서울중앙지방법원 2025타경102655. 서울 동작구 대방동 391-154 토지와 대방동3길 17-12 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독(다중)주택이고, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 말소기준권리는 2017.12.29. 접수된 관악농업협동조합의 채권최고액 942,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·압류와 등기된 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 등기된 임차권 9건보다 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자입니다. LIFENGREN의 전입일은 2011.07.01.이지만 보증금·확정일자·현재 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 대항력 보유를 확정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-154 · 서울특별시 동작구 대방동3길 17-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독(다중)주택 |
| 토지 | 대 162.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,956,000원/㎡ · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박영주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,935,316,900원 / 1,238,603,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서남부농업협동조합 / 833,779,231원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.29. 관악농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 942,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 선순위 전입이 남는다
등기부상 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 압류 2건, 주택임차권 9건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.07.31. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 2017.12.29. 근저당권의 순위를 승계하는 변경입니다.
② 임차인 분석 — 2011년 전입자의 보증금이 핵심
등기된 주택임차권은 9건이며, 확인되는 보증금 합계는 725,000,000원입니다. 모두 말소기준권리 이후의 임차권으로 매각 시 등기는 소멸합니다. 다만 배당순위·최우선변제 여부는 별도로 계산돼야 하며, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
| 성명 / 구분 | 전입·확정 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LIFENGREN 현황조사 점유자 | 전입 2011.07.01. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 기사항전 매각물건명세서 기재 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 판정불가 |
| 정다혜 임차권등기 · 405호 | 전입 2022.06.13. 확정 2022.05.16. 배당요구 2024.09.30. | 95,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 금경태 임차권등기 · 201호 | 전입 2022.05.16. 확정 2022.04.18. 배당요구 2024.11.01. | 90,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 김량화 임차권등기 · 402호 | 전입 2020.12.07. 확정 2020.10.19. 배당요구 2024.12.06. | 95,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 정종건 임차권등기 · 305호 | 전입 2022.06.16. 확정 2022.05.10. 배당요구 2025.01.24. | 95,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 이지은 임차권등기 · 304호 | 전입 2024.02.26. 확정 2024.02.27. 배당요구 2025.03.06. | 70,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 정효진 임차권등기 · 204호 | 전입 2022.09.30. 확정 2022.09.01. 배당요구 2025.03.26. | 100,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 정수민 임차권등기 · 303호 | 전입 2023.05.30. 확정 2023.05.30. 배당요구 2025.05.29. | 50,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 윤경수 임차권등기 · 404호 | 전입 2023.09.26. 확정 2023.09.07. 배당요구 2025.09.18. | 50,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 장수인 임차권등기 · 504호 | 전입 2020.02.18. 확정 없음 / 2025.01.15. 배당요구 2026.03.24. | 80,000,000원 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 한상윤 현황조사 점유자 | 전입 2018.01.08. 배당요구 2025.06.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김원준 현황조사 점유자 | 전입 2019.12.18. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유수인 현황조사 점유자 | 전입 2019.12.23. 배당요구 2025.06.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최대영 현황조사 점유자 | 전입 2020.02.04. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송진웅 현황조사 점유자 | 전입 2022.06.30. 배당요구 2025.06.16. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승원 현황조사 점유자 | 전입 2023.03.23. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DOTHI THANH LUYEN 현황조사 점유자 | 전입 2023.09.09. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LE THI BICH LOC 현황조사 점유자 | 전입 2023.09.09. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해철 현황조사 점유자 | 전입 2024.01.31. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄해솔 현황조사 점유자 | 전입 2024.02.27. 배당요구 2025.05.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| OYAMADA NANA 현황조사 점유자 | 전입 2024.03.21. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신요한 현황조사 점유자 | 전입 2024.05.03. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁예인 현황조사 점유자 | 전입 2024.06.17. 배당요구 2025.06.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
‘대항력 없음’은 전입일이 2017.12.29. 말소기준권리보다 늦다는 판정입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·소액임차인 요건과 실제 계약관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 시세 할인이 아니다
현재 최저가는 1,238,603,000원으로 감정가 1,935,316,900원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 기계적 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 1,238,603,000원 | 942,000,000원 | 0원 | 281,816,970원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 990,882,400원 | 942,000,000원 | 0원 | 36,573,576원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 792,705,920원 | 782,378,861원 | 159,621,139원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,238,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,786,030원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 942,000,000원 | 942,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 281,816,970원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정한 금액입니다. 위 표의 소유자 잔여는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 기계적 계산이므로 실제 배당액과 다를 수 있습니다.
⑤ 물건·토지 리스크 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 호실별 구분소유권을 취득하는 구조가 아닙니다.
- 이용상태. 건물은 단독(다중)주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조·평스라브지붕이며 도시가스보일러 개별난방과 급배수·위생설비가 조사됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 ‘대’이나 남측 일부 25.4㎡가 도로로 이용되고 있습니다.
- 건축물 용도 차이. 건축물현황도상 지1층 일부 103호는 공동취사장, 4층 일부 501호·505호는 근린생활시설이지만 현황은 주택 이용으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인 제한. 이해관계인 부재와 시건장치로 건물 구조·마감은 외부관찰을 기준으로 평가됐고 내벽·바닥은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 신대방삼거리역(7호선) 북서측 인근이며 주변은 다가구·다세대주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방삼거리역이 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 용도와 현황 이용이 다른 부분은 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LIFENGREN 원본 확인. 주민등록 전입세대 열람, 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 최저가에 선순위 임차인의 예상 미배당 보증금과 명도·수선비를 더해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 임차권등기 9건 배당 검토. 보증금 합계 725,000,000원에 대해 확정일자·배당요구·최우선변제 순위를 다시 배당표에 반영해야 합니다.
- 미상 보증금 점유자 확인. 보증금이 확인되지 않은 다수 점유자의 계약관계와 점유 호실을 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 사항을 관할 기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지 경계·도로 부분. 남측 25.4㎡ 도로 이용 부분과 실제 대지 경계는 현황측량 및 지적도를 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공동취사장·근린생활시설로 등재된 부분의 주택 이용과 건축물대장·허가 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 동작구 압류와 당해세, 공용부분 관리비·공과금 체납액을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가의 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 다중주택 전체의 임대수익·공실·수선비를 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
등기부만 보면 말소기준권리가 명확하고, 이후 임차권등기 9건과 압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 남아 있는 2011.07.01. 전입자 LIFENGREN입니다. 보증금과 확정일자, 현재 점유가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 1,238,603,000원은 실질취득액의 출발점일 뿐입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 감정가 대비 64%를 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 임차권등기 9건, 다수 점유자, 민간임대주택등기, 토지 일부의 도로 이용과 건축물 용도 차이까지 겹쳐 있습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 이 사건의 결론입니다.
