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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경55217 · 수원지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 22.21㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
63,000,000원 6,300만 감정가 90,000,000원
감정가의 70% 2026-07-20 낙찰
낙찰일
07-20 낙찰 완료
수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
630만원
최저가의 10% · 6,300,000원
실거래 대비
▼ 26.2% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 8,533만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 9,500만원 인수 가능성이 핵심인 오피스텔 경매입니다.
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법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가는 6,300만원인데, 핵심은 9,500만원 임차보증금이다 — 오산 르마레시티 1323호

수원지방법원 2025타경55217 · 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층 1323호
감정가 9,000만원 · 최저매각가 6,300만원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 대항력 임차보증금 인수 위험으로 가격보다 실질취득 검토가 필요한 물건
최저가는 6,300만원이나 대항력 임차보증금 9,500만원 중 3,353만원 인수 가능성이 있어 실질취득 부담이 커 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 6,300만원으로 저렴해 보이지만, 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 9,500만원입니다. 배당 부족분 3,353만4천원은 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
90,000,000원 / 63,000,000원
1회 유찰
실질취득 예상
96,534,000원
최저가+인수 가능액
임차보증금
95,000,000원
대항력·우선변제
매수인 인수
33,534,000원
배당 부족분

수원지방법원 2025타경55217. 경기도 오산시 원동 르마레시티 1323호 오피스텔입니다. 권리 구조의 핵심은 일반적인 근저당보다 먼저 확인해야 하는 임차권등기입니다. 임차인 오삼일은 2021년 전입과 확정일자를 갖추고 대항력 및 우선변제권을 보유한 상태입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경55217
소재지경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층 1323호
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 업무시설로 이용중
소유자성홍주
감정가 / 최저가90,000,000원 / 63,000,000원
신청채권 / 청구오삼일 / 95,000,000원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 임차인 오삼일은 임차보증금 95,000,000원, 전입일 2021.12.20, 확정일자 2021.12.07로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능

임차인보증금대항력우선변제승계
오삼일 95,000,000원 有 有 부족분 가능
⛔ 대항력 임차보증금 인수 주의 최저가 63,000,000원 기준 배당에서 임차인은 61,466,000원을 받고, 부족분 33,534,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 수준으로 접근해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,534,000원
임차인 오삼일 보증금95,000,000원61,466,000원
삼성카드 가압류7,292,799원0원
오케이에프앤아이대부 가압류328,511,905원0원
매수인 인수 가능액-33,534,000원
배당 분배 (최저가 6,300만원)
가격 vs 실질취득
최저가 6,300만원이지만 인수 가능액 반영 시 실질취득은 9,653만원 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 오산시 원동 운암고등학교 남서측 인근, 상업시설·오피스텔·아파트·학교가 혼재한 준주거지대입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 간선도로와 전철 1호선 이용이 가능합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층 1323호입니다.
  • 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 기준 검토. 최저가 6,300만원만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
  • 임차권 확인. 을구 1번 임차권등기는 매수인에게 대항 가능한 권리로 명시되어 있습니다.
  • 가장임차인 여부. 임차인과 경매 신청 관계에 대한 의심 기록이 있으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”

이 물건은 가격이 낮아 보이는 전형적인 함정형 오피스텔입니다. 권리상 소멸되는 가압류가 많지만, 핵심은 대항력 임차권입니다. 낙찰자는 6,300만원만 준비하는 것이 아니라 부족분 인수 가능액까지 고려해야 하며, 최종 판단은 최저가가 아닌 실질취득 비용 기준으로 해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층 1323호

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