라 실질취득액은 291,768,392원~292,462,976원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 보증금 290,000,000원을 중심으로 한 총부담을 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 |
| 1. 임차인 천성석 보증금 | 290,000,000원 | 116,321,024원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 173,678,976원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 290,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복층구조 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 일반주택, 아파트단지, 오피스텔, 업무·상업용 건물이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 서측으로 대중교통이 운행하는 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 기계식주차장, 도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총투입액 기준. 최저가 118,784,000원이 아니라 현재 실질취득액 292,462,976원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수. 천성석의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 확인하세요.
- 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 292,110,490원, 291,768,392원입니다.
- 민간임대주택등기. 등기의 매각 후 처리 및 임대의무 관련 효력을 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 명도·점유 상태. 임차권등기 및 점유 현황, 실제 인도 가능 시점과 보증금 반환 절차를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세 여부를 별도로 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 직접 비교하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 290,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 118,784,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금도 290,000,000원입니다. 현재 매각대금으로 임차인에게 배당되는 금액은 116,321,024원뿐이고, 남은 173,678,976원은 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 실질취득액은 292,462,976원입니다. 5회와 6회 유찰을 가정해도 총부담은 각각 292,110,490원과 291,768,392원으로 거의 줄지 않습니다. 최저가는 내려가지만 인수액은 올라가는 구조이기 때문입니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 최저가율이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액입니다.
