수원지방법원 2025타경55004. 수원 장안구 조원동 장안빌라 지하층 비102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박장우이고, 2014.04.18 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 대림동새마을금고 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김한신의 주택임차권, 강제경매·임의경매 개시결정, 국 및 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 중요한 임차관계는 김한신 1명입니다. 임대차계약일은 2016.09.22, 확정일자는 2016.09.26, 점유개시는 2016.11.14, 주민등록일자는 2016.11.15이며 임차보증금은 62,000,000원입니다. 말소기준 2014.04.18보다 주민등록이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 최저가 48,510,000원이 보증금보다 낮더라도 대항력 인수형처럼 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니며, 계산상 실질취득액은 48,510,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 459-4 장안빌라 지하층 비102호 · 도로명주소 경기도 수원시 장안구 금당로 86-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 · 2층 중 지하층 비102호 |
| 건물 | 1990년 2월 사용승인 · 벽돌조 슬래브위 기와지붕 |
| 소유자 | 박장우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 63,893,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 출입문 표시 | 공부상 비102호 · 현장 출입문 표시 ‘B02’ |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후는 매각 소멸
말소기준은 을구 8번 대림동새마을금고 근저당권으로, 2014.04.18 접수됐습니다. 등기 당시 채권최고액은 42,000,000원이며, 2016.11.16에는 8번 근저당권의 채권최고액을 15,600,000원으로 하는 변경등기도 있습니다. 현재 배당 시나리오는 대림동새마을금고 채권액을 42,000,000원으로 반영하고 있습니다.
2024.06.17 등기된 김한신 주택임차권은 보증금 62,000,000원이지만 주민등록일자 2016.11.15가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정돼 매각으로 소멸하고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김한신 주거용 건물 전부 | 점유개시 2016.11.14 62,000,000원 | 주민등록 2016.11.15 확정일자 2016.09.26 배당요구 2024.06.17 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 99,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 33,957,000원, 그 다음은 23,769,900원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대림동새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 김한신 | 63,893,972원 | 5,236,820원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 대림동새마을금고 | 63,893,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 169,787,944원 중 채권자 배당액은 47,236,820원, 미배당은 122,551,124원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 남동측 인근. 다세대주택들이 단지를 이루는 주택지대로 주변에 다세대·단독주택·점포주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하지 않으나 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 3미터 도로를 통해 금당로와 연결됩니다.
- 건물. 1990년 2월 사용승인된 벽돌조 슬래브위 기와지붕 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 목재 및 알미늄 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 개별 난방·급탕설비, 급배수시설 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(행함유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 주의. 지하층 다세대이고 차량 접근 조건이 제한적이므로, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김한신 관계 확인. 임차인 김한신과 강제경매 채권자 김한신이 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차계약과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 대항력과 인수 구분. 전입 2016.11.15는 말소기준 2014.04.18보다 늦습니다. 보증금 62,000,000원의 미배당이 생겨도 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금은 아닙니다.
- 현장 호수 확인. 공부상 비102호의 현장 출입문 표시는 ‘B02’입니다. 목적물 특정에 착오가 없도록 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 현장 조사 당시 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도와 외부 관찰로 구조·상태를 확인했습니다. 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 접근성 확인. 차량 접근이 용이하지 않고 남동측 약 3미터 도로로 금당로에 연결됩니다. 실제 주차·진출입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 48,510,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 응찰가 결정은 실제 거래가치와 현장 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 현재 시나리오 미배당 122,551,124원은 채권자 측 미회수액입니다. 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 지하층과 임차관계 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 99,000,000원에서 두 번 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 49%라는 할인율은 감정가 대비 숫자일 뿐입니다. 본건은 1990년 2월 사용승인된 지하층 다세대이고, 차량 접근도 용이하지 않습니다.
권리에서는 오히려 결론이 명확합니다. 2014.04.18 대림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 김한신의 주민등록은 2016.11.15이므로 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 보증금 62,000,000원이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
남는 쟁점은 실제 점유와 물건성입니다. 임차인 김한신이 강제경매 신청채권자이기도 하고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으며, 현황조사에서도 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이나, 현장 확인을 생략해서는 안 되는 C등급형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
