서울중앙지방법원 2025타경102655. 서울 동작구 대방동 391-154 소재 건물과 토지가 한꺼번에 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독(다중)주택이며, 등기상 소유자는 박영주입니다. 관악농업협동조합이 2017.12.29 설정한 채권최고액 942,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권자의 명칭변경과 채권양도가 있었고, 경매개시결정과 압류, 여러 건의 주택임차권등기가 이어졌습니다.
일반적인 후순위 권리만 있는 주택이라면 말소기준권리 이후의 등기는 매각으로 정리되는 경우가 많습니다. 그러나 이 물건에서는 그보다 앞선 전입기록이 확인됩니다. LIFENGREN의 전입일은 2011.07.01로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 관계가 확인되지 않아, 이 기록만으로 법률상 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-154 도로명: 서울특별시 동작구 대방동3길 17-12 |
| 매각 대상 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독(다중)주택 이용 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 162.3㎡ · 지목 대 · 현황 남측 일부 25.4㎡ 도로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 박영주 (단독소유 · 2017.12.29 소유권보존) |
| 감정가 | 1,935,316,900원 |
| 현재 최저매각가 | 1,238,603,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 청구금액 | 833,779,231원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.29 관악농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 942,000,000원 |
| 근저당권 변동 | 서울서남부농업협동조합으로 명칭변경 · 2025.07.31 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기 |
| 임차 관련 | 주택임차권등기 9건 · 별도 전입기록 14명 · 선순위 전입 1명 확인 필요 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역(7층 이하) · 도시지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 문제
말소기준은 2017.12.29 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권은 매각에 따른 말소대상이고, 후순위 경매개시결정·압류·주택임차권등기 역시 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 담보권자는 채권양도를 통해 변경되었으므로 근저당권의 최초 설정자와 현재 권리자를 구분해야 합니다.
특히 선순위 전입일이 소유권보존등기일보다도 앞서 있다는 점은 임대차의 대상 건물, 점유의 연속성 및 계약관계를 더욱 면밀히 확인해야 하는 이유입니다. 전입이 빠르다는 사실과 매수인에게 인수되는 보증금이 존재한다는 사실은 동일하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 등기임차권 9건과 다수 전입자
등기부에 확인되는 주택임차권은 9건으로, 기재된 임차보증금 합계는 725,000,000원입니다. 각 임차권의 전입일은 모두 말소기준인 2017.12.29 이후입니다. 따라서 해당 근저당권에 대한 대항력은 없는 구조이며, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 대상으로 분류됩니다. 다만 배당 가능성과 최우선변제 여부는 별도 심사가 필요합니다.
| 등기임차권자 / 호실 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다혜 · 405호 | 2022.06.13 2022.05.16 |
95,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 금경태 · 201호 | 2022.05.16 2022.04.18 |
90,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 김량화 · 402호 | 2020.12.07 2020.10.19 |
95,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 정종건 · 305호 | 2022.06.16 2022.05.10 |
95,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 이지은 · 304호 | 2024.02.26 2024.02.27 |
70,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 정효진 · 204호 | 2022.09.30 2022.09.01 |
100,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 정수민 · 303호 | 2023.05.30 2023.05.30 |
50,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 윤경수 · 404호 | 2023.09.26 2023.09.07 |
50,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 장수인 · 504호 | 2020.02.18 2025.01.15 |
80,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 없음 |
| 합계 · 9건 | 모두 말소기준 이후 | 725,000,000원 | 후순위 | 개별 심사 | 중복 없음 |
대항력 없음은 2017.12.29 근저당권에 대한 상대적 판정입니다. 우선변제 순위 확인은 배당상 순위·요건 검토가 필요하다는 뜻이며, 배당액이나 반환액이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인된 명의가 없다는 뜻입니다. 정효진·윤경수·장수인의 확정일자는 등기부 임차권 기재내용 기준입니다.
③ 별도 전입·점유 기록 — 선순위 1명, 나머지도 확인 대상
주택임차권등기 9건과 별개로 이름이 확인되는 전입기록은 14명입니다. 이 가운데 13명은 말소기준 이후 전입으로 분류되지만, LIFENGREN 1명은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 전입 사실이 곧 유효한 임대차계약이나 현재 점유를 증명하는 것은 아니므로, 개별 거주·계약관계를 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LIFENGREN | 2011.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 신요한 | 2024.05.03 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 한상윤 | 2018.01.08 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김원준 | 2019.12.18 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 유수인 | 2019.12.23 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 최대영 | 2020.02.04 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 송진웅 | 2022.06.30 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김승원 | 2023.03.23 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김해철 | 2024.01.31 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 남궁예인 | 2024.06.17 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 엄해솔 | 2024.02.27 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| DOTHI THANH LUYEN | 2023.09.09 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| LE THI BICH LOC | 2023.09.09 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| OYAMADA NANA | 2024.03.21 | 후순위 | 미상 | 미확인 | 없음 |
후순위는 확인된 전입일이 말소기준권리 이후라는 의미입니다. 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았으며, 현재 실제 임차인인지 여부도 별도 확인이 필요합니다. 전입자 명단과 등기임차권자 명단은 구분하여 표시했습니다.
점유와 명도도 별개의 문제입니다. 등기임차권이 말소되거나 후순위 전입자가 법률상 대항력을 갖지 못하더라도 실제 사용 중인 각 호실의 인도 및 명도 문제가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 다중주택의 여러 호실에 대한 현황 파악, 점유자 확인, 인도 협의를 입찰 전 비용 및 일정 검토에 반영해야 합니다.
④ 시세 비교 — 64% 최저가가 곧 할인 가격은 아니다
현재 최저매각가는 1,238,603,000원으로 감정가 대비 64%입니다. 두 차례 유찰되어 명목상 매각가격은 내려왔지만, 이를 주변 거래시세 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 감정가는 평가가격이고, 거래시세는 시장에서 실제로 성립한 가격이기 때문입니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,935,316,900원 | 감정평가 기준 가격 |
| 현재 최저가 | 1,238,603,000원 | 감정가 64% · 2회 유찰 |
| 현재 실질취득원가 | 미확정 | 낙찰가에 실제 인수금 등이 추가될 수 있음 |
| 최근 거래시세 | 확인 필요 | 거래기반 가격 비교 전 판단 보류 |
⑤ 예상배당표 (매각가 1,238,603,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가로 낙찰되고, 근저당권 채권최고액을 기준으로 배당한다고 가정한 단순 계산입니다. 실제 배당순위와 배당금액은 선순위 임차권, 소액임차인 최우선변제, 조세채권 및 채권양도에 따른 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,786,030원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 최초 설정 | 942,000,000원 | 942,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 가정 | — | 281,816,970원 |
| 매각대금 합계 | — | 1,238,603,000원 |
근저당권 채권최고액 942,000,000원을 채권액과 배당액의 계산 기준으로 사용한 단순 가정입니다. 실제 채권액과 같다고 확정한 것은 아닙니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되었습니다. 임차인 배당, 당해세, 최우선변제 등을 반영하지 않았으며, 소유자 잔여금 281,816,970원은 실제 교부가 확정된 금액이 아닙니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험을 구분
| 매각 회차 | 최저가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 1,238,603,000원 | 0원 | 281,816,970원 | 단순모형 0원 실제 미확정 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 990,882,400원 | 0원 | 36,573,576원 | 단순모형 0원 실제 미확정 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 792,705,920원 | 159,621,139원 | 0원 | 단순모형 0원 실제 미확정 |
단순 배당모형에서는 현재와 3회 유찰 시나리오의 근저당권 미배당이 없고, 4회 유찰 시에는 159,621,139원의 미배당이 발생합니다. 다만 저당권자가 배당받지 못한 채권이 있다는 사실만으로 그 채권을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 선순위 임차인의 적법한 보증금 인수는 이 계산에 전혀 포함되지 않았습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 신대방삼거리역(7호선) 북서측 인근입니다. 주변에는 다가구주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방삼거리역이 있습니다. 대중교통 접근 여건은 확인되지만, 개별 임대수요나 실제 거래가격은 별도로 검증해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독(다중)주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·평스라브지붕입니다. 도시가스보일러에 의한 개별난방과 기본적인 급배수·위생설비가 확인됩니다.
- 토지. 공부상 지목은 대이며 면적은 162.3㎡입니다. 남측 일부 25.4㎡가 현황 도로로 사용되고 있어 전체 토지를 독립적인 주거용 대지처럼 평가해서는 안 됩니다.
- 공부와 현황의 차이. 지하 1층 일부 현황 103호는 건축물현황도상 공동취사장이고, 4층 일부 현황 501호·505호는 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 3,956,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 거래가격이나 경매 낙찰 적정가격과 동일하지 않습니다.
- 환금성. 역세권 인근이라는 장점은 있으나, 개별 아파트처럼 단순 비교하기 어려운 다중주택과 토지의 일괄매각 물건입니다. 선순위 전입, 임차권 다수, 용도 차이와 실제 도로 이용 부분을 감안한 가격 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 전입자의 권리 확인. LIFENGREN의 2011.07.01 전입기록과 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금, 확정일자, 전입의 연속성, 건물 동일성을 우선 확인해야 합니다. 이 사항을 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 않습니다.
- 임차권 9건의 배당 검토. 정다혜·금경태·김량화·정종건·이지은·정효진·정수민·윤경수·장수인의 등기부 기재 범위, 임차권 존속 및 배당요건을 각자 대조해야 합니다.
- 기타 전입자와 실제 호실 대조. 전입기록 14명의 실제 거주, 임대차계약, 중복점유 여부, 전출 여부 등을 확인해야 합니다. 별도 배당요구가 있는 전입자는 채권액과 우선변제 요건도 확인 대상입니다.
- 채권양도 및 배당순위. 최초 근저당권자인 관악농업협동조합, 변경명칭인 서울서남부농업협동조합, 이전등기된 농업협동조합자산관리회사 사이의 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
- 압류와 조세채권. 서울특별시 동작구가 2026.01.07과 2026.03.20 설정한 압류의 원인채권 및 법정기일, 경매대금에서의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지의 도로 이용. 남측 25.4㎡의 도로 사용 현황, 경계, 건축법상 도로 여부 및 권리관계를 확인해야 합니다. 면적과 이용가치를 단순히 동일시해서는 안 됩니다.
- 건물 용도와 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 범위, 103호 공동취사장과 501호·505호 근린생활시설의 현재 사용상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2017.11.09 민간임대주택 등록사항과 2022.12.01 등기내용을 검토하고, 임대사업 관련 의무·지위 및 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 내부상태. 감정평가 시 이해관계인 부재와 시건장치 등으로 건물 내벽과 바닥을 확인하지 못한 부분이 있습니다. 누수·설비·호실별 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재산정. 최저가만으로 가격 적정성을 판단하지 말고, 인수 보증금·명도비·수리비·미납 관리비·세금·기타 부대비용을 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “64% 가격보다 선순위 전입이 먼저다”
이 사건은 감정가 대비 64%로 내려온 다중주택이라는 점에서 눈길을 끕니다. 서울 동작구 대방동, 신대방삼거리역 인근이라는 입지도 관심을 끌 수 있습니다. 그러나 경매 권리분석에서 중요한 것은 명목상 할인율이 아니라 낙찰 이후 실제로 무엇을 떠안는가입니다.
후순위 주택임차권등기 9건과 압류의 매각소멸 구조는 비교적 명확하지만, 2011년 선순위 전입자의 보증금과 대항력은 확정되지 않았습니다. 별도 전입자들이 많고, 건물 일부의 공부상 용도와 현황 이용이 다르며, 토지 일부가 도로로 사용되고 있습니다. 실제 거래가격에 근거한 시세 비교 역시 선행되어야 합니다.
단순 배당표에 인수액이 0원으로 표시되더라도 이를 안전한 매수의 근거로 삼아서는 안 됩니다. 현재 결론은 입찰 보류·권리 및 현장 확인 우선입니다. 선순위 전입자의 법률관계와 실제 인수금이 확인되고, 건물과 토지의 이용제약을 감안한 실질취득원가가 거래시세보다 경쟁력 있는 것으로 검증된 후에야 입찰 적정성을 평가할 수 있습니다.
