수원지방법원 2025타경54948. 오산시 세교동 세마엠시티 7층 703호, 2020.08.20 사용승인된 업무시설(오피스텔)이며 감정평가상 현재 복층구조 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김경철이고, 2021.11.19 소유권이전 당시 거래가액은 161,179,450원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력과, 그 대항력을 뒤집는 2026.08.05 확약입니다.
윤석영은 2021.10.19 확정일자를 받고 2021.11.18 주민등록, 2021.11.19 점유를 개시했습니다. 반면 말소기준권리인 와이즈에셋대부주식회사 근저당은 2022.04.01 접수됐으므로, 데이터상 윤석영은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 보증금 161,179,450원이 현재 최저가 128,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이었지만, 제출된 확약으로 그 위험이 실질적으로 제거됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 7층 703호 · 도로명 경기도 오산시 수목원로 618 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 10층 · 2020.08.20 사용승인 |
| 소유자 | 김경철 · 2021.11.19 소유권이전 · 거래가액 161,179,450원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (현재 회차 2회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,387,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.04.01 접수된 와이즈에셋대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 그 이후 국·서울특별시·인천광역시중구·오산시 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 윤석영의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로 일반적인 후순위 임차권과는 구조가 다릅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석영 | 전유부분 건물의 전부 | 2021.11.18 | 2021.10.19 | 161,179,450원 | 2023.11.29 신청 | 본래 有 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원* |
② 확약이 없었다면 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 커진다
이 사건은 대항력 인수형의 전형적인 산식을 보여줍니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 즉 단순히 최저가만 내려간다고 실제 부담이 같은 폭으로 싸지는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건은 확약이 제출돼 아래 룰상 인수액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는다는 점이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 128,000,000원 | 35,771,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 102,400,000원 | 61,013,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 81,920,000원 | 81,134,010원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 윤석영 보증금 · 우선변제 | 161,179,450원 | 125,408,000원 |
| 2. 근저당 · 와이즈에셋대부주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 171,387,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 윤석영에게 125,408,000원이 배당되고 35,771,450원이 부족하지만, 2026.08.05 확약에 따라 이 부족분은 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2020.08.20 사용승인된 업무시설(오피스텔)이며 현재 오피스텔 복층구조로 이용 중입니다.
- 입지. 전철 1호선 세마역 서측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·빌라·공원 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 세마역이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 남동 및 북동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)·성장관리권역·비행안전제2구역(전술) 등에 포함되며, 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 표시됩니다.
- 토지. 대지 1,142.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 업무용 · 공시지가 2,242,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 당사자·대상 보증금·조건을 입찰 직전 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 실제 절차에서 이행되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계. 확약은 윤석영 임차보증금에 한정됩니다. 별도의 점유자나 임대차관계가 드러나면 독립적으로 대항력·인수 여부를 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 국·서울특별시·인천광역시중구·오산시 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서 변동을 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.07 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원문으로 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 말소기준 근저당 채권최고액 3,000,000,000원에는 공동담보목록이 붙어 있으므로 해당 호실 하나의 독립 채무액처럼 해석하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 권리인수 반영 실질취득액은 128,000,000원입니다. 2회 유찰이라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 세마역 인근 오피스텔 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 범위다
표면만 보면 보증금 161,179,450원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 낙찰가 가정 128,000,000원에서 35,771,450원이 미배당되는 위험한 구조입니다. 하지만 이 사건에는 2026.08.05 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 확약이 제출됐습니다. 따라서 윤석영 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원, 권리인수 반영 실질취득액은 128,000,000원입니다.
다만 확약이 해결하는 것은 어디까지나 해당 임차보증금의 승계 문제입니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동, 2022.01.07 민간임대주택등기, 확약의 실제 말소 이행은 입찰 직전까지 확인해야 합니다. 권리의 가장 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 2회 유찰만을 근거로 가격까지 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 권리상 조건부 통과, 가격은 실제 시장가격 검증 후 결정하는 접근이 맞습니다.
