판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
D
매력지수 38
유찰 1회
부동산강제경매
2025타경55100 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가
144,000,000 원
1억 4,400만
감정가 179,000,000원
최저매각가 125,300,000원
최저가 대비 +14%
07-20
낙찰 완료
1회 유찰 후 낙찰
1,253 만원
최저가의 10% · 12,530,000원
▼ 10.1%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.60억원
· 낙찰가 기준
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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대항력 임차보증금 1억4,400만원 인수 가능성이 핵심인 다세대 경매로, 최저가보다 실질취득 부담을 봐야 합니다.
가격
최저가 125,300,000원이지만 미배당 보증금 약 21,254,200원 인수로 실질취득은 약 144,000,000원 수준
권리
박지율 임차권등기 대항력 有·우선변제권 有, 배당 부족분은 매수인 부담
전세보증금 인수형 구조이며 가장임차인 의심 메모가 있어 원본 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (11)
법원경매 권리분석 · 다세대
최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 남는다 — 편백나무 타운하우스 402호 수원지방법원 2025타경55100 · 경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층402호
감정가 179,000,000원 · 최저매각가 125,300,000원 · 매각기일 2026.07.20 · 1회 유찰
38 점
매력지수 D등급 · 대항력 임차보증금 인수 위험으로 최저가 착시가 있는 다세대 경매
대항력 있는 임차보증금 1억4,400만원의 미배당 인수 가능성이 있고 실질취득 기준 가격 판단이 필요해 종합 위험도가 높음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수 입니다. 박지율 임차인의 보증금 144,000,000원 중 배당 부족분 약 21,254,200원이 매수인에게 남을 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
179,000,000원
125,300,000원
실질취득 부담
약 144,000,000원
임차보증금 기준
수원지방법원 2025타경55100 . 편백나무 타운하우스 에이동 402호는 다세대주택입니다. 권리 분석의 핵심은 임차권등기입니다. 박지율 임차인은 전입신고일 2023.02.13, 확정일자 2022.12.27로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족액을 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요 사건번호 수원지방법원 2025타경55100 소재지 경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층402호 용도 / 이용상태 다세대 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 소유자 홍명규 감정가 / 최저가 179,000,000원 / 125,300,000원 매각기일 2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성 임차인 보증금 대항력 우선변제 승계 박지율 144,000,000원 有 有 부족분 인수 가능
임차권등기 권리자는 박지율이며, 임대차계약일 2022.12.26, 확정일자 2022.12.27, 전입일 2023.02.13입니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
⚠️ 실질취득 기준 판단 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 총 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 이 물건은 최저가 125,300,000원이 아니라 실질취득 약 144,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 125,300,000원 가정) 항목 금액 집행비용 2,554,200원 임차인 박지율 우선변제 122,745,800원 매수인 인수 예상액 21,254,200원
⛔ 결론 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 임차보증금 인수형입니다. 보증금 인수를 고려하면 가격 메리트는 제한적이며, 임차권등기와 실제 임대차 관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
④ 입찰 체크리스트 임차인 박지율의 실제 점유·임대차 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 보증금 144,000,000원 대비 배당 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다. 등기상 기존 가처분·근저당·압류는 매각으로 소멸 여부를 확인해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다. 맺으며 — “최저가보다 보증금이 중요하다” 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 다세대 경매에서 대항력 임차인이 존재하면 낙찰가는 곧 실질취득가가 되지 않습니다. 현재 구조에서는 임차보증금 144,000,000원을 기준으로 위험을 평가해야 하며, 권리 인수 여부를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
본 리포트는 제공된 등기·경매 데이터를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
법원 집행관
경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층402호
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
최저매각가
1억 2,530만원
▼ 30% 감정가 1억 7,900만
입찰 보증금
1,253만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
1억 7,900만→ 1억 2,530만
감정가
1.8억
현재
1.3억
1차
2차
1차 · 1억 7,900만원
2차 · 1억 2,530만원
회차 전체 보기 (2회)
회차 날짜 결과 최저가
1
2026-06-15
유찰 1억 7,900만원
2
2026-07-20
대기 1억 2,530만원
K-apt
편백나무 타운하우스
편백나무타운하우스(A동)
에이동 4층402호
(입북동,편백나무 타운하우스)
K-apt
연식
11년차 · 준공 2015년 3월
0년 15년 30년+
공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
전용률 가정 77%
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
위치 / 로드뷰
경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층402호
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