수원지방법원 2025타경54884. 용인 수지구 죽전동 현대아파트 106동 14층 1402호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방·욕실2 구조, 철근콘크리트 벽식구조 16층 건물의 14층입니다. 현재 등기부상 소유자는 김원선, 박부승, 서광엔비에이주식회사, 주식회사시연컴퍼니, 주식회사씨엔에프인베스트먼트, 주식회사웰피니스팜, 주식회사탑티어컴퍼니의 7인 공유이고 각 지분은 7분의 1입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2020.02.03. 을구 20번 정재희 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 유재수·최미선·조영옥 근저당권, 2022년 소공신용협동조합 근저당권, 2024년 주택도시보증공사 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54884 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 89-1 현대아파트 106동 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방·욕실2 · 16층 중 14층 |
| 현재 소유관계 | 공유자 7명 · 각 7분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 462,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 비교 실거래 면적 | 134.95㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등기부에는 과거 경매·압류·근저당이 반복적으로 존재했지만 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현 경매에서 핵심은 2020.02.03. 설정된 을구 20번 근저당권부터입니다. 정재희 근저당권의 채권최고액은 21,000,000원이며 이를 말소기준으로 보고 있습니다. 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세보다 낮다
죽전현대1차 동일면적 134.95㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 655,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 675,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 690,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.7% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.95㎡ | 8 | 690,000,000원 |
| 2025.11 | 134.95㎡ | 8 | 660,000,000원 |
| 2024.11 | 134.95㎡ | 16 | 650,000,000원 |
| 2024.05 | 134.95㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2024.01 | 134.95㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2021.07 | 134.95㎡ | 7 | 730,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.95㎡ | 6건 | 655,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.95㎡ | 2건 | 675,000,000원 |
현재 최저매각가 462,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.4%, 전체 평균의 70.5%입니다. 최신 거래 690,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 권리상 추가 인수금을 더한 별도 실질취득가를 적용할 사정도 확인되지 않아, 현재 회차에서는 최저가 자체가 가격 비교의 기준이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 정재희 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당권 · 유재수 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 최미선 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 5. 을구 20번 근저당권 · 조영옥 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 소공신용협동조합 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 7. 갑구 28번 가압류 · 주택도시보증공사 | 498,207,120원 | 40,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 912,207,120원 중 예상 배당액은 454,980,000원이며, 미배당액은 457,227,120원입니다. 주택도시보증공사는 청구금액 498,207,120원 중 40,980,000원을 배당받는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 462,000,000원 | 454,980,000원 | 457,227,120원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 323,400,000원 | 318,072,400원 | 594,134,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 226,380,000원 | 222,410,680원 | 689,796,440원 |
가격만 보면 추가 유찰 시 최저가는 323,400,000원, 226,380,000원으로 더 낮아집니다. 다만 이 물건은 이미 현재 회차에서 최근 12개월 평균 대비 68.4%까지 내려와 있어, 추가 유찰만을 기다릴 필요가 있는지는 실제 점유·내부상태와 입찰 경쟁을 함께 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대청초등학교 남동측 인근. 아파트단지·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리 등을 감안한 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 16층 중 14층. 외벽은 페인팅 등 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화탐지·소화전, 엘리베이터, 열병합 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 중로와 접하고 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,433,000원/㎡입니다.
- 단지. 죽전현대1차 · 702세대 · 1999.04.14. 준공입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인하세요.
- 공유자 7인 구조. 현재 소유자가 모두 7분의 1 지분을 가진 공유자이므로 실제 사용·점유 주체와 명도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2020.02.03. 을구 20번 정재희 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 675,000,000원, 최신 거래 690,000,000원과 실제 내부상태를 함께 비교해 응찰가를 결정하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 이미 시세 아래
이 사건은 권리보다 점유 확인과 가격 결정이 핵심입니다. 말소기준권리 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 660,000,000원에서 한 번 유찰돼 462,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 675,000,000원의 68.4%입니다. 최신 2026.06. 거래 690,000,000원과 비교해도 낮습니다.
다만 공유자가 7명이고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 권리표의 깔끔함만으로 명도까지 단순하다고 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 시세 대비 할인 구간, 남은 확인사항은 실제 점유와 내부상태 — 이 세 가지를 기준으로 입찰가를 정하는 사건입니다.
